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1、“益水缘”项目可行性研究报告第一章、总论一、项目简介及背景1、项目简介项目名称：“益水缘”大湖景区地点：该项目位于浐灞生态区西北部项目有关的技术经济指标指标：、规划用地： 300 亩、占地面积： 200000 平方米、建筑面积： 7559.78平方米、绿化率： 18.8%、建筑密度： 3.77%、车位： 1200 平方米（ 400 个）2、项目背景伴随着西部大开发的步伐， 西安市作为西部开发的桥头堡， 随着浐灞生态区开发力度的加大，中新浐灞半岛的开盘，广运潭的兴建，亚欧论坛永久会址、 地铁一号线、 市政府北迁等一大批投资项目和政策的支持，使得浐灞生态区即将成为一座崭新的西安水上新城。 我们的“
2、益水缘”兰湖景区是浐灞生态区的重要组成部分，是一颗镶嵌在1西安浐灞生态新城上的璀璨明珠。 “益水缘”湖景紧邻长安八景之一的“灞桥垂柳”，临界河边空气长年清新如春，生态湿地、水系环绕、水天一色、美不胜收。在浐灞生态区首家独资开发兴建一座集休闲度假，餐饮娱乐、旅游观光、竞技垂钓、健身、水上运动为一体的湖上乐园，必然将是浐灞新城的一道美丽的风景线。二项目建设的指导思想与原则本报告的编制本着开发与环保相结合， 经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化特色并与周围风景融为一体的度假旅游胜地，使所有度假者在古朴典雅的园林湖景中， 在星级享受的同时，能感受到回归自然的乐趣； 同时通过该湖区的建成运
3、营能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发，推动一方经济的高速发展。本项目建设的基本原则结构是： 、独俱特色，讲究档次： 2与周围景观充分融合与统一； 3突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念； 4、封闭式管理，开放式经营 5、绿色环保，解决就业。第二章市场预测与解析一、西安市经济概况西安市地处全国的中心地带，是陕西 省的省会城市，作为十六朝的古都有着悠久的文化底蕴和丰富的历史旅游 资源。 西安市下辖有九区四县，常住人口 725 万，城区 222 平方公里，市辖区人口 516.3 万人。据官方统计， 每年到西安旅游，国内游客 200 万人次，国外游客 25 万人次。随着西部大开发的发展速度日益加
4、2快，从地理环境分析来看，西安市作为西部开发的桥头堡 ，主要划分为五个区域：城内、东郊、南郊、西郊、北郊。城内作为西安市的商业聚集区具有先天的 传统优势，人文环境等各方面都明显强于其他区域，商业氛围浓厚，人气旺盛 ;东郊作为西安的工业集聚带；南 郊有国家级高新开发区 ，优越的周边环境优势和浓重的文化氛围， 北郊是西安市这几年发展的重点地区，国家级经济开发区的规划，市政府北迁，这些都带动了北郊的经济高速发展和相关产业的投资开发。而我们的项目 地处西安的东北方， 可谓占尽天时地利人和 ，项目前景不可限量。二、“益水缘”湖景区概况“益水缘”湖位于国家重点风景名胜区西安市东北，距西安市15 余公里处，
5、因其地处灞河与渭河的交汇处，有得天独厚的水利资源，“益水缘”湖截长 1333 米，最宽处 150 米，湖区总面积 288 亩，景区旅游资源丰富多样，轮渡船、乒乓球场、羽毛球场、游泳池、空调钓鱼房等人工休闲设施完善。三、“益水缘”湖风景区客源预测1、客源预测方面与预测依据（1）度假休闲游客人数这部分游客大部分来自西安本市区，通过广告宣传及品牌效应，年均4 万 6 万人次年。（2）旅游游客人数每年到西安市旅游的游客达到225 万人次，此人群中自助旅游的游客3比例达到 30%，欣赏长安八景的人员每年达到 8 万余人，如果通过我部的全方位宣传，年市外游客能达到 8 千余人。、“益水缘”湖风景区游客增长
6、预测。据以上分析，“益水缘”湖风景区的游客增长预测如下表：类型2008200920102011产值休闲度增长率（成）11.52假游客游客人数40000440005060060720195320市外旅增长率（成）1.21.82.4游游客游客数80008960105721377041302总计48000529606117274490236622按照上表计算成本回收如下 （调查西安周边地区景区，人均消费水平为每人每天 80 元，保守估计每人每天最低消费60 元）：年度人次每人消费（元）营业收入（万元）2008480006028820095296060317.7620106117260367.0320
7、117449060446.94合计2366222401419.732008 年度具体项目均摊收入分析：垂钓： 120 万元 /年；4餐饮： 100 万元 /年；其他游乐： 68 万元 /年；合计收入： 288 万元 /年。第三章经营规划与经营管理一、经营规划、经营范围根据有关部门的批复， 本项目主要经营接待来 “益水缘”湖度假、休闲等客人的吃行娱乐。、建设规模及风格：建设一期投资规模 1200 万元，前期工程投资约 1000 万元，围墙长度约 6000 米，建设二层餐饮竹制结构， 主体楼一栋；其中餐厅 4383 平米，厨房 200 平米，农家乐长廊 150 平米等，总建设面积 4733 平米；
8、“益水缘”大湖防渗防漏改造，人工湖面积： 192，000 平米；沿湖空调垂钓房 40 间，建筑面积 720 平米；凉亭 60 间，建筑面积 720 平米；湖中两岛建筑为 8 房 1 亭（ 216.78 平米），陆地绿化、基础建设面积： 62，667 平米。餐饮标准包间均采用外古色古香竹制结构， 内舒适高档豪华的设计格调，间间因势变化，因势布局，并用长廊过接，主楼采用大气连通的设计风格。 沿湖垂柳成排， 地面用草坪覆盖真正体现湖区即景的构思。二经营管理湖区采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级5享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费
9、用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松舒适廉价的休闲度假观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。景区做到以人为本，顾客至上的服务信条。第四章经济效益分析一、投资估算1、编制说明。本项目所有投资均按当地现时平均物价估算。2、建设投资估算（ 1）、围墙造价投资每米造价按照 180 元，围墙长度约 6000 米，即围墙工程造价 6000180=1，080，000 元（ 2）、大湖翻新，推土机费用每月 20，000 元，预计使用 3 个月，合计 20，0003=60，000 元。（ 3）、湖底防渗防漏 12S 薄膜采购费用， 每吨 16，000 元，8 米宽度
10、，折算 90 吨，合计 1，440，000 元；（ 4）、现场施工焊接铺底上土费用 90，000 元；（ 5）、蓄水电费每次 250，000 元，后期需要维护大湖补水电费 150，000；（6）、建筑造价投资每平米造价按747 元，分体式标间建筑面积按4383 平米计算，即主楼及附属工程74743833，274，101 元。（7）、房内设施 (空调 2100、桌 500、凳 300、角柜 300、餐饮器具 200等)，分体式餐厅 144 间每间设备投资3400 元，合计 489，600 万元。6（8）、岛上建筑 3 间住房， 5 间侧房。建筑造价每平米按 922 元，建筑面积按 166.78
11、平米计算，即岛上房屋工程 922166.78=153，771元。（9）、岛上房屋内设施（空调 3000，桌 1500，椅 2400，沙发 2000，其他 3000），平均每间房屋投入设备款 11，900 元，岛上房屋 5 间，合计 11，9005=59，500 元。（ 10）、空调垂钓房建筑投资每米造价 560 元。空调房面积 18 平米每间，沿湖空调房 40 间，建筑总面积 720 平米，工程造价 560720=403，200 元。（ 11）、空调房内设施 (空调 1450 元、沙发 500 元、茶几 400 元、板凳 100 元等 )，分体空调垂钓房 40 间每间设备投资 2450 元，合
12、计 98，0 元。（ 12）、其他设施 (给排水水塔等 )投资 500，000 元。（ 13）、廊、亭等附属工程 300，000 元。（ 14）、停车场 1200 平米，每平制造费用 400 元，合计 1200400=480，0 元；（ 15）、宣传费用：网站宣传，电视广告，报纸媒体等宣传费用一年计划投入 60 万，其中电视媒体及冠名费 200，000 元，网站宣传费用200，000 元，报纸媒体宣传费用200，000 元。（每个季度共计150，0 元）（ 16）、流动资金 250，000 元。资金总需求量： 10，016，171 元。7二、财产评价项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产
13、投资 +全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。()基础数据1、建设规模：建设投资为9，766，171 元，流动资金25， 000 元。2、实施进度：从开工建设至开张营业时间控制在180 天内完成。三、财务评价1、营业收入成本利润预测法(表示法 )均按前景分析和西安市周边市民消费情况预测。2、不确定性分析(1)敏感性分析就是固定资产投资、经营成本及营业收入增长和降低 %的情况下单个因素变化对财务收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项目收益及投资回收期的主要因素是客源及经营成本，只有“益水缘”湖景区客源稳定增长，年游客量首年按 48 万人次以上并逐年递增的前提下， 才有较强的抗风险能力， 否则是经营成本的增加和投资回收期的延长。 此外经营策略及湖区的有关政策也是影响本项目经营效益的
