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1、牡丹江阳明新城国际商贸城项目可行性研究报告2013年6月 / 文档可自由编辑打印目 录第一章 前言- 1 -第二章 项目概况- 3 -一、项目简述- 3 -二、项目用地描述- 4 -1、土地规划使用性质- 4 -2、项目用地进展情况- 4 -三、项目选址合理性分析- 4 -四、项目投资单位简介- 5 -五、项目合作单位简介- 5 -第三章 项目建设背景及必要性分析- 7 -一、项目背景- 7 -二、项目建设必要性分析- 8 -1、加快桂林国家高新区建设的需要- 8 -2、完善区域科技创新系统建设的需要- 8 -3、支持中小高科技企业发展的需要- 9 -4、推进孵化器产业化进程的需要- 9 -4
2、、保护创新精神、营造创业氛围的需要- 10 -5、土地集约化利用的需要- 10 -第四章 项目SWOT分析- 12 -一、优势（Strength）- 12 -1、桂林市工业园区发展核心地带圈- 12 -2、国家级开发区优势- 12 -3、孵化中心优势- 12 -4、丰富招商经验- 13 -5、经营理念优势- 13 -6、地块优势- 13 -二、劣势（Weakness）- 13 -1、企业孵化能力弱- 13 -2、相关优惠政策缺乏- 14 -3、融资难的矛盾突出- 14 -4、配套服务设施不完善- 14 -三、机遇（Opportunity）- 14 -四、挑战（Threat）- 15 -五、SW
3、OT分析结论（Conclusion）- 15 -第五章 项目前景分析- 16 -一、市场分析及预测- 16 -1、科技企业孵化中心- 16 -2、创业的集聚效应- 17 -3、创业的经济效应- 17 -4、创业的示范效应- 18 -二、风险及对策- 18 -1、政策及经营环境风险- 18 -2、经营管理风险- 18 -3、投资风险- 19 -4、招商引资风险- 19 -第六章 项目实施方案- 20 -一、项目实施内容- 20 -二、项目开发目标及策略- 20 -1、项目开发总体目标- 20 -2、项目开发策略- 20 -三、项目定位- 21 -1、功能定位- 21 -2、市场定位- 21 -3
4、、目标客户定位- 22 -四、项目方案设计- 22 -1、孵化商务区（中心管理区）- 22 -2、产业孵化区- 23 -3、生活配套区- 24 -五、组织机构设计- 24 -1、技术服务中心- 24 -2、企业孵化服务中心- 24 -3、园区服务中心- 24 -六、建设宗旨- 24 -七、运营模式- 25 -1、创立民营企业孵化中心有限公司- 25 -2、政府、孵化中心和风险投资三位一体的经营模式- 25 -3、政府的职能- 26 -4、民营企业的职能- 27 -5、经营收入模式- 27 -八、建设地址与条件- 27 -1、地理位置- 27 -2、拆迁安置- 27 -3、供电条件- 28 -4
5、、供水条件- 28 -5、通讯条件- 28 -6、雨、污水排放条件- 28 -九、创业孵化中心（智创天地）项目主要经济指标- 28 -1、创业孵化中心（智创天地）项目主要技术经济指标表- 28 -2、配套工程说明- 29 -第七章 环境影响评价和保护- 31 -一、项目环境现状- 31 -1、空气环境- 31 -2、水质达标情况- 31 -3、噪声环境质量状况- 32 -二、项目实施期间对环境的影响与对策- 32 -1、对环境影响- 32 -2、项目实施中环境影响的对策- 33 -三、项目建成后的环境保护- 34 -四、环境影响评价- 34 -五、节能措施- 35 -第八章 投资估算及效益分析
6、- 36 -一、投资估算依据- 36 -二、投资分析- 36 -三、效益分析- 37 -第九章 结 论- 38 -第一章 项目总体概况一、项目简述1、项目名称：牡丹江阳明新城国际商贸城项目2、项目性质：新建，商贸流通产业项目3、规划用地总面积：平方米（约51.48亩）4、建筑用地总面积：平方米5、项目投资单位：苏州科赛投资发展集团有限公司6、项目地点: 牡丹江市阳明区铁岭镇新爱河站和四道岭区域7、投资总额：15亿元人民币8、资金来源：企业自筹9、建设周期：4年（2013年-2017年）10、主要功能：以集聚中小型科技企业人才、技术等为主要手段，作为科研企业的孵化基地，为中小企业提供更低成本的营
7、运环境、产学研结合的共享平台及以交流培训机会为主要目的孵化中心。主要是致力服务于科技创业者、科技型中小企业、青年微小创业企业孵化培育，通过为创业者和创业企业提供物理空间、配套设施和创业扶持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家。二、项目用地描述1、土地规划使用性质用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。2、项目用地进展情况目前土地已交付英才科技园，原用地内沟渠已改，场平部分工作已完成，已具备开发建设条件。三、项目选址合理性分析选址桂林高新区，是因为目前该区发展潜力最大，受选率最高。区域正处于经济
8、、文化快速发展上升期并面临着无限商机。由于项目位于英才科技园区内，因此，园区内科技创新效应和极易形成人才、项目、资金的聚集效应使其成为发展的新亮点。交通方便、水电供应充足、通讯设施先进、金融保险单位齐全，各项基础设施也逐步完善。作为桂林市唯一的创新科技走廊正以它朝气蓬勃的发展趋势吸引入孵企业和教育产业的进驻。逐渐向着集“产、学、研、资”于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展。四、项目投资单位简介苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）。科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集
9、团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团，致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，整合、优化和提升城市资源。科赛集团正是依靠了自己的战略胆识及资源整合和市场运作能力，在国内开发建设了包括桂林高新区英才科技园项目、江西资溪新城、湖南桑植新城、桂林平乐县“桂江二桥”建设及南洲开发项目等。科赛集团正逐步建立和完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式。取得了一定的经验，并形成了科赛特色，开始受到社会各界的关注。五、项目合作单位简介武汉东湖新技术创业中心（以下简称“东湖创业中心
10、”）东湖创业中心是中国第一家企业孵化中心，也是中国孵化中心事业的发源地。武汉东湖新技术创业中心成立二十年来，一直致力于寻求符合中国国情的企业孵化中心发展之路，累计孵化企业近900家（其中上市公司5家），毕业企业500余家，累计提供就业机会80000余人/次，为区域经济的发展做出了贡献。目前东湖创业中心拥有孵化场地超过250000平方米，在孵科技企业近400家，东湖创业中心依托自主开发的孵化企业评价系统和孵化企业产权交易系统，广泛吸引社会资源搭建了孵化中心投融资平台，目前孵化园区内建有孵化基金规模（含已进行的投资）已逾3000万元，并且形成了大学生创业、初创期企业投资、风险投资、担保融资、银行信
11、贷相互结合的综合融资扶持体系。目前创业中心将重点完善现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台，针对孵化企业需求制定服务标准，为在孵企业引进高品质的服务机构。在2004年的国际企业孵化中心年会上，全国48家创业服务中心共同发表东湖宣言，倡议在全国范围内建立联盟孵化网络，为孵化企业在全国的发展提供同一标准的孵化服务。武汉东湖新技术创业中心作为一个综合性的企业孵化中心，近年来特别重视专业孵化功能的建设和完善。东湖创业中心在现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台的基础上，将逐步建设、完善光机电、生物医药、新能源、汽车、移动通讯、环保、新材料、软件信
12、息等面向专业企业的技术服务平台，实现对各类企业的分类服务、集约孵化。第三章 项目建设背景及必要性分析一、项目背景桂林市政府高度重视该项目建设，把它作为全市产业结构调整和优化的公共平台来建设。经过改革开放30年来的持续发展，桂林市区域经济实力明显增强，奠定了发展高新技术产业的坚实基础。利用当前国家促进中部崛起和支持资源型城市转型的契机，在当前经济体制转轨和增长方式转型的关键时期，建设创业孵化中心（智创天地）项目可作为培育和状大桂林市高新技术产业。在信息化带动工业化的前提下，为创业园区孵化中心项目和入孵企业的选择提供了较宽的范围，有利于孵化效益的显现。目前，桂林市为扶持青年创业，解决青年创业过程中
13、遇到的场地、资金、管理等难题，也建设了少部分孵化器，如大学生创业园。帮助青年创业、中小科技企业成长发展，起到了一定作用，但是这些孵化器孵化规模小而不全，孵化场地面积不足，孵化能力有限，远不能赶上发展需要，因此有必要在桂林创建创业孵化中心（智创天地），这对于促进桂林市区域经济发展是非常必要的。二、项目建设必要性分析1、加快桂林国家高新区建设的需要桂林国家高新技术产业开发区是国务院批准建立的第一批国家级高新区之一，也是全国五个少数民族自治区中的第一个国家级高新区，在桂林的经济社会发展中具有独特地位和重要作用。经过十余年的建设发展，高新区规模企业工业总产值已占桂林市的四分之一，每年实际利用外资占桂林
14、市的三分之一，兴办的三资企业数占全市的一半。但由于受区位、土地资源、投资强度等诸多条件的限制，高新区的规模和经济总量在全国53个国家级高新区中始终排名靠后。为了加快桂林高新区的发展，桂林市委、市政府明确指示：旅游业和高新技术产业是桂林市经济发展的两个重点，“一城两翼”是桂林城市发展的总体布局，无论从哪个方面来讲，桂林高新区都具有举足轻重的地位；高新区是桂林市的一张“王牌”，一定要快速发展高新区。并给予了积极的政策推动和扶持，促进桂林高新区整体造血和服务功能的提升。创业孵化中心（智创天地）项目作为一项高科技项目，将为会吸引一大批高新科技人才进驻，进而增加相关高新技术企业的储备，将对桂林高新区的长
15、期发展带来积极而深远的影响。2、完善区域科技创新系统建设的需要一个国家、一个地区乃至一个城市的经济竞争，在很大程度上是软环境的竞争，良好的软环境是吸引各种生产要素向区域内集聚的先决条件。创业孵化中心（智创天地）项目作为一个大型企业孵化中心项目，旨在构建支持创新与创业的发展空间和环境，完善桂林的城市创新系统，满足各类创业人士研发、生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。3、支持中小高科技企业发展的需要桂林高新区是广西最大的信息产业基地，汇聚了广西师范大学、桂林电子工业学院等14所高等院校，区内有桂林激光通信研究所、桂林电器科学研究所等8个国家和省级科研院所和8个国家级产品检测中心，数百家高新技术企业，每8个城市居民中就有一名在校大学生，可以说是中国智力最密集的地区之一，具有创建“规模大、功能全、环境优、服务
