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1、A市公租房建设项目可行性研究报告城市公租房建设项目可行性研究报告目录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究的依据11.3 可行性研究的范围和内容21.4 项目概述及研究结论3第二章 项目提出的背景及建设的必要性102.1 #县概况102.2 项目提出的背景112.3 项目建设的必要性132.4 项目建设的可行性16第三章 市场分析及预测183.1 市场需求分析183.2 产品竞争优势和价格分析18第四章 项目选址和建设条件214.1 项目选址214.2 主要建设条件21第五章 建设内容和产品方案25第六章 工艺技术方案266.1 工艺技术选择266.2 工艺流程276.
2、3 设备方案376.4 原材料及燃料动力供应38第七章 工程设计方案397.1 总图运输397.2 土建设计方案427.3 配套工程方案46第八章 环境保护518.1 设计依据及采用标准518.2 环境现状528.3 环境影响及保护措施53第九章 节能569.1 设计依据579.2 能耗指标579.3 节能措施和节能效果分析58第十章 安全卫生与消防6010.1 劳动安全及卫生6010.2 消防63第十一章 组织机构与人力资源配置6411.1 组织机构与劳动定员6411.2 职工来源及培训66第十二章 项目实施进度及建议66第十三章 项目招标计划67第十四章 投资估算和资金筹措7114.1 投
3、资估算7114.2 资金筹措72第十五章 效益评价7815.1 经济效益评价7815.2 社会效益评价82第一章 项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：#市公租房建设项目（二）项目性质：新建（三）项目业主：#市城市建设投资有限公司（四）建设地址：#市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积62亩，总建筑面积102250 m2，其中：公租房1636套，建筑面积81800 m2，配套附属用房建筑面积20450；项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等
4、其他配套设施。（六）项目总投资本项目总投资为11920万元，其中：工程费用10532万元，土地费用595万元，工程建设其他费用171万元，基本预备费316万元，建设期利息306万元。（七）项目资金筹措 项目总投资11920万元，其中自筹2920万元，占总投资的25.5%，融资贷款9000万元，占75.5%。（八）建设期限：该项目建设工期1年，2011年6月至2012年5月。二、项目业主简介#市城市建设投资有限公司成立于2005年9月14日，是一家由#市人民政府直管的国有独资公司，公司经营范围为从事土地收购储备、开发经营、政府公共资源或产品的特许经营；城市基础设施、公用事业、基础产业的建设、营运
5、；市域内企业产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务。公司注册住所#市#号，注册资本#亿元，公司股东是#市国有资产经营有限公司，出资#亿元，占总本的100%。公司法定代表人、董事长由#市政府副市长#兼任，总经理由#市政府办公室副主任#兼任，公司现有员工#人。公司下设办公室、资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五个内设机构。公司现有员工26人，其中具有中级及其以上专业技术职称的有#人，其中工程师6人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验，而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。公司员工均具有丰富
6、的实践经验，在实际工作中，业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”的企业精神，以大别山革命试验区大发展为契机，以政府主体投资带动社会投入，努力为#市经济社会发展作出贡献。与此同时，公司价值也得到了大幅提升。三、研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础
7、。四、主要编制依据 （一）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）关于改善农民工居住条件的指导意见；（三）关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号）；（四）#市住房建设规划（20112015年）；（五）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（六）业主提供的相关数据、资料；（七）其他相关法律、法规、规范及标准。五、项目主要技术经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标序号项 目计量单位设计数值备注一建设规模1规划总用地面积4133462亩2 总建筑面积1022502.1公租房建筑面积818002.2附属用房建筑面积202453户数和套数16364居
8、住人数人49085建筑物占地面积157306绿化面积118217容积率2.47 8建筑密度%389绿地率%28.6二项目总投资万元11920 1建安工程费用万元10532 2土地费用万元595 3工程建设其他费用万元1714基本预备费万元316 5建设期利息万元306三资金筹措方式1贷款资金万元9000 2业主自筹万元 2920六、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）相关指导精神，也符合#市住房建设规划，其建设对于缓解#市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收
9、入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了#市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。第二章 项目建设背景与必要性一、项目建设背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住
10、房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感
11、的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优
12、惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当
13、方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。2010年，国民经济快速增长。#市实现地区生产总值114亿元，同比增长14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资112.15亿元，增长34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额54.5亿元，增长15.4%。发展质效提高，完成全口径财政收入12.43亿元，增长41%，地方一般预算收入4.7亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入12802元，增长13.5%；农民人均纯收入3988元，同比增加242元。近年来，#市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观
14、，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了#市国民经济和社会各项事业的全面发展，#市城市化进程建设得到稳步发展。#市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。二、项目建设必要性（一）项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推
