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1、万科集团团房地产产成本核核算指导导目 录第一章 总 则则 第二章 成本核核算的基基本程序序 第三章 成本核核算对象象的确定定 第四章 成本费费用项目目及核算算内容 第五章 会计科科目与帐帐簿设置置 第六章 成本费费用的归归集与分分配 第七章 成本报报表 第八章 附 则则 VANKKE万科科企业股股份有限限公司房地产开开发企业业成本核核算指导导（讨论稿稿）编制单位位：财务务管理部部一九九八八年十二二月第一章 总 则则1-1 为了加加强成本本管理，规规范集团团房地产产开发企企业成本本核算，正正确计算算开发产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和分分析，根根据股股份有限限公司会会计制度度会计科科目和
2、会会计报表表及其其附件三三“房地产产开发业业务会计计处理规规定”与我国国具体会会计准则则等有关关规定，以以及集团团财务务管理规规则和和会计计管理规规则的的要求，制制定本指指导。1-2 集团房房地产开开发企业业成本核核算的任任务是：建立和和完善成成本核算算基础工工作，严严格遵守守成本开开支范围围，合理理确定成成本计算算对象，正正确归集集和分配配开发成成本及费费用，及及时、准准确、完完整地提提供成本本核算资资料，及及时发现现成本管管理中存存在的问问题，以以便寻求求降低成成本的途途径。1-3 各房地地产开发发企业，建建立成本本核算责责任制，不不断完善善成本核核算基础础工作，改改进成本本核算办办法，严
3、严格按照照国家以以及集团团成本管管理的要要求，正正确组织织成本核核算工作作，并自自觉接受受集团的的监督。第二章 成本核核算的基基本程序序成本核算算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。第二步：按成本本核算及及管理的的要求，设设置有关关成本核核算会计计科目和和帐簿，按按成本核核算对象象归集开开发成本本费用。第三步：按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标标准。第四步：将归集集的开发发成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配。第五步：编制项项目开发发成本
4、计计算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正确划划分完工工和在建建开发产产品之间间的开发发成本，分分别结转转完工开开发产品品成本，按按建筑面面积计算算完工产产品单位位成本。第七步：正确划划分可售售面积、不不可售面面积(由由主管部部门划分分提供)，根据据有关规规定分别别计算可可售面积积、不可可售面积积应负担担的成本本，按与与结算销销售收入入配比的的原则正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。第八步：编制成成本报表表，根据据成本管管理和核核算要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。第三章 成本核核算对象象的确定定3-1 成本核核算对象象的确定定原则：应满足足成本计计
5、算的需需要；便便于成本本费用的的归集；利于成成本的及及时结算算；适应应成本监监控的要要求。3-2 各单位位可根据据上述原原则，参参照下列列条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。(1) 单体开开发项目目，一般般以每一一独立编编制设计计概算或或施工图图预算所所列的单单项开发发工程为为成本核核算对象象。(2) 在同一一开发地地点、结结构类型型相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象
6、。(3) 对于开开发规模模较大、工工期较长长的开发发项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。 成片片分期（区区）开发发的项目目，可以以以各期期(区)为成本本核算对对象。 同一一项目有有裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期(区)划划分成本本核算对对象的基基础上，还还应按功功能划分分成本核核算对象象。 同一一小区、同同一期有有高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。 (4) 根据核核算和管管理需要要，对独独立的设设计概算算或施工工图预算算的配套套设施，不不论其支支出是否否摊
7、入房房屋等开开发产品品成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。3-3 成本核核算对象象一般应应在开工工前确定定。一旦旦确定，不不得随意意改变，以以保证成成本核算算的准确确性。第四章 成本费费用项目目及核算算内容4-1 开发产产品成本本核算应应视开发发产品的的具体情情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。成成本项目目一般包包括下列列六项：1) 土土地征用用及拆迁迁补偿费费2) 前前期工程程费3)
8、基基础设施施费4) 建建筑安装装工程费费5) 配配套设施施费 6) 开开发间接接费4-2 各成本本项目的的开支范范围如下下：土地征用用及拆迁迁补偿费费指为取得得土地开开发使用用权而发发生的各各项费用用，主要要包括以以下内容容：(1) 土地征征用费：支付的的土地出出让金、土土地转让让费、土土地效益益金、土土地开发发费，交交纳的契契税、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价、补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。(2) 拆迁补补偿费：有关地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿支出出，安置置及动迁迁支出，农农作物补补偿费，危
9、危房补偿偿费等；拆迁旧旧建筑物物回收的的残值应应估价入入帐，分分别冲减减有关成成本。(3) 市政配配套费：指向政政府部门门交纳的的大市政政配套费费，征用用生地向向当地市市政公司司交纳的的红线外外道路、水水、电、气气、热、通通讯等的的建造费费、管线线铺设费费等。(4) 其他：如土地地开发权权批复费费、土地地面积丈丈量测绘绘费等。前期工程程费指在取得得土地开开发权之之后、项项目开发发前期的的筹建、规规划、设设计、可可行性研研究、水水文地质质勘察、测测绘、 “三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内容：(1) 项目整整体性批批报建费费：项目目报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费。
10、如：人防防工程建建设费、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金)、教教师住宅宅基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。 (2) 规划设设计费：项目立立项后的的总体规规划设计计、单体体设计费费、管线线设计费费、改造设计费费、可行行性研究究费(含含支付社社会中介介服务机机构的市市场调研研费)，制制图、晒晒图费，规规划设计计模型制制作费，方方案评审审费。(3) 勘测丈丈量费：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。(4) “三通一一平”费：接接通红
11、线线外施工工用临时时给排水水(含地地下排水水管、沟沟开挖铺铺设费用用)、供供电、道道路(含含按规定定应交的的占道费费、道路路挖掘费费)等设设施的设设计、建建造、装装饰和进进行场地地平整发发生的费费用(包包括开工工前垃圾圾清运费费)等。(5) 临时设设施费：工地甲甲方临时时办公室室，临时时场地占占用费，临临时借用用空地租租费，以以及沿红红线周围围设置的的临时围围墙、围围栏等设设施的设设计、建建造、装装饰等费费用。临临时设施施内的资资产，如如空调、电电视机，家家具等不不属于临临时设施施费。(6) 预算编编、审费费：支付付给社会会中介服服务机构构受聘为为项目编编制或审审查预算算而发生生的费用用。(7
12、) 其他：包括挡挡光费、危危房补偿偿鉴定费费、危房房补偿鉴鉴定技术术咨询费费等。基础设施施费指项目开开发过程程中发生生的小区区内、建建筑安装装工程施施工图预预算项目目之外的的道路、供供电、供供水、供供气、供供热、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化等基基础设施施工程费费用，红红线外两两米与大大市政接接口的费费用，以以及向水水、电、气气、热、通通讯等大大市政公公司交纳纳的费用用。主要要包括以以下内容容：(1) 道路工工程费：小区内内道路铺铺设费。(2) 供电工工程费：变（配配）电设设备的购购置费，设设备安装装及电缆缆铺设费费，供（配配）电贴贴费、电电源建设设费，交交纳的电电增容费费等。(3)
13、给排水水工程费费：自来来水、雨雨（污）水水排放、防防洪等给给排水设设施的建建造、管管线铺设设费用，以以及向自自来水公公司交纳纳的水增增容费等等。(4) 煤气工工程费：煤气管管道的铺铺设费、增增容费、集集资费，煤煤气配套套费，煤煤气发展展基金、煤煤气挂表表费等。(5) 供暖工工程费：暖气管管道的铺铺设费、集集资费。(6) 通讯工工程费：电话线线路的铺铺设、电电话配套套费，电电话电缆缆集资费费，交纳纳的电话话增容费费等。(7) 电视工工程费：小区内内有线电电视(闭闭路电视视)的线线路铺设设和按规规定应交交纳的有有关费用用。(8) 照明工工程费：小区内内路灯照照明设施施支出。 (9) 绿化工工程费：
14、小区内内人工草草坪、栽栽花、种种树等绿绿化支出出；绿地地建设费费。(10) 环卫卫工程费费：指小小区内的的环境卫卫生设施施支出。如如垃圾站站(箱)、公厕厕等支出出。(11) 其他他：小区区周围设设置的永永久性围围墙、围围栏支出出、园区区大门、园园区监控控工程费费、自然然下沉整整改费等等。建筑安装装工程费费指项目开开发过程程中发生生的列入入建筑安安装工程程施工图图预算项项目内的的各项费费用 (含设备备费、出出包工程程向承包包方支付付的临时时设施费费和劳动动保险费费)，有有甲供材材料、设设备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。发发包工程程应依据据承包方方提供的的经甲方方审定的的“工程价价款结算算单”来确定定。主要要包括以以下内容容：(1) 土建工工程费 基础础工程费费：土石石方、桩桩基、护护壁(坡坡)工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询费。 主体体工程费费：即土土建结构构工程费费（含地地下室部部分）。 有甲甲供材料料的，还还应包括括相应的的甲供材材料费。 (2) 安装工工程费 电气气(强电电)安装装工程费费：主体体工程内内的照明明等电气气设施安安装费，有有甲供材材料、设设备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。 电讯讯(弱电电)安装装工程费费：主体体工程内内的通讯讯
