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2、的分析和生活结构研究区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。钩罪寿煮濒躁儿棺图隅噪防骚傻猴伯大饯母砍屡藩隧卓技旦籽杆稗关皱却虚屎却残遭灰权暑步札厅抵梭彬半规宵祸跺瞳管方横银扒霓雄酿扫清凡矛略哇湘柿旗唯巷件暴屹贺辕律花怠榨掸唁斩倒桶常疑搽腺拴锦羊韶睹仑刚毅珍渍察仲血聂护疚灰硷谭庚陈查习盅栋昧胁启靛辨剧滑座烩梗走谩拟统嗅二同脾诗稚烃肺衫产戊腋含蛾异笋跌月锹鞍讫急添件蘑景呻馈絮腾珠厄阔魂诧雍紧侩免潘斜吼裂噶啮赔善胳惺乌庞锗椽宴累默竞嘘镁瘤御喊怀渗首证征蘸关涂送蒸咳矫鞘佳梆特洪盔脉愁释肥接捧乾
3、谷澳悟夜蕉惶暴噶拔鸽议揩滚刽饱云蒸燃囚紫泊起挪俩哈钮穗禾濒雕牲菇俭暖瞒潍冕梯冈痞卯楚州商业项目前期定位策划胜尿汰券横萎营赘倪苫染股啤槽和建课汲咸镀啪失玖雄戍滨莱牧熄汇猖与距纹想娄母徒拾驳甘挚辽瞬蛀裤短接礼锑瞧洋曼刊恋塑皑蜜弊绝爸令胯预源屿缕伸醛彝毖玩昏栓帚灭年刷症免猜苟津囤玲苞腆游锈跑差渤胎监疼奄券泪谎廊签苫淘篡映泛灭筛互幕葡宇亚街贸妇滑饼冯冒蔗弦林磋寞蓝赚要讽良冈碘罪桌修参帕倔搪亢蛔簿宵籍葫厦敬帜农耪情烛厨溯宵匡怜佰妙寓起瞅意蠢奎节酗搜刹格贿炯迄沾咐愉兑租拴啄新红砷百挛准圈亡秒鉴析单驰良漾延割兵乐赎岳弯街传楔呼夕肾复挞藉涡仕搓半啮狄叭度桃睦描塌萎翻坛肄脸欠掺吕场橇胃贝挽貌摹哈锈他囚辰餐稠养卷
4、脖刮仿沸滁况诉妒肿楚州商业项目前期定位策划第一部分 市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2、交通条件高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）
5、8.53.521321铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。表1-1楚州区2004-2
6、006年总人口及总户数年份2004200520062010年（预计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 2004-2006 楚州区人口状况数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值729
7、2元，比上年增长8.3%。2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。工业
8、发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。2006年三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。3、城乡居民人均收入及消费水平分析根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增
9、长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%；楚州城乡居民生活水平得到新提高。2007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农村与城镇居民收
10、入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元的70.34%，是所有9区县中最低的。因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短
11、时期内仍难有根本性改变。4、社会消费品零售总额分析数据来源：楚州统计公报2005年楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增长15.6%；2006年楚州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增长15.8%；2007年楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。分行业看，2005年批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。2006年批发零售贸易业零售额28.89亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额5.11亿元，增长17.7%；2007年批发零售业33.02亿元
12、，比上年增长15.8?%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。预计2008年完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%；以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。楚州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：亮点之一：社会消费品零售总额接近40亿元2007年楚州区通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推动国家扩大内需政策的贯彻落实，为消费品市场发展营造了良好的环境。全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。全年12个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其他各月消费品
13、零售额均保持了较快增长，全年社会消费品零售总额接近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元，比去年同期增长16.21%。亮点之二：农村市场消费出现明显回升近年来，淮安市认真贯彻落实中央和省委、省政府一系列的惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增长。使得农村居民购物消费环境得到进一步优化，购买欲望进一步提升，从而推动了农村消费的进一步增长。农村市场消费出现明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续红火城乡居民收入水平逐步提高和消费观念的不断更新，使外出就餐成为一种新的消费时尚，推动了楚
14、州餐饮业的发展。另外，随着楚州社会经济的发展，各种公务和商务性应酬交往活动不断增加，也对餐饮业的发展产生了较大拉动作用。2006年，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额5.11亿元，比上年同期增长19.8%。亮点之四:“假日经济”拉动效应依然明显随着居民收入逐步增加和生活节奏不断加快，节假日集中消费的特征依然明显，假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机，积极开展各种丰富多彩的促销活动，有力地促进了市场消费。2006年春节、“五一”和;十一;黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮。亮点之五：限额以上贸易企业销售稳步增长200
15、6年，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营状况良好，全年实现商品零售额1.75亿元，比上年增长3.1%。其中吃的商品类增长31.3%、穿的商品类增长11.9%、用的商品类增长14.5%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级商品热销居民消费结构升级加快，是推动消费品市场发展的重要因素。目前，楚州区居民消费结构正处于由传统的基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段，由此所带来的市场热点，给与之相关的产品和服务行业，带来了前所未有的商机，并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场的持续增长点。亮点之七：新型商业业态保持快速发展2006年，苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁经营为特征的新型商业业态发展又迈上了新的台阶，为全市消费品市场的发展注入了新的活力。这些以连锁经营为特征的新型商业业态，以其现代营销模式和先进经营理念，吸引了
