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1、XXXX门新区综合农贸市场建设项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.2 研究范围及主要编制依据11.3 可行性研究的主要结论21.4主要经济技术指标21.5项目建设投资及资金来源31.6 结论41.7项目业主情况简介5第二章 建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.1.1XX“两化互动”发展思路62.1.2 XX门新区的情况介绍72.2 项目建设的必要性82.2.1该项目建设是满足新县城人民生活的需要82.2.2该项目建设是繁荣XX商贸流通的需要82.2.3该项目建设是解决XX就业问题的需要82.2.4项目建设是XX“两化互动”发展的需要9第三章 项目区域现状
2、和规划103.1建设地址103.2建设条件103.2.1区位条件103.2.2自然条件103.2.3社会经济条件113.2.4教育基础条件113.2.5交通运输条件113.2.6建筑施工条件11第四章 需求分析与政策保障134.1 需求趋势134.2政策保障13第五章 建设内容及规模145.1 建设内容145.2建设规模14第六章 建设方案156.1 总平面布置156.1.1设计依据156.1.2场地概述156.1.3设计构思156.1.4无障碍设计166.1.5绿化166.1.6主要技术经济指标166.2 建筑方案166.2.1设计依据166.2.2平面设计176.2.3立面设计176.2.
3、4装饰标准176.2.5门窗工程186.3 给排水186.3.1 设计依据186.3.2设计范围186.3.3给排水现状186.3.4给水196.3.5排水196.4 强电206.4.1设计依据206.4.2设计范围206.4.3供配电系统206.4.4建筑物防雷216.5 弱电226.5.1 设计依据226.5.2设计范围226.5.3有线电视系统226.5.4电话配线系统236.5.5安全监视与消防控制236.5.6电阻及接地236.5.7 消防236.5.8 景观及绿化266.5.9 卫生防疫276.5.10 安全防护286.5.11 人行道地砖设计28第七章 节能节水297.1 节能原
4、则297.2 节能设计须依据297.3 节能297.4 其他节能措施317.5 节水措施317.6 节能材料的要求31第八章 工程进度及建设管理328.1 工程进度安排328.2 建设管理328.3 建设管理工作范围338.4 项目投资管理348.5质量管理348.6 工程进度管理358.7 合同管理358.8 协调管理368.9 安全建设管理368.10资金管理37第九章 建设项目招投标389.1招标范围及招标组织形式389.2招标方式389.3招投标相关要求39第十章 环境影响及评价4110.1 概况4110.2 法律法规4110.3 环境影响分析评价42第十一章 建设投资估算及资金筹措4
5、811.1投资概算依据4811.1.1估算原则4811.1.2估算依据4811.1.3投资估算4911.2资金筹措51第十二章 贷款偿还及财务分析5212.1资金来源分析5212.2 财务评价5212.2.1销售收入、销售税金及附加的估算5312.2.2经营收入估算5312.2.3总成本及经营成本估算5312.2.4评价指标5412.2.5评价结论5412.3 政府信誉55第十三章 社会效益综合评价56第十四章 风险分析与对策研究5714.1 主要风险因素的识别5714.2 风险程度分析5714.3 防范和降低风险措施58第十五章 结论和建议6015.1建议6015.2结论60III 第一章
6、总 论1.1 项目基本情况1项目名称：XXXX门新区综合农贸市场建设项目 2项目性质：新建3建设地点：XXXX镇渡口社区4项目业主：XXXX州国有投资有限公司1.2 研究范围及主要编制依据1.研究范围XXXX咨询监理有限公司受项目业主委托，对XX门新区农贸市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。2主要编制依据(1)投资项目可行性研究指南（试用版）；(2)建设项目经济评价方法与参数（第
7、三版）；(3)商店建筑设计规范JGJ 4888(4)城市居住区规划设计规范(5)XX农贸市场建设标准(6) 业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料(7)本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等(8)项目其他有关资料1.3 可行性研究的主要结论1、项目建设必要性XX门新区农贸市场是XX门新区建设拆迁安置的需要，是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通的需要，是解决XX就业问题的需要，是XX“两化互动”发展的需要。2、建设内容及规模本项目规划建设净用地面积为6067.79,总建筑面积21549.23（地上建筑17144.23，地下4405）。其中：地上商业建筑
8、面积17144.20，地下机动车停车场4405。3、工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2011年11月至2012年2月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。2012年3月至2013年7月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。2013年8月进行工程验收。1.4主要经济技术指标 表1-1 主要经济技术指标表序号项目名称建设规模单位指标投资金额(万元)占总投资比例1工程费用4346.5981.93%1.1场地平整工程6967.79200元/m90.001.70%1.2建筑工程3508.8466.14%
9、1.3附属工程643.1512.12%1.4设备104.601.97%1.4.1变电设备(2KVA)1台20万元/台计20.921.4.2环保设施31.381.4.3消防设施52.302工程建设其他费用321.626.01%3预备费(1+2.3)*7.8%364.266.87%4建设期利息272.875.14%5建设总投资5305.34100%6资金筹措与来源5305.34100%1、业主自筹1705.3432.14%2、拟从农业发展银行贷款3600.0067.86%7建设期自2012年3月-至2013年8月,共18月1.5项目建设投资及资金来源1、项目建设投资XX门新区农贸市场建设项目估算总
10、投资5305.34万元。其中：第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%;第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%;第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%,建设期利息272.87万元, 占总投资的5.14%。2、资金来源XX门新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元，资金来源于业主自筹1705.34万元，占总投资额的32.14%;建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。1.6 结论XX市第六次党代会提出启动XX50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。XX委政府认为，XX城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流
11、和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。 XX委县政府正在抢抓这一机遇，发挥XX独特的区位优势和基础条件优势，建设好XX门新区。加快XX门新区的开发建设，打通下（寺）-普（安）快速通道，实现新老县城一体化发展，县城向一城多点格局演变。项目建设是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通的需要，是解决XX就业问题的需要，是XX“两化互动”发展的需要。XX门新区位于XX城规划区，清江河东岸城市组团，由XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人。项目建设十分必要且可行。1.7项目业主情况简介XXXX州国有投资有限公司成立于2006年。公司
12、主要经营、调配、重组政府委托的国有资产（资本）；基础设施、工程建设、高新技术、旅游开发、物业管理以及能源、交通、通讯、工程监理项目的投资、管理和服务；监管、收益、转让、重组所投资企业的国有产权；中小企业信用担保。第二章 建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1XX“两化互动”发展思路最近，XX委书记刘奇葆指出，要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动XX工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。工业化和城镇化是一个辩证统一体，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托。正确处理工业化与城镇化
13、的辩证关系，以新型工业化为“发动机”引领城镇化水平提升、以新型城镇化为“增长极”支撑工业优化升级，实现工业化城镇化有机结合和“双加速”发展，是四川“十二五”发展的战略任务，是统筹城乡发展与构建和谐社会的内在要求，是加快西部经济发展高地建设和由经济大省向经济强省转变的必由之路，是XX委推进“高位求进、加快发展”和重塑“四川经济格局”的重大决策，意义非凡，影响深远。当前，从工业化进程看，四川工业水平仍较落后，去年全省人均工业增加值仅为全国平均水平的68%，同时区域发展不平衡；从城镇化进程看，四川城市数量偏少、小城镇偏多，全省平均256万人拥有一个城市，低于全国205万人拥有一个城市的水平。此外，城镇化明显滞后于工业化，滞后于产业结构和就业结构的变化。“人口多、底子薄、不平衡、欠发达”是四川最大的省情，城乡二元结构突出、初级阶段特征更为明显是四川最大的实际，发展不足、发展水平不高是四川最大的问题。因此，新型工业化理当是四川经济发展的主动力，新型城镇化理当是四川社会发展的主动力，加快“两化”互动和实现“双加速”，既为新型工业化创造条件，也为新型城镇化提供支撑，是四川经济社会发展的客观要求。与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇
