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1、 . / 房地产开发商筹措项目资金方式一、筹措项目0资金的涵传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润与现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身
2、份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，与对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要容。二、房地产开发投资的特点从2002年开始，房地产业在我国飞速发
3、展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall、商品房等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一般还有2-3年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以与它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。
4、许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金来源方式与房地产行
5、业状况对融资的影响目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的
6、限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据联合证券的统计，截至目前我国股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28，占我国股上市公司数的6.3。
7、房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。发达国家的经验表明，房地产企业的融资必须以多元化，才能够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有希望使企业真正发展壮大。1998年至今，我国房地产业平均每年都以22的速度增长，2003年更是达到了32.5的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不规，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充足率都远远
8、未达到一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，在我国地产业潜规则发生变化的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业发展最关心的问题。原有房地产开发主要的融资渠道主要是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必须达到30，而这30须是所有者权益，对地产信贷大举的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地产
9、信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年不会有大的松动。因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不到处求助，或者拱手转让项目，甚至错失巨大商业机会，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在这个大形势之下，只有与早调整开发策略、融资充足的地产商才能够得以生存和发展。四、项目资金的基本筹措模式主要有三方面的特征：1、在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品；2、在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要
10、求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。3、时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式；BO
11、T 项目融资模式。五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式1、迂回融资。先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。“类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮助自
12、己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许
13、多中小型房地产开发商想都想不到的事情。2、通过并购的方式来融资 国各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。中国房地产业通过近年的发展，已经具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国的房产企业不得不进行并购。而且从全球房地产行业的发展历程来看，并购也是必然之路。“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。 3、业联合这种做法在地产业界已经开始启动，把部分开发企业在其他产业的投资闲散资金聚集，
14、投入到需要资金的行业企业，完成互助与自救，使资金的利用达到最佳化。但是，此种方式由于资金量不够充足，且在资金投向、项目评估等方式上无法配套跟上，造成实际操作举步维艰。所以，这种方式只能局限在小围、资金量需求不大的项目中实行，而相对大规模、大资金的投入就无能为力了。4、卖地代建楼卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按一定的大小分成众多的小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收一定的土建费和杂费，买家买一地块，开发商就根据小区规划或合同的约定代建楼宇。而价格也往往比同类房地产的市场价格低，因此，也很受部分消费者的喜爱。开发商通过“卖地代建楼”的方式，既回收了之前买地的费用，又得到了建设费用，可以
15、保证建设工程的顺利进行，而且也将以后的商品房销售款项提前收取了。因此，开发商不仅得到了项目开发所需的资金，还将收益也提前回收了。5、建筑商垫资建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。而出现这种建筑商垫资的情况，是由于建筑企业竞争十分激烈，而且为了保证房地产项目前期开发的可持续性，开发企业在公开招投标时，往往会选择有能力垫资建设的建筑商。在项目开发完毕后的销售阶段，再根据销售状况分批返还给建筑商。开发商一般都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己好处最多的建筑商。投资利润通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中，所以房地产业是个暴利行业，
16、大小房地产商趋之若鹜，没钱也上，办法就是要建筑商垫资开工。房地产商将建筑发包给建筑商，这个建筑商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最后一关，叫做包工头。这样经层层剥皮，包工头的利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了保证。如今，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因而最先断炊了。过去的情况是建筑公司愿意为工程贷款垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款，余款则在售完楼后再支付。而过去通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不会出现拖欠建筑商资金的问题。但现在的只有在主体封顶时才可以售楼，开发当初的定位与市
