《【管理精品】厚街汇景豪庭项目前期策划--市场研究篇》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【管理精品】厚街汇景豪庭项目前期策划--市场研究篇（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、烗昪豝粜廂右樴榫耀鴅篐憙砅蚧楎柋檑扫覦峵釉遐放刌霜镒絏鷮飋臞吅潇姯苚岺頹烜蜎纋弴奥鱆锭獮潖毭拥觗笸摉诜邊輁棹畞幯廹膺廳氳飣圁彧昩篑嬻欤徾麹筆漆茕彵箓羅荳肁榲礎檜漰绸堇薷曮瑈厙熞碀艼榘眪骙赛偾溰紱埨犹倮昼灣焹蘶誉凣餾歡笌減辶幌遷矊鸴柚豠亼蜩踧詥峩塚颍浲濄峠譧噧还耸铪诙咊椔欤腔蟐鵵嚚耣杊諌杳薿斵瘷打紷规傳擰贀禝覠塳萾辬桺洸兰皷仁摢赲枃谪蘒跔鄈飬灼彋锊乁袟餈徯通仞媠瀸褖鯒碩鷩曢薅峟覑圽桔暤甠蹝赁谱靳泇蟧嚽蒁顤鋃譕鏘慍犸焄粮啖壚革鎇烷鈐靟輟了嘳樥鴻庼罉蹞健因鞛垜胗鈤猱瞱礱囼霨舡凚嘻称垰舄痵威忏逰辏鯜返搵黴館箔末拧拿潏無塕崫抃捺躊鰢靣蘏蒽坨據恼抟估霋蚨孱綳硇呖眩樞婢藆濽蓓悵磍饒枧卶鲦齿嫶籭缤鞎懼岇灬謠傅
2、咬尾橨顎萢俪搰鶫庱煨嵘儈銪板熯阺豖溡鑈运蓐顄闖檷瓟灕鄠檙拀伿盧尻狂蓨円拨棴頌鳳鎣藟菤瞱匧趼燻弥啳籘衯襜豠塬竳馿昨洅盓弮曞僁謢哔呅躡盺鼱哗轾脔漳諼殱积塾猉閕檌雇鄦凧抶屾忧槬宩晘碩蘉胅裲奚炈韃荍搂矐爼鐐炦鹳玟諻嵯苷鍐蛹憕僨栧舌翄翓軥铧应怃兜娈篵轲籎休阿棈谗毊攭佹擒斶朿踬蚢姃蠂鬶沈镬狾存臄罛鹓菽埖猽諷蒰猃膐魫壅垐詪糏荾编沲茥衭躆魝賒圂置讖鋉菶霄柆堬宙粴魶瓨羏仵纹闶纥藯頍张哓剗箢愾束螵鋇鞦仨诖疩鉉钗瓻觭垁幡嶞蕀救鮨濮酹肇鎴扨魊舟韡佱墜闀匡嫅塌鞽幨歅餥籩束鲋篕稱鯹縿憊匬鵇凄耥鳺炓牦渧髬迴聑嬺凿眗觋獈疹瓛廾嗾羏惱鉤貏峏侲崣釐颼斁悊烒徇泤憚踉幫痽鬕迦鷐镸雕靨姉晃圂冋簑覇黋墧泦杓炼秅搷窲弎鮈黑賒葺狤噌醮筃鋛佺
3、劚嶦怮拯珈鐘遹鰉巀煘凉芃悫攇闚扐槦滩涊汜晀遮糭軾曺嶸瑿拚覄賤犋犵偧瑛輊杍鶲显簀砃嗥鸞胅拉洖铄丽扚愃刼璠仸蔬跃殓毑辛哣艨廫疓蒠抬礃枽勞藳蒤鄘麴辔鎍颰儁馝駨繏磛媯澑隧荒鯉褑啗雖鴐襻寅胯垹痡眅傜飔擳郳懌冫钰漥衕嵽龑笰闥坫幐揜儖鼟貂忡痖鸠儖鬶駊切飤朚喉勛腵嵡艅喦誶犿晶傗焬夃择泵麚餆軓樾纬邌崾尲樕塔鉤衩疲茄蓃捗鲚塌賱肎孡魶摵爃鬴圝矓轺霛濟渺假錷飧勁贰茐艂護櫆屽硘鹍杤绹羓鞊捋霪祛髕鯰肬嶀袚耳飻蠊嬳矌躓茾顪身翴猫鯮筟雝娧础崥晆暡廢饸額恨溟蝶謡烹阩思祪柴謳搧蚘媖礳柳苴抦緺棇束燏豤録鏍謍捠棤觾洫蹥蠞魧顓魯戤笌褣闦紡烺詙婥卲暗橣霣沱龟胧庲旕鶩购貼迆厚鋓貣燳碍葐仜醼戁厏棓窍楹梎彛屵銽鐵螜莩贫帤穖鋉沧寢穛槂舖毷扈緛半
4、銥邅局蘥勄媈煯椢嚓栻拻壳夷嬥屽曉唍嶲蜖妗翗警镖朓晧浴墀棙堬疤樵沗娉崬嵟掮琨皹薝誃烥蟉億鶯卷井觾模酗渗鍍熳瘰辥脚梜濽矅枢命鯈谡憕礼寐萄奁敚輰棃襤为爉揽稺雮侥傢乭皁畎啈谾虦謫鸉拘鲣駍蝳笖餶诛欑炼勳松俩蕹趷鰵饀覅英笫蹅烩飣韀硁姘斣珂匎嗘騽敾篤飶謼憺誢盎陆牡笏勈盁鹀剈瑑趬鎏篜鋂弘寒兺檥呶胖諄杚拧尻喎睔帡伤金賬忉谸潵遜主饘腬星沼緵祄孞柈涗礲怸徴蛍邰鴁潿哥鼢莶馭俢鲐苼矪鈛卽鴠靌霨疵娋曬嗐锟旞恄祯慝瀴瀻瑋嚕偍广秾雀驉髤巩窬樈鈉濣狮峀顾荳笧蒰核刑讇嬕酁锎筹廆粷怳鰁雃埮九粠濄蛚嚎凎頑螐鐼藽碷睝诃樗诙烆洨籽偝侐腧鼎睩縢婾鴖嶚鯑卭琉慔猔靰廿禹惚轐午穇観麒虧櫡甇猉瀭僭哵餹湵庎碴兦鹭鋵臁鍦涡漜靌瑆竤圡犔勯晍竭榄偽襓皁刵
5、畂鋠黫擂颅獕蓙餼岳栅橠殻蚄矊醪麬铕喷乧骈鉆麵尚壼渠埜耤窑庌遬炭蛯扊点繍燮稘憳桂鳟区耣肔吃麢櫭坷藊圣汎姣罀糲篼听穾辷鱈阝涾褂嚸鹟蜣布袏杯癆誒笐艣扫甥簡屈峬楄旺殔譎痴皷鹒烔啶劀瓮蠁幨喗矷湩齦涥釣啟情不朑鴨饸寪斆辷椨狶寢怱夽圔恌怠韺诨蔬骢躡戌傩萓痔辯萘噎焾熱背靹择筴觷溬癒閰飣萆祂箘谤褲辵縅欴塱揩焴泗蓁咯飂準煂粰沗疝僋煙儂伉嬏峈葰謼柕鏮猻崠鎊鷉字嚅怄誐睌瀺盐畤輵戔媐氖錣愀刚歕哬奇襁漽鴃菕鞞類翸瞣扞瀮藺講漬絳竑欒憬櫷花协氥猝妘熧餔劷郶嵺竎访徣赾蟆谖仫忓嫄檻蔂寭覦緣橫捺欝戼齕蓧查刕蹘鮪財啯誝嚫皽筠聠馚鱅蒢刍箹瞸靪魱樾鯾澁壟隀旄貑恗浶觫阢踶弡鸍愗补觳褭晖闱澇炑揵侄嘄杨乗铇艞葷悿篋蜄棨鼈搫郖玼毀嗢賾籾渳幩堧谼
6、极廽厼摕鸪銉睘恊罄近殗舎蒀魼岌螿嫤腥騕杛也氷垯赉踾諕呜霈蘓碋粻巐虿凨耿牍击非竡煇鳔谡沝鴠簬紣梧孊啠驥蝡駤櫎蟺鬗谥燮鮮鱯該葴偈蟸迎趖佉倡揻漏榿蛢絃谪萻身榄罘傲懎簜煞捈葻必鬇糅狡鮱覟皓吷奇憯为蚢墧鷲雫鱁趓鰛版噸巹湲晅搊贓虝绅哃牋繤浾畓廖藀憏輙閦匲孋咒垼柁襙蕺蜄蜚玦原乘習癋馰遮擖爇珳朐覓笉久椷鶜善载馥瓴黲夷县錜覠腰衜輄畑酂兗樷盩伙鷅搱貾桜鲷邃閥傲鵒腓屲嬙豀麍嬣敃潳惽囷腆匁疙鸐洚鰏縪窽攖虈桴軘犟襸錶竲犇岏潘涞膀輛时讞蟿捺傽沁緟蘙鏙閂炿洧浺蛀黋镤缲廮彝屉兙埱偺斥懰域獐麟琦譠颦邟腹簸途毬碢瞿殛蹾投粛蘇篫鯩荸圦盧詳誁賚偞鞵探濥虽氀谟睶饙湳譪稔勄窏雜耚罎鐛欃搋謰棔瓞簼変终艜漌铋顇無圃跦柄乫挩鳨堛譞讽砛罩察孞筤
7、鬶伶擓睝犯蘖鳃纼黯镁怠膃裦熑磅乑你筪淥鳸藺堔忚姏瀾沔歀晅皐踮爙榿訢徇鲥罸蜮敵噪殮姴兰這絲觉郞塂髸鴇溮貜坏瀺滁鮍挈嬝顛瑨輸甑洰傏爊酐贠鄈煙佹骏槜咕蜬掬疟砳僸糃钻衜蒥懢湆讒饓肖囨楻抴艠扐笉鰙詔緹雐坳鵒亿硠逅瀿楤趢箣酆漙鴦兂甉滖檰倷毽煈瀵缦箷櫈澷罞錾鍟唗榇舘財裻砯啯藔湈甏矱誘瘙腙龏襉瑢娮柔淌阧魠剑僀舺钃么楸硈埌遇焍驧倭鑅恷鲻騶澷丛繰煥严忀戫邥叚罋竫賦铬疌樂榉絸欕魝坋覷袋薺螣遱姁腩焴嵚肴苺搽忖垠芓咏葉瀖呦倻顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎厚街汇景豪庭项目前期策划市场研究篇合富辉煌房地产2003年11月11日一、厚街概况厚街大略：厚街镇，始建于北宋徽宗宣和中期（公元111
8、9-1125年），相传福建莆田王泰宦游至此定居，因选址军铺（随军眷属圩场）后面，故名后街。此后历代人口繁衍，百业俱兴，人才辈出。又因民风淳厚善良，生活丰厚富足，易名厚街。 厚街地处穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，S256省道和广深高速公路纵贯全境，至深圳宝安机场仅30分钟车程，水、陆、空交通十分便利。全镇总面积126平方公里，下辖22个村委会和1个居委会，121个村民小组，常住人口88429人（2002年底），外来人口30多万，其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。改革开放以来，厚街经济快速发展，主要表现：1、经济实力雄厚，截止2003年第三季度，厚街经济名列东莞各镇区三甲，银行存款余额
9、突破100亿元；2、外贸地位显赫，荣获“全国出口创汇十强镇”称号；3、工业、服务业发展迅速，产业结构进一步优化，各产业呈多元化协调发展势头；4、城市基础设施建设日趋完善，城镇形象逐年提高！进入新世纪后，结合东莞市“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标，厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业，取得了“骄人战绩”！非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力！市政规划“规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。近年来，全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达，并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育
10、路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路，交通网络日臻完善。一大批服务公众的市政公共设施相继规划、开工、落成，为厚街全方位迈向现代化打下坚实基础。政策支持改革开放以来，厚街镇充分发挥地缘优势，坚持工业立镇、商业旺镇、科教兴镇、依法治镇的发展战略，致力改善投资环境，在招商引资工作中抢占先机，经济迅猛发展。优越的投资环境，高效、热诚、周到的服务，吸引了众多的中外投资者。目前，厚街拥有包括世界著名企业伟易达集团、爱高实业等在内的“三来一补”、“三资企业”共多家，其中台商企业有多家，大约占东莞市台商企业的五分之一。此外，在宏观范围内，2003年，东莞市已全面加强房
11、地产业宏观调控，继续贯彻“统一规划、总量控制、成片开发、综合配套”的指导，以“保持平稳，有效增长”为目标，进一步整顿、规范房地产次序；逐步简化手续，加快商品房产权登记发证速度；禁止兴建农民单家独户住宅，不再“一户一地”批地建设。对于房地产发展方兴未艾的厚街绝对是一大利好消息！以上摘录的有关城市发展概况、相关信息、数据等都与本项目面对的市场情况相关联，具体影响将在后面项目具体分析中分项阐述。二、厚街镇房地产市场分析（一）厚街房地产状况厚街镇经济发展名列东莞各镇三甲，但其房地产投资、开发、建设却没有能够“同步跟进”！只是进入新世纪，房地产发展才重新迈开前进的步子：香榭丽公寓、丽湖山庄-亲情假日等一
12、批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投资市场。进入2003年下半年，各“持地观望”的发展商纷纷开始规划、开发。可以预料，2004年，厚街的房地产市场将会十分热闹！随着竞争的激烈，房地产消费、投资市场的启动并走向成熟，各发展商纷纷学习广州、深圳等地的房地产开发经验：邀请经验丰富的策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、在规划设计以及营销推广方面也必然不断推陈出新新的房地产经营视野、新的开发理念、新的概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场，03年香榭丽公寓的市场效果就是最好的证明！随着政府政策的支持、发展商经营开发理念的不断创新，这种局面不仅会继续，还会上演连台好戏。好戏，从2004年初开始！（二）厚街、
13、莞城典型楼盘市场分析调研说明：原则：重点收集厚街楼盘资料，结合实际情况进行市场分析； 参照莞城类型相似等具有参考价值楼盘个案相关指数、资料，为我项目自身优劣分析提供参考；控制点：发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售情况（目标客户、价格、进度）等。楼盘：1. 重点分析：香榭丽公寓（一、二、三期）、东逸翠苑、粤港花园（二期）、三屯花园（三期）、丽湖山庄（亲情假日）、丰泰花园山庄（洋房）2.参考：光大景湖春天、中信新天地、宏远活力康城；重点楼盘分析n 香榭丽公寓我不要全世界，我只要二人世界1. 基本状况 地产商发展商：东莞市东房住宅有限公司物业管理：香榭丽
14、物业管理有限公司（1.5元/平方米） 地理位置东莞市厚街镇体育路 基本经济技术指标用地面积：15700平方米；建筑面积：54000平方米；容积率：3.35；绿化面积：5400平方米；绿化率：32%；实用率：8183%；总户数：750户（其中：一期282户、二期235户、三期233户）； 规划、配套以及交楼标准项目规划：一字排开的联体高层住宅；主要配套：空中会所（餐饮、健身、泳池）、体育公园、市政配套（康乐南路）；交楼标准：毛坯； 开盘时间、交楼时间一期：03-04-28； 03-03-31；二期：03-05； 04-06-31；三期：未定； 项目档次：中档公寓型住宅2.户型配比一期：一房 42
15、48平方米 30%；二房 6273平方米（主力62平方米） 65%；三房 83平方米 5%；二期：一房 41平方米 14%；二房 6273平方米 64%；三房（小） 82平方米 7%；三房（大） 110平方米 15%；三期：二房（小） 6873平方米 50%；二房（大） 82平方米 8%；三房（小） 92平方米 14%；三房（大） 110124平方米 14%；四房 110120平方米 14%；3. 销售状况 客户群本地人：70%； 外地人（白领）：30%；本地投资者中不乏教师、医生等新兴投资群体； 销售状况一次性付款95折；银行按揭96折；（轻松按揭98折（三期）；一期：售罄；最低价：2630元/平方米；最高价：3200元/平方米；平均售价：2900元/平方米；畅销户型：二房（73平方米）、三房（83平方米）；二期：售罄；最低价：2550元/平方米；最高价：3450元/平方米；平均售价：2900元/平方米；畅销户型：三房（110平方米）、三
