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1、招商建议书目 录一、项目简介3二、项目SWOT分析3S（优势）3W（劣势）4O（机遇）4T（威胁）4三、项目业态规划及商业定位51、项目一期商业定位51.1 商业功能定位51.2经营档次定位52、消费群体定位52.1核心客户52.2辅助客户53、业态组合63.1 商务餐饮63.2 商务休闲娱乐63.3 社区生活配套设施64、原业态规划平面图7四、各业态商铺招商建议7五、招商策略91、明确招商整体思路92、营销招商方式93、深入招商法则104、招商先后顺序建议10六、项目周边租金调查及租金建议10七、招商政策建议111、部分区域租金（起始租金）标准112、押 金123、年递增率124、租金支付方
2、式125、租期优惠期126、商铺交付前提和时间127、商铺物业管理服务12八、招商执行计划安排13（一）招商准备13（二）招商工作安排13九、结束语13一、项目简介项目可建设用地面积约40万平米（约603亩），容积率3.0，计容面积约120万平米，规划总建筑面积约138万平米。华润凤凰城定位在宜居生态社区，一期计划开发20余万平米，产品形态为欧陆风情、ART DECO风格的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观为主，会所豪华大气，配备了室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。首批业主12月份交房。项目周边生活配套完善：紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会
3、、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。项目南边的国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。华润凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，是一个企业的标志，一种品质象征。二、项目SWOT分析S（优势）周边生活配套成熟，交通便利，四通八达。品质胜过周边楼盘，楼盘的人文价值、生态价值，生态宜居社区的魅力呈现。消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。W（劣势）目前，项目周边人流量稀少，是阻碍招商的重要原因之一；
4、楼盘的北面和东面住宅较少，楼盘整体显得单一；离易初莲花及星沙商业乐园等区域性商业中心距离较近，这些业已形成的商业环境对本项目的招商形成一定压力；本项目这次推出的商业体量不大，欲取代正大广场商圈，形成新的区域性商业中心，难度较大。部分商铺本身的建筑结构不适合部分业态进驻，大部分商铺分割成单个商铺（上下二层），进行打包招商或销售（注：大部分商家或投资户同时需上下二层类商铺的并不多，绝大多数只需要临街一楼商铺），周边商业气氛冷清，招商和销售都较困难。O（机遇）星沙作为“国家级高新技术产业工业园区”，无疑为项目的升值提供了强大支撑。项目紧临开元路与星沙大道的易初莲花超市附近，项目的商业整体规划与易初莲
5、花业态结构有一定的互补性，可借助其人气实现商业气氛北移。周边的潜在消费群体如学生、企业、事业单位白领、公务员、商务人士比较充足。随着业主的入住，人流量稀少的局面会逐步得到改善，项目的辐射效应、集聚效应和吸引力会进一步加强。T（威胁）区域楼盘竞争进一步加强，周边楼盘云集，“星沙商业中心”的定位是众多实力地产商争抢的目标。三、项目业态规划及商业定位商业规划建筑面积为5万平米，其中一期商业为1.57万平方米。临星沙大道将作为大型休闲、餐饮的集中地。1、项目一期商业定位1.1 商业功能定位以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心。1.2经营档次定位以中高档为主；现阶段区域以中档和中低档为主；区域具备大量的
6、中高档消费需求。2、消费群体定位2.1核心客户长沙县和开发区中高端商务客户，为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。2.2辅助客户地块北侧三大高校（大众传媒学院、师范专科学校、卫校）约3万人的学生消费群体。项目业主及周边居民（凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平）。3、业态组合3.1 商务餐饮重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅；3.2 商务休闲娱乐配合商务餐饮，设置一定比例的休闲娱乐商家，如足浴、酒吧、KTV及茶馆等。3.3 社区生活配套设施以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴
7、用品店、美容、美发等为主要业态构成。商业分布商业面积原业态规划212008.38江苏饭店（已定）221220.4咖啡/中西餐厅232391.4酒吧、足浴/洗浴、茶馆11406.3中高档KTV、银行9社区生活配套（自售）10282140.22中档及中低档餐饮配套、网吧运动会馆2382品牌健身中心会所南面商业288社区生活配套（自售）幼儿园2756.4幼儿园4、原业态规划平面图28#社区餐饮及网吧幼儿园9、10#社区生活服务或23#茶馆、洗浴23#酒吧、足浴网吧会所F122#中西餐厅21#江苏饭店四、各业态商铺招商建议我司大致认同贵公司的规划和定位，经过对项目周边商业的初步市调，以及本公司对星沙商
8、业格局的判断及了解，对本项目区域商铺提出以下建议：整体招商思路：以品牌商家为主，以目的性消费强的商业业态为主，社区配套类业态目前进行招商有困难，采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。1号栋区域商铺：原规划为网吧，目前周边流动人口较少，西北角虽有三所学校,但离本项目有一定距离(步行15分钟左右)；且星沙大道为交通型主干道，路面较宽，对于目标客户群体学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用；加之学校附近网吧众多，竞争激烈，新建网吧生存较为困难；另外该栋物业还存在广告展示面不足的问题。建议调整规划为目的性消费较强的业态：如技能培训机构、亲子教育或美容SPA馆等。现商业气氛冷清，建议招商往后推迟
9、；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺（上下二层）销售。28号栋区域商铺：该栋物业位于本小区的东北角，东侧为华润二期开发用地，暂无人气。原规划为社区配套类商业，鉴于住宅部分尚未交房，二期尚为空地，现时来看，启动招商为时过早。建议28号栋商铺招商向后推迟。F1栋会所：该部分物业位于现售楼部地下一层，原规划为运动健身类业态。我公司建议，考虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补，将运动健身、羽毛球场、瑜伽项目和露天游泳池进行“捆绑式”整体招商。由于羽毛球场较小、回音较大、地板需重新装修，运动健身、瑜伽项目层高较矮，露天游泳池无私密性等原因，并且整体面积偏小商家收益不大。因此
10、，建议FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。23栋区域商铺：该部分物业为住宅底层裙楼，共两层，位于21#栋、22#栋后方，形成商业内街。原规划为足浴、休闲类业态。但观之物业结构现状，已分割为若干独立上下套铺，因商铺间隔墙、上下楼梯、卫生间、消防配套设施已全部建好，此类型建筑结构无法作为大型物业（如足浴等）进驻。若仍针对足浴、洗浴休闲等大型业态进行招商，需将商铺之间隔墙拆除，商铺内部上下楼梯封口，上下水进行改造等系列改造，成本较高；若不考虑进行物业改造，作为社区商业物业配套，目前商业集聚氛围不够，招商难度较大；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺销售；另该物业与1#栋一样，存在广告展
11、示位不足的类似问题。9、10栋区域商铺：该部分物业位于小区规划主入口旁，现已分割为临街小商铺，为社区居民提供生活便利配套服务，待社区入住率达到一定程度后，招商相对容易。由于每个商铺面积较小，总价不高，投资户可进行前期投资，建议该区域商铺可考虑进行单个商铺销售。幼儿园 星沙目前有幼儿园两家，其中有品牌幼儿园“小红帽”，三年内拟开幼儿园三家，总面积计5000余平米，建议本项目与品牌幼儿园进行接触，采取订单模式进行开发。五、招商策略1、明确招商整体思路 以主力店为招商对象，该目标商户招商和经营的成功与否，从根本上决定招商和经营的成败。 主力商家大面积物业先行，增加项目卖点，提升物业价值 主力店以高档
12、网吧、运动健身馆、中西餐厅、美容SPA、足浴为经营主体； 主力店提前招商可以很好的支撑形象、聚拢人气，通过主力店的入场提高项目知名度，从而提升项目的商业价值。 最终顺势带动社区配套商业招商完成。2、营销招商方式 在精准的受众群体“租铺网”平台投放招商广告，促进对线上商家的传播力度（租铺网是为想找门面的商家、经营户服务，现已经成为很多商家选址的工具）。3、深入招商法则（1）首先明确招商目标的主、次、散，分别进行从主到次，从次到散的各个突破。通过“租铺网”平台所积累商家资源并整合其资源与对口主力商家谈判，带客户上物业甄别筛选意向客户。（2）引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己
13、的固定营销模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强，多引进几家品牌连锁店，就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带头作用，促进商业尽快成熟；（3）租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格。（4）如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。4、招商先后顺序建议先对临街面及展示面相对较好的22#、23#和F1#进行招商，再对网吧区域进行招商（因商铺对面暂无建筑，人流、车流较少），28#区域商铺因周边暂无建筑，人流、车流较少，商业气氛较差，建议暂不招商。六、项目周边租金调查
14、及租金建议周边部分商铺租金调查表项目名称面积()楼层租 金(元/.月)行 业经营现状尚 城600一楼90民生银行合同已签，准备装修。1100二楼35无品牌足浴合同已签，正装修。未来现代城800一楼70现正招商中1200二楼45尚都花园城一楼租金为60元/平米月，二楼租金为1820平米月金三华邸商业街120一楼52餐 饮生意较好，免租半年1600二楼19中西餐厅生意较好，免租半年美林水郡91一楼15便利店门面大量空置，生意冷清湘绣城95一楼18服装店生意冷清，免租一年928二楼10酒 楼生意一般，免租6个月鑫元大酒店1300一楼45食鸿欲酒楼生意较好，免租6个月560二楼19食鸿欲酒楼生意较好，免租6个月租金建议：从以上表可得出项目周边租金水平差距较大，与以上项目均无类比性，项目地段商业未成熟，招商先以引进为主，前期“放水养鱼”，租金较低为起点，结合本项目特点，特建议项目部分区域起始租金如下：F1区域：1015元/m2月9#区域：4050元/m2月10#区域：3545元/m2月23#区域：3040元/m2月七、招商政策建议1、部分区域租金（起始租金）标准同上所述。2、押 金签订合同时按三个月的租金作为押金收取。3、年递增率 合同期内租金按从第三年起每年递增5
