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1、有关城区居民小区物业服务管理工作的调研汇报 小区不小伴随新型城镇化的加速推进，城区居民小区如雨后春笋涌现，居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究，全方面掌握物业服务行业发展情况，推进小区物业服务管理科学、健康、快速发展，县委办5月中下旬经过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方法，关键对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况汇报以下：一、小区物业作用不小物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必定产物，它既是房地产经营管理的主要组成部分，又是当代化城市管理的主要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等
2、各方面的效益。一是能促进经济增加。买房一阵子，物业服务一辈子。 作为商品房的售后服务，物业管理推进了房地产业运行体系确实立和完善，不但本身对扩大消费、拉动经济增加有主要作用，还有利于刺激居民购房主动性，推进房地产业的连续发展，带动县域经济的连续增加。对开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而形成企业经营的良性循环。对住户来说，她们用几乎一生的积蓄来购置一套房子，房子是其个人资产最主要的组成部分，好的物业管理能够使其个人资产处于完好的状态，延长使用寿命，提升其市场价值，即能确保物尽其用，值其所值。实践证实，物业很好的厦安、誉天下等
3、楼盘销量很好，而且轻易转让，保值率高。二是能提升生活质量。居民小区的物业管理，不论是供水、供电、供气、路灯，还是绿化、休闲设施，全部和群众生活息息相关。它直接关系着全部住户的友好安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理，对改进居住环境，提升市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理能够让人心情舒畅，促进大家安居乐业，改善大家的精神面貌，促进人际关系融洽、生活品质提升。三是能增加群众就业。物业管理就业容量大，对扩大就业含有主要作用。现在，我县物业管理从业人员1500余人，从业人员大部分来自企机关下岗分流人员、农村剩下劳动力及部队复转军人等，有效吸纳了多
4、出劳动力，缓解了社会就业压力，为居民收入增加起到主动的推进作用。四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众，直接服务居民，是加强和创新社会管理，推进友好社会建设的主要步骤之一。现在，我县商品房新开发小区80个，县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个，总计开发面积超出1000万平方米，约居住居民13万人。这些居民年纪、性别、就业等组成复杂，社会稳控压力大。物业管理经过立即采集、变更住户信息，不停提升人防、技防水平，能够在维护小区秩序，帮助公安等相关部门防范查处偷窃抢等刑事犯罪，预防可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到主要作用。五是能完善城市管理。一个个物业区域是组成城区的基础单
5、元， 卫生城市、园林城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改进。物业管理是建设当代城市的主要基础工作，已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管理区域环境整齐、优美，秩序井然，城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2021年起步以来，现有物业服务企业已经发展到48家，有18个小区前后取得省、市优异管理小区和市文明小区、园林小区等称号，为创新社会管理和创立文明城市、园林城市奠定了基础。二、小区物业问题不小伴随我县房地产业的快速发展，小区物业管理也暴露出了很多问题，引发了不少社会矛盾，给县委、县政府工作带了很大的压力。监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部
6、门。房管局物业管理工作职责设在县房管办，现有工作人员3人，负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多，工作力量严重不足，难以切实推行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项包括到社会各个方面的综合性工作，包括的职能部门包含计划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环境保护、供水、供电等。因为缺乏把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台，部门之间缺乏工作衔接，有的职能界定不清、有的监督服务不到位，致使碰到事情，往往推诿扯皮，小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安
7、全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为和乱停乱放、公共场所跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反应强烈，物业企业却没有执法权，只能口头劝说和阻止，缺乏有效的管理手段，造成物业服务小区出现的部分矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业企业有歧视性政策，比如，自来水二次供水用电费用由物业企业负担、电梯和路灯等用电不和居民用电同价、环卫部门收取物业企业的环卫费和装修渣土转运费等，增加了物业企业负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。根据2021年7月28日经过的湖北省物业服务和管理条例要求：街道办事处、乡镇人民政府应该在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖
8、区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法推行职责，协调物业服务和小区管理、小区服务的关系，调解物业服务纠纷,但实际上乡镇全部认为物业服务管理是房管局的事，是物业企业的事，责、权、费不对等，不愿意管。四是小区的作用没有真正发挥。一个小区，少则数千人，多则数万人，小区里有很多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创立等民生问题亟待处理，急需小区出面协调处理。然而，实际上，小区对小区是有心无力，放任自流，形成小区、小区两张皮.物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中，注册资本在50万元以下的60户，占83%;从业人员10人以下的10户，占14%;全县
9、物业企业中，一级资质企业2家，三级资质46家；未申请办理物业服务资质的24家，占33%.大多数企业规模较小，市场竞争意识和服务意识淡薄，安于现实状况，内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高，服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看，从业的1500名工作人员，平均年纪48岁左右；保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低：管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化；专业水平不高：管理人员含有各类岗位从业资格证的450人，占30%;工资待遇差：管理人职员资月均2021元，保安月均1600元、保洁人员
10、月均1200元不等。大多数人员未签署劳动协议、未按要求办理相关保险。职员文化水平低，同时没有接收过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。三是服务项目单一。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等部分基础服务内容，没有利用小区文明建设契机，拓展服务平台。而保安服务又流于形式，人防、技防不到位，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡查查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。据反应，每十二个月小区失窃摩托车在3万辆左右。现在全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用具等服务仅有6家物业企业。四是财务收支不透
11、明。收支没有公开或不全方位公开，造成业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。很多物业企业缺乏长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，私自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引发业主不满，业主不愿意缴费。2021年度，我县物业纠纷不停。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉68起，上级转办8起。发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和相关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽略对基础设施的配套建设，忽略对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大
12、。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。调研中物业企业反应，房屋相关信息尤其是下水等隐弊工程信息没有移交，给维护带来不便；电梯配置标准普遍不高，给安全带来重大隐患；路灯等弱电线路电缆质量较差；公园、绿化等配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业企业就修缮责任相互推诿。比如：小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料造成业主用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不立即，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业企业，引发业主和物业企业之间的矛盾，造成业主拒缴物业费，造成业主和物业企业形成对立面。二是业主委
13、员会还未真正发挥作用。现在，开发商上报县房管部门立案的业主委员只有20个，而且大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的极少。业主委员会的作用没有充足发挥，开发商、物业企业和业主就缺乏了沟通的桥梁，缺乏了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如，小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字，但因为业主委员会作用发挥不到位，全县房屋维修基金时至今日还未启用，房屋维修所以得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活，群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确，部分买房人终年外出务工，家里是刚从农村上来的中老年人居住，
14、没有物业管理观念，对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业企业就应该什么全部负责；只要碰到麻烦事情，就要求物业企业处理；只要物业企业不处理，就以此为借口缓缴费或不缴费。有的业主把物业企业职能虚无化，认为我住的房子用不着物业企业来管理，没有必须花冤枉钱。还有的业主本身素质差，物业服务照常享受，就是不想掏管理费。也有部分业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其它业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包含一部分机关干部、人民老师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明，2021年全县统计上报的80
15、个小区，总户数为15000户，其中机关机关户数为3000户，未缴纳物业费的机关机关户数为300户，占机关机关户数的10%,影响尤其坏；物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业企业是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商输血维持，展现虚假繁荣，为的是不影响剩下楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再输血,物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争气氛不浓。因为小区物业服务起步较晚，发展滞后，物管企业大多全部是由开发商直接指定或经部分业
16、主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高，成为了制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性竞争机制，企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感，管理人员的专业素质、管理水平和服务质量全部得不到有效提升。三、需要改善地方不小一是健全制度，加大对开发商的监管力度。要制订房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管，预防开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为；在项现在期计划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功效、布局、管网建设等提出专业的合理性提议供开发建设企业采纳，确保居住小区建设少留甚至不留硬伤,为跟进的物业管理服务打好基础。要制订严格的小区物业承接和查验制度。对参加验收的单位和个人，能够采取责任追究和责任倒查制度，谁签字，谁负责；要像银行发放贷款推行的放款收款终生负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象，杜绝未完工就
