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1、2010年全国土地估价师考试理论与方法模拟试题(上)一、判断题(共10题，题号1-20，每题05分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“”，认为错误的涂“X”。答题错误倒扣05分，本题总得分最多扣至0分)1估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( )答案：X解析：估价期日是指估价结果对应的日期。2容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。( )答案：3一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( )答案：X解析：例如在实际评估中，采用市场
2、法，其最终合理比准地价的确定应该是根据数学处理后，再加上多方面的经验分析和判断确定的4土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。( )答案：5基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( )答案：解析：按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。6、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理
3、与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )答案：7、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）答案：错解析：在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。8、基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( )答案：解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。9、无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收
4、回。( )答案：解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。10、与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( )答案：解析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。二、单项选择题(共65题，题号11-75，每题1分，共65分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)11在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期
5、日的水平，是依据土地估价的( )进行的。A.替代原则B供需原则C变动原则D预期收益原则答案：C解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。12根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租答案：C解析： 绝对地租是
6、指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。13、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。A、高于 B、等于C、低于D、无法判断答案：A解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。14以下关于中心地职能的说法
7、不正确的是( )。A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B中心地职能以商业、服务业为主C中心地职能包括社会、文化方面的内容D中心地职能包括制造业活动答案：D解析：中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。15路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。A.平均深度B深度的中位数C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度答案：C解析：设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。16某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元平方米，估计尚可使用32年，残值率为5，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。A.
8、250B304C324D340答案：C解析：重置成本1000元/平方米，残值率为5%，可使用32+8=40年所以平方米现值=1000（1-5%）32/40+10005%=810元总面积4000平方米，该建筑物现值=8104000=324万元17在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括( ) 。A.管理费B土地税C维护费D保险费答案：D解析：一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3计算。(3)维护费。指维护土地使用所发生的
9、费用。在房地出租中总费用的计算，房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。18在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。A.相同区域或同供需圈B比较区域或同一供需圈C类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域答案：C解析：在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在类似区域，案例与待估宗地在同一区域，则为相同区域。19某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50
10、年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。A.2145B2130C2040D2005答案：D解析：40年期使用权，96年取得至2009年，还剩27年，2009%(1-1/(1+9%)27)=2005.3万元。20在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )，、A.土地取得费B土地开发费C利息D.税费答案：C解析：成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。投资利润(土地取得费+土地开发费+税费)投资回报率21运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到
11、比准价格。A.待估宗地B某交易案例C类似宗地D标准宗地答案：A解析：运用市场比较法的直接比较法是以待估宗地为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。用标准宗地为基准是间接比较。22某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。A.195B205C25D27答案：B解析：第一年纯收益39万元，逐年减2万，则20.5年后收益为零，土地使用权27年，建筑物使用年限25年，取最小者为20.5年。23某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用
12、国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元亩。假设土地还原率为7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。A276B414C690D714答案：C解析：最高年限工业用地为50年，每亩5万元，则为： 57%(1-1/(1+7%)50)=69万元。24市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。A.统一价格时点B统一面积单位C统一付款方式D统一货币种类和单位。答案：A解析：市场法根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。25在某不动产总价值中
13、，地价占45，建筑物价值占55，土地和建筑物的还原率分别为9和11，则综合还原率为( )。A.98B10C101D105答案：C解析：综合还原率=（45%9%+55%11%）(45%+55%)=10.1%26标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( ) 。A.里地和表地B临街地和表地C里地和袋地D.临街地和袋地答案：C解析：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，未临街的被称为袋地（袋地是被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地）。，里地线以外的区域被称为里地。27下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。答案：D解析：土地自然供给
14、无弹性，因此D。28下表为某城市住宅用地20052008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500 元平方米，该案例修正到2008年的价格为( )元平方米。年份2005200620072008地价指数108106110109A.1635B1650C1785D1799答案：D解析：该城市的环比地价指数，则2008年的价格修正为：1500110/100109/100=1798.5元。29采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。A.建造时B估价工作时间C估价期日D未来某个时点答案：C解析：建筑物重置价格应求取估价期日的。30、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )A宏观因素B经济因素C个别因素D社会因素答案：C解析：三种类别因素之一为个别因素。31、地产的( )性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A价值B价格C普遍D个别答案：D解析：地产的个别性和不可
