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1、题 型一、名词解释(共5题，每题3分，共15分) 二、填空题（共25空，每空1分，共25分）三、简答题（共7题，每题6分，共42分） 四、案例分析（共2题，每题9分，共18分）房地产合同综合题(标号的为重点掌握)第一章*1、房地产合同是指平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止房地产法律关系的协议。2、房地产合同的特征 P3房地产合同的主体是平等的自然人，法人及其他组织。房地产合同一般采取书面形式房地产合同处于国家严密的管理控制之下3、按合同订立的不同阶段，对房地产合同进行分类 P5房地产开发类合同、房地产交易类合同、物业管理类合同4、调整房地产合同法律规范的适用 P10宪法具有最
2、高法律效力法律的效力高于行政法规地方性法规的效率高于本级和下级法规，规章部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间效力同等，在各自的权限范围内施行同一机关指定的法律，行政法规，地方性法规，规章中特别规定的与一般规定不同的，使用特别规定，新规和旧规规定的不一致，使用新规；法律之间对于新规和旧规的，不能确定如何适用时，由全国人大常委会裁决；行政法中，对新规和旧规不一致的，不能确定如何适用时，由国务院裁决地方性法规规章之间不一致的，又有权机关依照有关规定作出裁决第二章1、房地产合同的订立原则P12平等，自愿，公平，诚实信用，合法*2、要约：一方当事人向特定当事人发出意思表示，希望和该特定当事人订立房地
3、产合同，这一行为被称为要约。3、要约要产生法律效力，就必须具备以下构成要件：（1）要约的目的应明确，即要约人发出的意思表示必须是以订立合同为目的，凡不以订立合同为目的的意思表示都不是要约。（2）要约的内容应具体确定，即要约人的意思表示应当包括足以使合同成立的不可缺少的内容，并且这些内容不能发生歧义。（3）要约应当表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。这一表明既意味着要约人在要约有效期内要受其要约的约束，负有与作出承诺的受要约人订立合同的义务，又意味着要约人的意思表示一旦和受要约人的意思表示一致，合同即告成立，要约人即受该意思表示的约束。*4、要约和要约邀请的主要区别要约是要约人希望和
4、他人订立合同的意思表示 *要约邀请是邀请者希望他人向自己发出要约的意思表示。 （1）要约是缔约的必经程序或阶段，是当事人订立合同的方式之一。一旦要约被承诺，合同即告成立。要约邀请处于订立合同前的准备阶段，不是缔约的必经程序和方式。只有受邀请者向邀请者发出要约，并经后者承诺，合同才能成立。（2）要约的目的是要约人希望和他人订立合同。要约邀请的目的只是邀请者希望他人向自己发出要约。（3）要约的内容具体确定，即要约人的意思表示要包括足以使合同成立最基本和明确的含义。要约邀请的内容不需具备要约的这一要件，只要邀请者邀请或引诱他人向自己发出订立合同的意思表示即可。为此，我国合同法第15条明确规定，寄送的
5、价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。（4）要约对要约人具有法律约束力，即要约一旦到达受要约人就会产生法律效力，要约人要受到该意思表示的约束，不得随意撤回或撤销要约。而要约邀请处于缔约前的准备阶段，没有法律约束力。即使受邀请者向邀请者发出要约的意思表示，邀请者也可不受其意思表示的约束。5、根据我国合同法的有关规定，承诺应当具备以下构成要件：（1）承诺应当由受要约人向要约人作出。要约一旦到达受要约人，后者便享有承诺的权利。因此，承诺必须是受要约人的意思表示，而且应当向要约人作出。如果要约是向特定人发出的，特定的人为受要约人，其具有
6、承诺资格；如果要约是向不特定的人发出的，不特定的人为受要约人，这些人均具有承诺资格。承诺既可以由受要约人本人作出，又可由其代理人作出，但不能由第三人作出。（2）承诺应当在有效期限内作出。承诺有效期限是要约效力的存续期间，到期未予承诺的要约即行失效。受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，应视为一种新的要约。如果要约确定了承诺期限，受要约人应当在承诺期限内向要约人作出承诺。为此，我国合同法第23条第1 款明确规定：“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。”否则，承诺就不产生法律效力，导致合同不成立。（3）承诺的内容应当与要约的内容一致。这是承诺最核心的要件,即承
7、诺原则上必须是受要约人无条件的接受要约的全部内容的意思表示。该意思表示一旦作出，意味着受要约人已同意了要约的内容并导致合同成立。如果受要约人更改的是要约的非实质性内容，原则上并不妨碍承诺的效力。 6、合同成立的地点，是指合同订立程序完成的地点。正确了解合同成立的地点，对于及时解决当事人合同纠纷，确定诉讼管辖地和法律的适用，具有重大的意义。 7、格式条款的特殊解释规则。P23（1）对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。 （2）对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 （3）格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。8、房地产合同的成立 P20合同法
8、成立是指双方或者双方当事人通过协商，就房地产合同的必要条款达成合意。9、房地产合同成立的条件P20在主体上须由双方或多方当事人当事人对合同的必要条款达成合意10、房地产合同成立的时间P20A承诺生效时合同成立B当事人采取合同书形式订立合同的自双方当事人签字或盖章时合同成立C当事人采取新建，数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书，签订确认书时合同成立D采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要债务，对方接受的，合同成立E采用合同书形式订立的合同，在签字或盖章前，当事人已经履行主要以武，对方接受的，合同成立，例如，房屋租赁合同应当签订合同租赁合同，但承租人已交
9、纳定金并出租人接受的，租赁合同成立。第三章1、房地产合同成立、生效、登记之间的关系P25A 房地产合同生效即房地产合同发生法律效力，依法成立的房地产合同自成立时的生效。对于大多数房地产合同而言合同的成立和生效时间相同，当儿这是完全不同的概念B区别：a两者的目的不同：合同成立是要解决合同是否存在的问题，只要体现当事人意志，只要当事人达成合意合同即告成立。生效解决的是合同效力的问题b两者的构成要件不同：成立只要当事人达成合意即可，生效主要考虑行为人否有相应的民事行为能力，意思表示是否真实，是否违反法律和社会公共利益c法律后果不同：合同不成立的后果一般既表现为当事人之间缔约过失责任，合同无效的后果除
10、承担一定的民事责任外，还可能表现为得承担行政和刑事上的责任2、已经成立的合同，根据不同的情况，可能出现以下几种结果： 一是有效合同；二是效力待定合同； 三是无效合同； 四是可撤销合同。 *3、房地产合同生效的要件P27A行为人具有相应的民事行为能力B当事人意思表示真实C不违反法律和社会公共利益*4、合同生效的时间可以从下列几种情况来确定和判断：（1）合同自成立时生效（2）合同自办理批准、登记等手续后生效（3）合同自所附生效条件成就时生效（4）合同自所附生效期限届至时生效 5、效力待定的房地产合同的主要原因P35A限制民事行为人订立的房地产合同B无权代理人订立的房地产合同C无处分权的人订立的房地
11、产合同*6、无效的房地产合同产生的原因P31（1）房地产分离出卖，合同无效。 （2）产权主体有问题，合同无效。 （3）侵犯优先购买权，合同无效。 （4）非法转让，合同无效。（5）买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。第四章1、房地产合同法定解除的事由有哪些？P58A因不可抗力致使不能实现合同目的B在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务C当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内让未履行D当事人一方赤炎履行债务或其他违法行为致使不能实现合同目的E法律规定的其他情形2、房地产合同的解除形式P57约定解除与法定解除3、承担房地产合同违约责任的形式P61继续履
12、行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、解除合同4、同时履行抗辩权，又称履行合同的抗辩权，是指双务合同中的一方当事人在对方没有履行义务以前，有权拒绝其履行要求。 *5、不安抗辩权，是指双务合同的当事人，负有先给付义务的一方当事人发现对方当事人经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；严重丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务的其他情形，难以对待给付时，在对方当事人未对待给付或提供担保前，有权暂时拒绝自己的给付。*6、先履行抗辩权，是指在双务合同中，如果先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定的，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利。 第五章*1、合同的保
13、全，是指法律为防止因债务人的财产不当减少而给债权人的债权带来危害时，允许债权人对债务人或第三人的行为行使代位权、撤销权，以保护其债权。 *2、代位权，是指当债务人怠于行使其对第三人享有的到期债权而有害于债权人的债权时，债权人为保全自己的债权，可向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的权利。 3、撤销权，又称撤销诉权或废罢诉权，是指债权人对于债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可依法请求人民法院撤销债务人所实施的行为。 4、合同担保，是指应合同一方当事人的要求，由另一方当事人采取的保证履行合同义务的法律措施。5、合同担保具有下列法律特征：（1）合
14、同担保的从属性，即合同担保是双方当事人为保证已订立的合同能全面适当履行而设立的，担保的发生是以所担保的合同存在为前提的，担保不能离开主合同而独立存在。（2）合同担保的可变性，即合同担保是随着所担保的合同得到履行而失去担保的法律效力，提供担保的财产或者保证人，只有在被担保人不履行合同时，才需承担责任，因此，担保责任并非一定要实现。（3）合同担保的自愿性，即合同担保必须经合同双方当事人协商一致，如果需要第三人作保时，不定期必须经保证人的同意。担保一经有效成立即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或者撤销担保；如果保证人要求提前解除担保关系，则应得到债权人的同意。*6、保证，是指保证人和债权人约定，当
15、债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。在保证法律关系中，提供保证的第三人为保证人。7、保证的方式、两种方式的区别P41保证的方式：一般保证与连带责任保证区别：最根本的区别在于保证人是否享有先诉抗辩权，即主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债任之前，保证人对债权人是否有可以拒绝承担保证责任的权利。一般保证的保证人享有该权利，而连带责任保证的保证人没有该权利。8、抵押，是指债务人或者第三人在不转移对某一特定财产占有的情况下，将该财产作为履行合同的担保，当债务人不履行合同时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 *9、定金，是指合同一方当事人在合同签订后履行前，为担保合同的履行，给付对方一定数额的金钱。P49 10定金的种类P49立约定金 成约定金 解约定金 违约定金11、担保有五种形式即保证、抵押、质押、留置和定金。保证是属于信誉担保，或称人的担保。抵押、质押、留置是物的担保。定金属于金钱担保。12、担保合同的性质。担保合同是主债权债务合同的从合同。对于担保物权合同，主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外；对于其他担保合同，主
