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1、徐家汇商业高地港汇恒隆广场图为 港汇恒隆广场全景项目名称：港汇恒隆广场商业类别：城市综合体商 圈：徐家汇体 量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米开 发 商：香港恒隆地产有限公司设 计：美国凯里森设计事务所轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名GG66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产。经过了十余年的发展，
2、港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。一、港汇恒隆广场主要功能布局分析：购物中心图为 港汇恒隆广场购物中心内部港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米。购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店。一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位。双塔写字楼图
3、为 港汇恒隆广场写字楼内部港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米。每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准。世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地。服务式公寓图为 港汇恒隆广场服务式公寓外景港汇恒隆广场服务式公寓，包括港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，拥有六百多套单元可供出租。公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。二、港汇恒隆广场更名谋求整体升级香港恒隆地产有限公司于2011年3月宣布
4、，位于上海徐家汇的港汇广场已正式易名为“港汇恒隆广场”，并将旗下正在中国内地发展的项目一律命名为“恒隆广场”，以强调“恒隆”的品牌效应。新浪商业地产从港汇恒隆广场获得了最新信息，随着新名字的启用，港汇恒隆正在依据楼层主题区域的全新规划、优化租户组合、提升消费定位档次等因素考量，进行全面升级。今年六月，商场一楼已开始新一轮品牌升级：一楼华山路侧的Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕；国际奢侈品牌Chlo已在全面装修中，预计九月开幕；国际饰品品牌BLISS已迁铺装修后全新亮相；施华洛世奇即将新迁的虹桥路侧商铺已在装修中，预计八月底开幕
5、；九月初，国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修。在商场一楼升级的同时，二、三、四楼的品牌也正在陆续更新。7月20日，首次入驻徐家汇澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼。入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty已迁新铺后重新开门迎客。目前，汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装David Mayer、女装ILARIA等正在紧张装修中，预计国庆前后全新亮相。至此，二楼整体消费群体定位也将走上一个新台阶。此外，商场五楼两个知名餐饮也是颇受瞩目。六月底，享誉世界的台湾小笼包专卖店鼎泰丰进驻商场五楼。而彼邻的知名餐饮品牌苏浙汇，预计不久即将开幕。据透露，港汇广场
6、更名成港汇恒隆广场后，不仅将明确宣传“恒隆”品牌，也将突出这一上海项目背后的 “恒隆模式”，这对恒隆地产在中国内地的进一步发展意义深远。恒隆地产董事长陈启宗先生表示：“恒隆地产不断扩展内地市场的版图，在多个城市发展更多项目，每个项目均有其独一无二的特色，只有背后的恒隆模式却是贯彻始终，那就是恒隆地产在经济活跃的城市最优越的地段购置大型地块，与顶尖的建筑师行合作，打造包含先进可持续发展设施的世界级商业综合项目，并集中发展购物商场，以及提供卓越的管理服务。”三、港汇恒隆广场交通动线分析港汇恒隆广场地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。图为 港汇恒隆广场周边地图港汇恒隆广场购物中心主入口
7、正向地铁站出入口，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅，每天迎来送往的百万客流已成为了徐家汇商圈的消费主力军。四、港汇恒隆广场业态布局分析港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米。男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Dunhill、Burberry、Dior、Hugo Boss、Emporio Armani、PAUL&SHARK、PIERRE BALMAIN、Max Mara、Thom
8、as PINK、CERRUTI 1881、Coach、Swarovski等。图为 港汇恒隆广场地下一层内部港汇兰桂坊，为168米L型街道，汇聚了俏江南、板长寿司、大马可等十余家国际知名连锁餐厅。B1层Ole精品超市、二楼的Versus Versace CAFE，为人们提供了多姿多采的品质生活体验。五、港汇恒隆广场消费人群分析受众覆盖区域图为 受众覆盖范围分析受众行为特征图为 受众行为分析受众性别分析图为 受众性别分析受众年龄层分析图为 受众年龄分析六、陈立民：港汇片区有望成为徐家汇商业高地经过十一年的潜心经营，港汇恒隆广场已经逐步确立了其在徐家汇商圈的“龙头”地位。盛事太平中国董事总经理陈立民
9、先生认为，从体量、区域位置、动线引导和内部设计，以及未来将毗邻徐家汇中心的综合优势看，港汇恒隆广场将有望成为区域内的商业高地。即便如此，港汇恒隆广场仍有不小的提升空间，陈立民先生同时提出了该项目外部交通短期不畅、体验式消费不足和餐饮定位需要提升等诸多建议。区域“龙头”地位基本确立“作为徐家汇商圈体量最大的综合体项目，港汇恒隆广场的区域龙头地位已经可以明确。” 陈立民分析，该项目之所以有如此地位，其所具备的独特优势在于大面积的体量，加上直通地铁的地理优势。虽然徐家汇商圈商业都处于地铁直通范围，不过，港汇恒隆广场将通往地铁站的通道刻意做出拓宽设计，在陈立民看来，这是该项目引入消费人群的重要方式。同
10、处徐家汇的太平洋百货和美罗城为何未能在此番较量中占据优势？对此陈立民认为，百货业本身“大而全”的定位令其缺乏个性产品，因而敌不过有业态组合优势的商业综合体。而相对而言，美罗城的体量较小，因而其商场内部的通透性并不明显，港汇恒隆则以其大体量的优势，进行交通内部循环梳理，与周边商业项目拉开了距离。高端路线定位精准目前来看，徐家汇商圈仍以大众消费为主，而港汇恒隆却在此时依然将定位直指高端，陈立民对此表示认同。他表示，随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定。体验消费仍
11、显不足从长远看，港汇恒隆广场项目已被看好。不过，陈立民也提出了该项目的几项不足之处。首先，目前华山路的修路对该项目的外部交通带来了一些负面影响，而徐家汇转盘的车流拥堵同样为驱车前来的消费者带来诸多不便。不过，随着市政规划的完善，该区域的交通今后有望改善。另外，随着购物定位的提高，商场内的餐饮定位也应相应作出调整，以满足商务宴请的需求。而该项目由于层数较高，如何将人群吸引至高处也将是一个问题所在。陈立民同时提出，随着电子商务的发展，人们逛商场的动力正在减小，因此，如何增加体验式消费的问题将摆在港汇恒隆广场的面前，他建议商场内可引进电玩、互动式零售等体验式内容。当然，随着消费需求的不断变化，商场对个别店铺的调整也是需要经营者实时关注的部分。
