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1、物业管理法律制度学习目的与要求了解：1、法律关系2、物业管理法律关系在物业管理法律制度中的意义3、物业管理经济法律关系4、涉外物业管理法律关系5、物权的特征6、基地使用权的取得7、建筑物区分所有权的种类8、物业相邻关系的主要类型及有关处理办法9、物业管理的必要性掌握：1、物业管理法律关系的特征2、物业管理行政法律关系3、物权4、物业权属登记的功能5、物业产权持有形式的分类6、物业管理制度的本质重点掌握：1、物业管理法律关系的概念2、物业管理法律关系的构成要素3、物业管理民事法律关系4、物业管理法律事实的概念5、物业管理法律事实的分类6、物业权属管理7、建筑物区分所有权8、物业相邻关系9、处理相
2、邻关系的原则10、物业的自治管理和政府管理第一节 物业管理法律关系一、物业管理法律关系概述法律关系是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关 系。物业管理法律关系是法律关系中的一种，即由国家物业法律规范确认和调整的，在物业 管理和相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。物业管理法律关系是随着我国 房地产业的发展以及物业管理的成长而出现的一种崭新的法律关系，已成为当今社会中日益 重要的一种法律关系。研究物业管理法律关系具有积极的意义。首先，物业管理法律关系的产生是以物业管理 法律规范的存在为前提，如中国现行的物业管理收费的法律规范中明确的有关外销商品房、 内销商
3、品房、售后公房等不同档次的物业根据提供服务的不同而采取不同的收费标准的规 定，依此就可以形成人们在物业管理过程中有关物业管理收费方面的法律关系。实际上，研 究物业管理法律关系就是从具体的视角研究现实物业管理法律制度，这对于完善我国物业管 理法制建设会产生积极意义。其次，在具体的物业管理行为中，有关当事人必须遵守物业管 理法律关系的具体内容，否则将承担相应的法律责任。因此，研究物业管理法律关系，对于 加强物业管理立法、执法、守法有着重要意义。（一）物业管理法律关系是物业管理法规控制、调整物业管理社会关系的产物（结果）， 是根据物业管理法律规范确立的以民事经济权利义务为主要内容的社会关系，是用来直
4、接规 范现实物业管理关系，使该关系在法律轨道上运行的根本手段和法律模式，它作为法律模式 （一种法律关系形式），从始至终规范着被物业管理法律调整的物业管理社会关系，使之符 合法规的规定。法律规范是抽象的，因为法律规定是并且只能是针对受其规范的时空之内不 特定的一切人和生活事实而发生，而法律关系却是具体的。物业管理法律关系与作为物业管 理法规调整对象的社会关系实际上只是一个关系，换言之，受物业管理法规调整的社会关系 是以物业管理法律关系出现的。因此，物业管理法律关系是物业管理法规调整约束、组控物 业管理关系和活动最直接的基本性方法，是物业管理法规发挥功能的始点，又是归结点。所 以，物业管理法律关系
5、论在物业管理法学理论中居于核心地位。研究物业管理法律关系，有 利于掌握物业管理法学的核心理论，明了社会物业管理各种关系哪些已被纳入法规组控范围 及其组控重点所在，正确理解对物业管理实务活动和纠纷处理所应坚持的“以事实为根据， 以法律为准绳”的法律原则，学会运用物业管理社会关系的法律模式去分析、评价、调整物 业管理实际关系。（二）物业管理法律关系是物业管理法规与现实物业管理事务活动发生联系的途径，物 业管理法规是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。由于物业管理法 律关系是与物业管理法律规范紧密结合在一起，是以物业管理法规的存在为前提，因而研究 它也就是研究物业管理法规在实施中对
6、现实物业管理社会关系规范化、法制化的适宜程度和 组控效果的问题，以便结合物业管理社会关系发展变化实际情况，采取有效措施及时完善物 业管理法规和保证其正确实施，这对于加强中国物业管理法制建设健全物业管理具体法律制 度会产生有益的促进作用。（三）物业管理法律关系是一种由物业管理法规规定的居于特定境位主体间权利义务关 系，以有关当事人的境位权利、义务为主要内容。在具体的物业管理实务活动中，有关当事 人行为应当遵守物业管理法律关系内容的具体要求，在充分享有权利的同时全面履行自己承 担的合法义务，若其行为违反义务规则，就要依法承担相应的法律责任。因此，研究物业管 理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法
7、、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方 式办法，有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各类主体间居处 境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调等矛盾问题，有效化解有关当事人间 的利益冲突，从而对建立和稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。二、物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的自身特征主要表现为以下几个方面：（1）物业管理法律关系性质的多重性。物业区分所有关系和物业管理业务内容的复杂 性决定了物业管理法律关系的复杂性和复合性，使其在性质上体现出多重特征。物业管理法 律关系既包括横向的平等主体之间在物业委托管理和特约服务过程中发生的物权、债权等民 事法律关
8、系，又有纵向的法律地位不平等主体之间即与物业管理有关国家职能机关同业主、 业主团体、物业使用人、物业管理企业、物业开发建设单位之间所发生的行政管理关系，还 包括因国家对物业管理行业和物业管理市场的调控干预而发生的经济法律关系。因此，物业 管理法律关系具有一定的综合性，是由多种性质法律关系交叉重叠复合构成的，这就使它与 只具有某种单一性质的法律关系相区别。（2）物业管理法律关系基本主体的特定性。物业管理法律关系的基本主体是享有物业 所有权的业主及其团体和合法取得物业管理权的物业管理企业，它们之间是平等的民事主体 的关系，通过市场机制作用和合同来建立有偿的管理服务关系。（3）物业管理法律关系中业主
9、居于主导地位。对业主主导地位的理解主要表现在以下 两个方面：物业管理法规明确规定在物业管理法律关系中，行政主管机关的职责限于指导和监督 两项基本任务，其指导具有行政劝告、行政参谋帮助性质，没有决定性，其监督实际限于物 业管理法规实施监察的范围，并不包括对物业管理企业业绩监督的内容。至于国家建设部组 织的有关物业管理评优的活动，也只是以行政辅助方式促进物业管理企业提高服务质量，争 创企业品牌，促进物业管理行业和发展跨上新台阶，并不能因此左右业主及业主团体对委托 哪一个物业管理企业进行受托物业管理事务的独立意志。因此，物业管理的行政主管机关和 参管机关都不能依法成为物业管理的主导主体。有关行政机关
10、依法应当尊重业主及其团体在 合法范围内的自主选择和决定权利。物业管理法规明确规定了业主基于对物业和财产权而享有自治权，物业管理企业的聘 用和辞退由业主方依法抉择，重大物业管理措施的出台、变更和废止也由业主方民主决策， 受托开展物业管理业务的专业企业应依其与业主及业主团体方合意的合同和物业管理规约 从事自己的受托事务活动，接受业主的民主监督，违背业主及其团体意志而擅自作为或不作 为的物业管理企业，难免被业主及其团体“炒鱿鱼”，而政府物业管理主管机关和物业管理 企业自己依法不能也无权强行改变业主及其团体的合法意志和干涉其自主权的行使。特别需 要指出的是：业主的自治权在其委托物业管理公司代行管理权开
11、始，就应充分尊重“合同自 治”。业主自治权的合同性是指：合同既是业主自治权的契约形式，也是业主实行自律必须 遵守的行为规范。优质的物业管理服务，不但来源于业主的自治，而且有赖于业主的自律。 而这相辅相成的两方面都具体体现在对合同的严格遵守。（4）物业管理法律关系的客体有特殊性。物业管理法律关系的客体是物业和基于物业 派生出来的服务。物业虽属物的范畴，但又不同于传统法律规定的不动产或房地产之物，现 代意义的物业更突出物业转托的空间和环境，保护业主们的共有共用空间权和共享环境权是 现代物业管理法规的重点任务之一。从物业管理企业的产品类型看，其产品是服务类产品， 这种服务虽然像其他商业性服务一样具有
12、有偿性，但是受特定物业管理辖区的范围限制，且 受国家对住宅物业管理的特别优惠之政策的调控。（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大。物业的价值，物业围界的人居环境和 工作环境对于业主、城市生活和城市风貌的利益关系都有很大影响，物业占用的土地所有权 属于国家，土地用途受国家管制，土地上的房屋和其他定着物管理状况对于土地的增值情况 影响也很大。因此，国家为保护业主的重大利益，维护国有土地收益，避免因管理不善而人 为地造成物业类社会财富的减损，为促进人居环境和城市工作、投资环境的可持续改善，必 然要通过法规政策对物业管理市场和物业管理企业资质的管理、某些物业管理运作环节和行 为关系施以必要的有效干
13、预。这种干预也是国家对物业管理行业的管理，干预的目的也在于 引导物业管理行业的健康发展。例如政府对物业管理招投标活动的管理，推行前期物业管 理协议，对业主委员会实行登记确认制度，政府物业管理行政主管部门负责组织特定住宅 区的首次业主会议，选举产生业主委员会，对业主公约、委托物业管理服务合同实行备案公 示制度，物业管理收费标准由政府核定或限定制度，政府财政、审计部门依法对物业管理专 项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计，政府组织旧住宅区的整治活动以利实行 物业管理等。（6）物业管理法律关系产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。业主团体的组建， 业主公约的订立，物业管理企业的先聘、续聘、
14、改聘，物业和管理权交接，物业管理权的行 使，物业管理实施的技术规程等都要按法规规定的程序和具体的行为规则进行，比较重要的 物业管理法律关系的成立、变更和终止，应当采用法规规定的特定书面形式等，并由有关政 府职能机关通过备案登记予以公示，以确保物业管理法律关系的稳定性和严肃性。 参见徐建明编著物业管理法规，东南大学出版社， 2000 年 7 月版，第 64 67 页三、物业管理法律关系的构成要素在法学上，通常把法律关系主体、客体和内容权利和义务，称为法律关系构成的三 要素。物业管理法律关系也是由三要素构成，即主体、客体和内容。（一）物业管理法律关系的主体法律关系的主体就是法律关系的参加者，是法律
15、关系中权利的享受者和义务的承担者。 物业管理法律关系的主体是物业管理法律关系的参加者，是物业管理法律关系中权利的享有 者和义务的承担者。物业管理法律关系主体与其他法律关系主体一样具有法律性和社会性。 法律主体是由法律规范所规定的，而法律规范确定什么人和社会组织能够成为具体法律关系 主体不是任意的，而是由一定物质生活条件决定的。根据我国目前的物业管理法的规定，我 国物业管理法律关系的主体主要有以下几种：1、国家国家在物业管理法律关系中处于支配地位，依法行使管理权。只有国家法律授权的国家 行政管理机关才有权对物业管理行为行使监督、管理权。我国城市新建住宅小区管理办法 第三条规定：“房地产行政主管部
16、门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交 通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责 小区管理中有关工作的监督与指导。”北京市居住小区物业管理办法第五条也规定：“市 和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作”。可见，国家作为物业 管理法律关系中的主体，具有突出的法律地位。2、法人 物业管理公司是一种具有独立法人地位的经济实体，是通过企业化、专业化和社会化的 经营活动，为物业的所有者、租赁者和社区居民提供全方位服务的社会服务型企业。当然， 在物业管理中法人也可能以业主身份出现在物业管理法律关系中。3、自然人 自然人作为物业管理法律关系的主体，在我国物业管理法律关系中，不仅可以依法享有 物业所有权，而且还可以通过平等协商设立房屋抵押、
