产业园物业管理模式

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1、关于南通产业园物业管理模式的探讨（初稿）一、序言物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建设区 划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、 其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行 管理的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指 业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备， 市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目 进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的 过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业管理的必要性以及园区物管的独有特色或个性化需求一）

2、产业园项目概述项目一期规划占地525 亩，总投资11.3亿元，其中固定资 产投资 3.8 亿元，建筑面积 19 万平方米。项目建设内容包括： 综合服务区、技术装备制造基地和棉花仓储物流配送中心。1、综合服务区包括办公楼、食堂、专家公寓以及集体宿舍 四部分。总计建筑面积为2.55 万平方米。2、技术装备制造基地占地182 亩，建筑面积7.7 万平方米， 总投资 3.7 亿元，其中固定资产投资 2.2 亿元。建设以现代建筑 技术为支撑的大跨度联跨厂房，满足安装现代柔性制造工艺生产 线的要求；添置大型现代化设备，其中最大吨位行车达100 吨， 液压数控加工中心 6 台套，具备制造高端装备和各类机械零

3、部件 再制造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续发 展能力。3、棉花仓储物流配送中心占地 343 亩，建筑面积 11.3万平 方米，总投资 7.6 亿元，其中固定资产1.6 亿元。建设三个功能 区，一是棉花保税库区，建筑面积 4.1 万平方米；二是商品棉库 区，建筑面积5.1 万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积 2.1 万平方米。仓库存储规模15万吨以上，年棉花周转量 50万吨以 上。二）产业园的物业规模项目一期规划占地 525 亩，建筑总面积 19 万平方米，其中 综合服务区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装 备制造基地包括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心包括

4、保 税库9 个，通用商品棉库5 个、粮库2 个以及管理楼1 栋。具体的物业内容：1、安全保卫系统主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管 理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备 管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；共用设施的 管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区以及公共设施的日常保 洁工作；产业园区绿化的维护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理三）产业园一期建成后引入物业管理的必要性引入专业的物业管理，就是引入一个好管家！一个好管家， 他可以提升工业园区的价值：1、权

5、责分清 物业管理是专业又繁琐的事务，引入专业的服务企业，就免 却了日常事务的困身，避免了很多与客户直接的矛盾。同时，物 业服务企业又能以专业的眼光协助处理和整改相关工作，帮客户 解决问题。2、提供规范的保安服务保安队伍的职责的树立园区形象、维持公共秩序、防范罪恶、 防范事故等。一个良好的保安团队，为园区增添不少光彩，令园 区公共秩序井然，创建安全文明的生产环境；同时，园区的管理 重中之重就是消防管理，成立一支素质过硬的义务消防队，是园 区安全的有力保证。3、提供规范的设施设备保养服务 很多园区对设施设备管理不是很重视，所谓“小不理则成大 患”，园区的安全事故都是因为没有一支高素质的管理队伍，疏

6、 于防范造成的。四区物管的独有特色或个性化需求南通产业园属于工业型物业，而工业物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生 活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办 公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工业 物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接 受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服 务、社会公共事务等多方面的协调。因此，产业园物业管理存在 着基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大需求。基础 服务除房屋物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、 给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设

7、施、设备的维护；企 业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人 员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理； 生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括 根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审； 会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、 供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。三、南通地区物业的基本情况以及现行物业管理主要模式分析一）南通地区物业管理现状南通市从 1994 年开始引进物业管理。十多年来，在市委的 正确领导和市人大的监督指导下，经过市政府、相关部门和全市 人民的共同努力，南通市物业管理工作稳步发展， 目前

8、全市拥 有物业服务企业243 家，服务项目约800 个，物业规模3700 余 万平方米，从业人员近 2 万人。物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维 护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味 等方面发挥着日益重要的作用。但也存在很多的问题，例如园区 物业管理立法不完善、园区物业管理的市场化程度不高等。1、自管型物业模式 自管型物业模式，是指在物业管理区域内的业主，基于建筑 物的所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管 组织，确立自管规范，自我管理本区域内的物业管理的一种基层 管理模式。法律规定业主可以对自己的建筑物行使管

9、理权。 自管模式的优势在于能够有效协调园区内部的矛盾；体现企业的 形象及企业文化。但这种模式也存在在着明显的缺点：首先大型 园区的物业管理是一项非常专业、复杂的工作，业主缺乏管理物 业的相关经验和相关专业人才，他们能否胜任这项工作值得怀 疑，而且管理物业是一项费时费力的工作，业主是否能抽出专门 的时间和精力来做管理物业的工作还有待观察。其次，产业园规 模比较大，采用自管模式势必需要建立专业的物流管理组织架 构，招聘大量的专业人才，这势必会造成公司人员冗余、人浮于 事，大大增加物业管理的运营成本。现阶段采用自管型物业模式一般是规模比较小、业主较少、 管理较为简单的住宅小区，并不适合大型产业园区的

10、物业管理。2、合作型物业管理模式合作型物业管理模式：是指业主通过与专业性的物业公司合作，共同成立一家专业的物业公司用来为园区提供相应的物业服 务。这种模式的优势在于降低物业管理的成本。能够弥补园区内 部职工专业知识的不足，提高物业服务的质量和效率。有利于提 高内部职工的物业管理水平，培养专业的物业管理队伍，降低人 力资源成本。但它的不足之处在于降低公司的物业收益。物业的 服务质量难以保障。业主与专业性物业公司之间协调管理的难度 加大，不利于物业服务水平的提高，降低了效率。3、委托型物业管理模式这种模式目前在我国很常见，特别近几年，专业物业管理公 司不断出现，民营物业也不断冲击市场。人们的物业管

11、理意识逐 渐增强和物业管理法规条例的不断完善，越来越多的关注自身的 物业主权利。业主可以自主选择适合自己社区的物业管理公司来 负责社区的服务工作，通过签约合同确定双方责权利关系，来处 理社区的物业服务工作。这种模式主要分为两种：一、全权委托管理型。由一家物业 公司负责对整个园区的实施事务、保安、交通、保洁、机电维修 等专业化、一体化、企业化的管理。业主对其工作进行监督。二、 分包委托管理型。业主采用招标的形式分别将安保、保洁、设备 维护、食堂等物业内容分包给各个专业的物业公司，由他们分别 参与具体事务的管理。业主对其工作进行监督。委托型物业管理模式的优势在于：（1）降低经营成本。其一，由于专业

12、化分工所带来的高效率，许多专业性服务公 司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这 些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个 物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物 业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数 维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面 的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工 成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投 资。在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进

13、行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能 够在专用设备方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设 备，从而降低设备投资。因此，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。（2）业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其 所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专 注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养 公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维 护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训 练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、 人防上下功夫，这必将大大加强治安防

14、患能力。（3）业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风 险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包 的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯 设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方 式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极 为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许 可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含 量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。同时保安、 保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险。（4）物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接 好处，是通过转委托把企业

15、有限的内部资源集中在最具成本效 益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从 而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外 包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织 者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个 服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者， 不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服 务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务。委托型管理模式的不足和限制条件与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优 势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚 不成熟的时候，这种不足

16、和缺陷就更加突出，主要表现在以下几 个方面：（1）外包的服务质量难以控制。一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、 价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方， 实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对方的管理者或代 表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要 求，致使质量在第一现场难以控制。（2）外包难以体现物业管理企业的形象及企业文化。外包专业公司与物业管理企业毕竟是两家人，企业的文化、 服务的理念往往有较大的差距，物业管理企业很难通过合同或简 单沟通可以消除其差别，如果外包业务或项目的内容、外延定义 不清，则容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业管理企 业形象不佳的印象。（3）外包在提供服务的时间上往往滞后。由于物业管理服务需要具有预见性、处理突发事件的应变性 及强