谁将成为北京未来商业中心

《谁将成为北京未来商业中心》由会员分享，可在线阅读，更多相关《谁将成为北京未来商业中心（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、谁将成为未来商业中心20:22:34 嘉宾： 李忠：对中国人来说，中国城市最多的是市的功能，当年大家很多来到城市是 为了交易，可以追溯到一个名词，就是说垄断，是吕布为发明的，从垄断出现来说，当时的城市 有很强的交易功能，今天说的时候，各位老总做的项目，既有属于街区的，陈总属于王府井，X 总做一个建筑综合体，还有做的像Shopping Mall的，其实，我觉得应该结合城市来谈这件事， 因为三种功能是针对不同的城市的聚集形态，就拿美国的城市来看，西部的城市集合度和紧X度 比较低级。到了纽约有一个Shopping Mall，就是市中心的商场，比如说曼哈顿，当城市再聚集 的时候，靠近洛杉矶的地方，就像

2、好莱坞出现了商业街，包括梅尔斯大道等等，这种东西在东部 很多，而在西部街不是很发达，但是在纽约，街是最主要的形态，比如说第五大道，和麦迪逊大 道等等，所有的精华的地方都在这。如果再聚集，到了曼哈顿的中层，街挤压到建筑综合体，就 是说城市进一步挤压的情况，建筑综合体是在城市繁华的地方才出现，这样使内部交通的最大化 ，这样在用地宽松洛杉矶地区没有多少建筑综合体，我们可以在城市形态的大背景下谈三种业态 和相互的作用。当然，这些东西被引入中国以后，各个开发商结合所有的东西在做，可能是仁者 见仁、智者见智。20:23:06 主持人： 我们没有那么高的学术的味道，李总说什么都像书本上的东西，我们做这个 题

3、目更多的考虑就是做房地产，都是讲房子和地。现在新兴的街区和建筑综合体，会成为商业配 套的焦点，今天还请到了商业联合会的会长高波老师，今年有一个白皮书提出了哪些2产业 是鼓励和限制的。20:25:29 嘉宾： 高波：那边是行业处的X强处长,请他给大家做一个介绍。20:25:48 主持人： 有一个白皮书，里面有鼓励的项目，其中提到二环三环禁止建设什么商场之 类的，城市的外围建一些配套的东西，这是怎么回事？20:26:02 嘉宾： 20:34:18 嘉宾： X强：过去每年做一个商业规划的指导公务，从2000年以后，把规划的东西送 上来，但是从今年开始，限制到商业规划的白皮书，以这种形式出现，白皮书是

4、在3月份以前召 开新闻发布会，对社会公布了，在首都之窗的都可以找到，这是以文件形式公布的。白皮书 里，有三块内容。一个是支持什么项目，在什么地方发展什么项目，还有一个是鼓励一些项目， 还有一个是限制，在什么位置限制什么商业项目，这个有正式的文件，在这里时间关系，不具体 的说，大家可以查，这次在商铺节上，商委规划部门，对白皮书有专门的发言，而且出的专刊， 会在具体内容有所体现。借这个机会，主要说的是商业项目，因为这次商委和商监会和青年 报举办一个商铺节，这个活动非常有意义，市委也非常的支持，活动的起因是去年搞了一次社区 商业论坛发展延伸的，去年搞的论坛是8月份，当时搞论坛的主要目的是促进首都流通

5、现代化的 发展，特别是首都社区商业的发展，在这个基础上做的。现在市政府主要的工程和实施项目，作 为商委的重要任务和指标的要求，每年的社区商业连锁发展到一定的数量，达到什么样的程度， 每一个社区，有超市、便利店包括一些商业设施，要达到一个标准，这个每年政府对老百姓办实 事的项目，方便居民的生活提出的要求。但是，社区的变化发生了很大的变化，有一些城市的老 社区，有一些项目是新建和补充，还要提高综合的商业的服务项目。从商业规划来讲，这次搞商 铺节的活动，对房地产商的需求和商业的需求是一个比较好的点。这次主要是想搭建一个平台， 使商业服务企业和房地产商和房地产投资人有一个沟通，互相需求和联络的平台。这

6、次是搞两天 ，第一天是论坛和演讲，第二天是一些项目和展示。据我们现在掌握的情况来看，从商委和商监 会目前发出的邀请函，还有以外的，还有市属的一些机关以外，我们目前已经发出的邀请是160 家左右，各种业态和各种业主，还有一些通过报纸自己去的，估计商业服务型企业参展的单位， 大概在二百家左右。我们知道参加的，还有一些可能见报去的。我们想通过这种活动，最终的目 的，一个是推进首都社区商业发展，还有一些，刚才讲的白皮书的规划的一些布局的落实。据我 们掌握，初步的预算好象是四十多个项目，三百多万平方米。我们这两天也侧面了解一下，很多 的商业企业非常感兴趣，据说，现在已经有一些房地产商没有在会之前已经有接

7、触，有些是正在 谈，我们借这么一种平台，促进商业和房地产商之间的沟通的契机。同时，我们也希望通过这种 平台，以后商业和房地产商，除了节日活动以外，今后各个方面都能够加强联系。20:34:37 主持人： 刚才谈到，我们有的学者专家认为，的商务化的资源是多重的，相 对于XX来讲，XX只是单纯的海派文化，而的科技、娱乐这种资源很丰富，尤其是我们那 天听到消息，说马上双井出经济适用房的项目，就是X总的媒体大道，不知道这个媒体大道，到 底有多少提升租金的潜力在哪？20:34:52 嘉宾： X宝全：我们是苹果社区正好是因为有五条市政路，所以把地分为两块，我们 原来总想觉得这是一个小区，总觉得很完整，后来发

8、觉不对，既然分成两块，干脆做成完全不一 样的两个区域。南区是住宅区，这样的话，除了两排房子以外，中间有430米的大XX，进去是 一个住宅区。北区分为东区，就是传媒港，就是传媒大厦和酒店、公寓，包括一些商业办公和苹 果商业街构成，传媒港我觉得，因为推出来以后，尤其是传媒企业的支持，没有花太多的工夫， 在苹果街花了半年的时间。我觉得这个过程很有意思，我说一下，我们可以探讨一下。20:45:43 嘉宾： 原来是板楼，下面是四条街，楼的两面都可以是街，这样的话在现代商业中， 真正的铺，我们感觉不应该太大，如果太大的话叫不叫铺，如果中间分的话，铺朝大街的话不超 过一百平米，这是很有意思的事，后来感觉铺不

9、对，商业很集中的一块，后来我们一直探讨，传 统的商业和现在的商业究竟区别在什么地方，包括传统的商业，最大的特征是集中性，项目做的 包括大底商等等。我个人认为，两类商业里面有很大的不同在于传统商业可能主要是以购物，主 要是交易，传统的商业是购物型的商业，今天可能是一种体验型的商业，所以，我们尽管把很集 中的大商业通过我们楼的两边分成小，但是仍然缺乏体验的色彩，体验是一种感觉，如果这种感 觉再划分，我们以前去一个购物中心或者去什么地方，可能买的动机占到50以上，如果去XX 新天地的话就不一样，我们去XX新天地看一下，觉得看一下占50以上，所以，传统型的商业 街是购买50以上，而体验型的是体验为50

10、，就是看一下。如果看，要有非常好的室内环境和 服务质量，使最短的时间获得最好的服务。体验商业，可能不是传统的那样，是一种感觉，或者 说感觉体验，可能就是商品信息不是最重要的，我们可能觉得自然和人文，就是现在的一些体验 型的商业，这两面应该明确，比如说的后海和三里屯，特别是象后海很好，车都开不进去， 不管湖有多大，也是城市中的一个湖，不管怎么样，室内的空间和室外的空间，连在一体性，可 能是自然给你的感觉，可能就是我们今天追求在生活品质或者生活过程中的和自然的一种密切接 触，这是一方面。其他的一些邻居或者老百姓的房子做了简单的改造，这种改造仔细看，不是用 钱去改造的，实际上大部分把中国的建筑文化和

11、一起，所以觉得轻松。所以，苹果街尽管四条街 的形成，形成了铺面商业，但是在自然方面有很多的遗憾，和今天的体验商业有很大的差距。怎 么样增加自然和人文的色彩，我们研究了很多次，怎么把整变成零，最后发现都不行，最后找一 个办法，用院落打破，就是说用中国民居的建筑符号，比如说XX的土楼，XX的马头墙等等， 把中国民居的建筑符号抽象出来，这样用建筑手段购置起来。通过这个打破，这样就解决了自然 和人文这样两种要素，这两个要素是体验商业时代最重要的东西，就是人们感觉和要看的东西。 当然，今天我们带了一份资料，今天研讨，我们也想和各位老总交流。所以，苹果街形成的过程 ，确实很有意思，当然，下一步我们规划差不

12、多了，可能在造的过程中还会有一些变化，比如说 对建筑符号的抽取，一种是新造一种符号，还有一种就是保存，就是说在放假期间去三峡这一带 ，三峡被淹没的地方有的被转移，有的被拆掉了，这是非常大的文化的思路，三峡现在还有一百 米没有被淹掉，我们的重点区，在一百米没有淹的调的范围内，如果有一条这样的青石板的路可 能会买回来，如果不买就不存在了，有可能会把一个门买回来，可能这个买回来和现在的建筑语 言和材料购置的时候，中新的建筑理念，就是说既有民族文化的传承，同时也有今天在功能，材 料和语言上的体现和应用。这么长时间，苹果街建了以后，我感觉这也是我们在对商业地产的认 识，从传统的概念开始向现代的概念转型，

13、我们发现，现在仅仅关注商业业态可能不是今天最重 要的问题，这里面提到了未来城市商业形态，我觉得如果商业形态关注的话，这里面很重要的就 是支撑商业形态的是什么，我觉得是建筑，可能是关注今天商业建筑的建筑形态，如果没有这种 赋予它的体验商业的内容的话，可能还是在走传统的商业，这可能是苹果街里面的一个理念。可 能，现在苹果街这方面的营造，可能已经大于了我们传媒港，尽管传媒港面积不小，有几家大的 制作单位，一家两三万很多，其他的还有五星级酒店，都是卖的。这次如果苹果街有两条街，一 条是商业街，板楼上面的，600个商铺，还有就是22个院落街，我们商业街可能会卖，但是院落 街可能不会卖，如果卖的话，我们对

14、体验商业的形成就会失去控制。另外，对商业街的形成，你 的规划和未来的实现的差距怎么解决，可能最最重要的就是对战略业态功能的布局和院落是非常 重要的，我们在商业街和院落做了六星的影院和剧场，另外保留了一个美术馆。按包括我们自己 可能在里面设计，做酒吧和一个餐厅，同时可能对其他的一些，包括像国内的一些著名的东西， 可能采取一定的战略上的考虑引入，这个对整个商业街的布局，你的规划在未来的实践中，怎么 样一步一步的到位，这些功能性的布局、配套，或者说战略业态的引进，我觉得必不可少。所以 ，我觉得可能传媒港到最后显得不重要了，苹果街可能会更好。20:52:40 主持人： 我们看出来，从历史中找痕迹。我一

15、个朋友带外地开发商到来，他说， 你告诉我哪有一个欧洲街，我告诉他了，他说不是，他在找了四条欧洲街，具体我不清楚。 后来有人问我说，说程总您那有一个欧洲街，是吗？20:55:13 嘉宾： 程新华：我们建了一个八度街，是欧式的，这事实上是一个郊区化楼盘。实际 上现在我们在一百万平方米的过程中，我们注意一个很重要的问题，人们消费的时候不仅仅需要 大型的超市，更多的可能是日常的消费，日常的消费可能在很长的时间内，我们把日常的消费定 义在周边的商业中心消费，事实上，可能现在的消费习惯已经在改变，就是商业中心可能是非常 重要的，就是在郊区的商业中心非常重要。在郊区我们考察过很多的XX、XX的楼盘，考察了

16、很多的社区，包括XX的一些社区建立了商业中心。能不能从数百万的平方米的社区找到步行者 的商业中心，可能花上二十分钟，这样事实上也不方便。这样的话，怎么有效的解决大社区的日 常消费，这是让我们思考很长时间的问题。我们曾经设想，在一百万平米的中央有一个商业中心 ，从家里走出院子，再和保安打招呼，再到商业街购物，可能花十五到十八分钟，这个时间过长 。再一个我们考虑，商业布局采取两种方式解决，第一个就是城市规划，就是通常郊区商业楼盘 做的集中的商业购物中心，这是大宗购物，我们更多的考虑住宅社区以内，客户能够在比较短的 时间内，就是十分钟以内就能够到达购物、日常消费的场所。这样，我们结合我们的一百万的社 区，做了一个，应该是尝试的欧式的商业街，说商业街也不完全是购物，主要还是满足它她们的 日常消费。刚才X总说，现在大部分的消费本身不见得是购物本身，我们可能谈到商业的时候， 往往想到购物中心，想到Shopping Mall，想到王府井和西单，这个当然是很重要，是不可获缺 的。但是在社区要解决的问题，恐怕不仅仅是购物本身，购物可能通过购物中心来解决