港中旅丁桥项目整体市场及定位汇报稿5.3概要

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1、精选优质文档-倾情为你奉上此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密谨呈: 港中旅集团 Apr. 2013港中旅杭州丁桥项目 市场及产品定位报告 第二阶段成果汇报港中旅入杭首个项目盈利绝无问题版块蝶变机会需要把握品牌机会巨大龙湖错位竞争需要决心 3 发掘产品机会点,为项目后期定位提供依据 地块属性区域市场机会 丁桥二期启动区块,目前是未开发的处女地,生活配套比较欠缺; 项目所处区域为刚需板块,以新杭州人和周边老小区改善为主。 交通要塞打通后,板块能级将提升,将吸引更高层级的实力刚需客户。 华丰

2、丁桥板块在杭州市场中属于价格洼地,是杭州刚需外溢的主要板块; 区域成交以70-90方为主,总价控制在150万以内; 丁桥二期刚刚启动,大牌开发商进入,板块即将升级。 竞品市场分析 90方三房是市场成交主力,未来供应量有限,特别是90方边套稀缺; 70-80方两房市场有需求,但板块内供应稀缺,去化良好; 在售项目后续供应以舒适性三房为主,潜在项目供应量不大,主要来源于龙湖项目的直接竞争。上一阶段工作,我们达成了三大共识- 4 发掘项目产品机会点 70-80方两房产品从整体市场规律看有一定放大趋势,且 板块内供应稀缺,去化良好,是可拓展的产品线; 90方三房产品是市场明星产品,现有项目未来供给有限

3、,特别是90方三房边套更是稀缺,市场潜力较大;总价段集中在160-200万元产品,是本案改善房源需要切入的市场。地块属性1 区域市场机会2 竞品市场分析3 市场情况挖掘了三大机会点- 5项目档次落位项目客户落位客户需求分析项目发展策略成功案例分析项目定位及产品建议对标竞品分析区域价值判断地块价值判断竞争市场研究项目经济分析 1、区域价值有提升,客户层次有望提升,产品可上一个台阶;2、控好总价,适度提升单价,主打90方三房产品;3、立足区域客户,拓展城东客户,主抓实力首置客户;4、以舒适楼间距、参与性景观和性价比户型作为项目营造的核心引擎、亮点;90方三房 延伸之势 (主城核心自然延伸包抄之局(

4、华丰、丁桥一期、田园通途之道(同协路、秋石高架延伸段、地铁3号线高手之音(龙湖高价入驻板块蝶变:板块发展引来契机,板块价值即将重塑,产品品质有望上一个台阶 板块 田园 丁桥西 丁桥 长睦 规划目标 构筑中低密度城市北部高尚居住区 设施完善、交通便捷的居住片区和科技产业化基地 设施完善、交通便捷的居住片区和科技产业化基地 以生活居住为核心,配套完善、环境优美的高品质城市综合体 用地规模 总用地面积224.38公顷,居住用地81公顷 总用地面积280.17公顷,居住用地58.9公顷 总用地面积281.77公顷,居住用地68公顷 总用地面积287.96公顷,居住用地131.53公顷 规划结构 形成“

5、一环、一轴、两心、三片”依山傍水的带状发展态势 一个中心、三个片区。多功能公共服务中心及居住片区、工业片区和商务办公片区 一个中心、四个片区 “三心、一轴、三片区”。板块核心为以基地中部的区域公共主中心及以邻里中心形式设置的生活配套次中心。总建筑体量 200万方 299万方 198万方 282万方吸引人群 中高端改善 品质刚需 品质刚需 价格挤压型刚需板块规划:丁桥二期位于城北新城核心区块,规划超前合理,以居住和生活配套为主,是城市自然延伸发展的后起之秀长睦田园华丰 丁桥一期丁桥西单元 丁桥 分类 项目 简介 目前进度 公建 体育中心 位于临丁路以北,上塘河以南,占地80余亩,建筑面积1.38

6、万方前期阶段 配套 市中医院丁桥分院 临丁路南,三甲医院,床位数1000张建设阶段 重点高中 上塘河以南,备塘河以西,占地100余亩前期阶段 中央水景公园 赵家路以南,占地300余亩,建筑面积6.2万方,停车位1300个列入江干区2013年计划 商业 五星级酒店 同协路上塘河交叉口,建筑面积12.5万方,锦江集团投资建设 前期规划设计阶段丁桥西单元 丁桥单元 丁桥二期作为整体丁桥板块的门户区域,也是华丰板块和丁桥一期的过渡区域,区域整体定位为丁桥新城的核心区块, 将承担华丰丁桥两大板块的无缝对接,区域规划公共配套较为便利,且落地性强。公共配套:五大建筑将打造为整个城北新城服务的“五大建筑”,总

7、占地达700余亩,其中包括300余亩的中央水景公园、80余亩的文体中心、市民中心、杭州市中医院丁桥分院和一所市级重点高中。 地块编号 出让面积地块性质容积率建筑密度高度建筑面积10号86233住宅2.130%60米11号 42904 商业 3.16 40% 50米 12号 32796 住宅 1.9 30% 50米 6231213号 55331 住宅 2.5 30% 50米 14号 79425 住宅 2.3 30% 50米 小计住宅总建方 商业总建方从读地手册上看,丁桥二期今年公布了5块地出让,待出让地块面积规模适中,以住宅开发为主。随着区域地块的出让,后续区域开发强度必将进一步提升,板块关注度

8、也将再上一个层级丁桥待出让地块一览 城东新城 (2万/方黄龙商务区同协路延长段通车时间:2013年9月底秋石高速通车时间:2014年底 地铁三号线通车时间:预计2020年三号线走向示意图临丁路同协路 项目到主要距离 距火车东站直线距离6公里,约20分钟车程; 距钱江新城直线距离10.7公里,约30分钟车程; 距黄龙商务区直线距离11.4公里,约35分钟车程; 距杭州城站直线距离12公里,约40分钟车程;武林CBD同协路和秋石高架延伸段完成后,板块将引来新一轮的发展契机,无缝对接城东新城和钱江新城两大价值高地,区域价值明显提升,将吸引到城东老小区改善和钱江新城白领客群。石大快速路秋石高速城东大型

9、 居住区 2004年,“八村一居”建设大唐苑、后珠家苑建设完成2007年广宇拿地,08年陆续开始销售客群构成特征 刚需客户占70%左右 投资客占30%左右节点事件以新杭州人刚需首置为主投资客逐渐减少 以新杭州人刚需首置为主,城东区域客户显著提高城东城北中高端首置和改善人群09年天阳观筑、联合格里等开始销售,现已交付2011-2012年昆仑天籁、四季公馆等开始销售;丁桥二期开发启动,港中旅、龙湖宅地陆续开发二期陆续推地,品牌开发商逐步进入,区域价值逐渐提升和体现板块宅地开发基本完毕,转向商业开发 地铁3号线开始启动项目建设 规划及市政设施建设、住宅开始开发 物美开业,丁兰广场、市中医院丁桥分院开

10、建 住宅供应进入高峰期同协路和秋石高架延伸段修建并通车丁桥大型居住区建设成型,入住率较高,居住氛围浓厚2009年前2009-2012年2013-2015年2016年后年限丁桥印象农村集体拆迁、大规模安置、到处都在施工经济适用房聚集区、 第一批商品房交付 大型居住区、 新区环境较好、干净整洁交通要塞打通 配套齐全、交通方便、 环境优美、楼盘品质逐渐提升 丁桥作为杭州城市自然延伸的发展地带,区域居住氛围逐渐浓厚,已经吸引了大量年轻白领的入驻,随着龙湖、港中旅等品牌房企的进入和规划的落地,二期发展空间较大,客户层级也将得到明显改善 第一层级 第二层级第四层级第五层级 刚刚需,初级首置,价格敏感,总价

11、低中低端首置、改善,价格挤压,城区外溢中高端改善,地缘性强,总价控制 高端改善,资源、配套偏好 顶级顶级改善,享受级 第三层级 中端首置/改善,地缘性和市中心外溢,总价控制板块占位 下沙板块华丰丁桥板块九堡板块、祥符板块滨江板块、城东新城 市中心板块 丁桥板块目前属于杭州置业的第二层级,但是项目所在的丁桥二期发展空间大,板块能级和客群层级均可提升,可比肩更上一级的九堡板块,除了吸引市中心刚需客户外,还可争取城东中端首置和改善客群。西溪新蒋村板块能级和客群质量均可提升 项目四至道路在建,目前没有通车。周边500米内有三个公交站,9条公交线路,其中B3线是快速公交,半个小时内可到达市中心,公共交通

12、还算便利。同协路实景本项目秋石高架石大快速路临丁路华中路华丰路丁桥东路永祥街大农港路同协路公交B3路同协路杭玻街口站公交B3、99、85、335、867、218路赵家港桥站同协路杭玻街口站快速公交线路:B3线丁桥丁桥大唐苑大农港路丁桥路口赵家港桥同协路杭玻街口石桥公交停车场华丰苑北景园东新路石祥路口东新路西文街口东新路香积寺路口岳帅桥莫衙营公交99、85、335、345、817、867、677路丁桥站 中大银泰大润发超市华丰商城华悦酒店华丰新世纪国际广场综合体新城广场物美超市丁兰广场邻里中心建塘公园半山森林公园商业医院公园学校目前项目周边配套较为缺乏,要借助于一期的成熟配套,直线距离基本在2公

13、里以内。丁桥板块已经确定引进采荷二小,市中医院丁桥分院和丁兰广场在建,未来生活配套将更加完善。另一方面,项目与华丰板块仅一街之隔,也可共享其成熟配套。丁荷小学市中医院丁桥分院新天地用地性质 住宅总用地面积 46852(约合70.28亩容积率 2.5 总建筑面积 绿地率 30% 建筑密度 30% 建筑限高 50M 楼面价7940元/备注地块有70/90限制用地指标项目地处丁桥二期,但目前区域处于启动期,现状不足;华丰板块规划为都市经济园区,发展较为成熟,但区域内有产业园区和物流中心,环境一般;随着丁桥二期的建设开展和龙湖的进驻区域价值将会逐步显现和提高,为本项目带来机会。南侧在建幼儿园及小学地块

14、北面老鸦浜东侧学校和东南面在建安置房 地块西侧交付安置房NS本项目龙湖地块元都 新景/苑青蓝 小学 田逸之星华丰工业经济园 杭锅集团建材/五金/装饰商贸城万泰 新语 翠庭 亿城嘉园安华幼儿园和 风帆中学在建校区在建 安置房杭州电子信息职业学校 丁桥 文化广场公交总站公交汽配公司同协村委在建 幼儿园及小学299 创意园嘉德威交付安置房玺之湾 待出让 地块待出让 地块PART2 项目站位/周边现状 地块较为方正,南北两面都有水系,西侧为龙湖地块,不临城市主干道,昭示在一定程度上被阻挡;地块 为净地,平整度较好,南面水系在改造,未来可成为优势景观资源西地块内部东地块内部红旗路与石祥路之间4S店红旗路与石祥路之间4S店郭家路本项目龙湖地块五会港地块北至围墙地块内部地块南至围墙地块西侧在修建塘路地块北面在修红旗路地块内部小路地块南面五会港现状地块内部北北至西至南至西至东至南至规划红旗路(4车道规划建塘路(2车道 优势(Strengths劣势(Weaknesses1.先发优势:地处丁桥二期启动区域,属于区域首