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1、精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档建设工程施工合同优先受偿权导读：我国合同法第 286 条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。一、法律依据（一）法律合同法 286 条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾
2、期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档（二）司法解释1 、最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复对上海高院关于合同法第 286 条理解与适用问题的请示答复（ 2002 年）（1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合同法 286 条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）限制 : 消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买
3、受人。（3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。2 、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（ 2004 年）精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档第 3 条施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。第 1
4、0 条 施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第 3 条处理。第 14 条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。3、最高院关于装修装饰工程款是否享有合同法第偿权的函复 2004 民一他字第 14 号28
5、6 条规定的优先受福建省高院： 你院闽高法 2004143 号关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示收悉。经研究，答复如下：装修装饰工程属于建设工程，可以适用合同法第286 条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。4 、2011 年全国民事审判工作会议纪要（法办 442号）四、关于建设工程合同纠纷案件26 、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法
6、第 286 条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。27 、当事人以关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第 14 条第（ 2）（拖延验收）、（ 3）（擅自使用）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。28 、法院受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大关于审理建设工程施工
7、合同纠纷案件适用法律问题的解释第26 条第 2 款的适用范围，严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼（合同相对性要求），且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。29 、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档（三）地方法规江苏广东深圳安徽浙江转让转让不转承包人将债权转让，优先让权是否随之转让承包人放弃优先受偿权对未规定无效受让人是否有效如何理解消费者交付大部超过 50分款项精品文档精品文档精品文档
8、精品文档精品文档精品文档精品文档不支承包合同无效，是否支持 不支持 持 支持优先受偿权有支持未完工程是否有优先权有条有条件的有没有件的分包人是否有优先权有勘察人、设计人是否享有有条件有条件的优先权没有的有有二、典型案例精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档相关案例 1合同解除后优先受偿权案件名称：陕西省建工集团第五建筑工程有限公司与陕西凯达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：陕西高院（2008）陕民一初字第3 号；二审：最高院裁判观点：建设工程施工合同虽然已经解除，但承包人所付出的劳动与建筑材料已物化于该建设工程之中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意
9、出发，承包人就建设工程款应当享有优先受偿权。相关案例 2合同解除后优先受偿权案件名称：中铁集团与上海丽洲大酒店有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：上海第一中级法院（ 2011）沪一中民二（民）初字第 4 号；二审：上海高院（ 2012）沪高民一（民）终字第 28 号裁判观点：合同解除不影响承包人主张对承建工程享有优先受偿权。精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档相关案例 3所建房屋已登记备案在其他人名下案件名称：宁夏新月建筑有限公司与刘振豹建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：银川中院（ 2009）银民初字第 100 号；二审：宁夏高院（2010）宁民终字第 70
10、号裁判观点：由于所建房屋已登记备案在其他人名下，因此，实际施工人刘振豹要求对所涉及房屋享有优先受偿权的主张本案已不能调整，故对此诉讼请求不予支持。相关案例 4内部承包优先受偿权案件名称：河北凯隆建筑工程有限公司与河北妇兴房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：唐山中院（ 2010）唐民初字第 361 号；二审：河北高院（2012）冀民一终字第 22 号裁判观点：内部承包的实际施工人以总包名义对外签订合同，以总包名义形成负债，故工程款应向总包支付，总承包人与内部承包人纠纷应另案解决，精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档实际施工人不具有优先受偿权，实际施工人的
11、权利保护，可以在执行过程中统筹考虑。相关案例 5合同无效优先受偿权案件名称：核工业西南建设集团有限公司与奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：江苏金坛市人民法院（ 2011）坛民初字第 1450 号；二审：常州中院（ 2012）常民终字第 0001 号裁判观点：建设施工合同无效，工程经竣工验收合格的，承包人有权请求支付价款和享有优先受偿权。相关案例 6优先受偿权范围案件名称：湖南嘉信房地产发展有限公司与中国建筑第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：长沙中院（ 2009）长中民一初字第 0251 号；二审：湖南高院（ 2011）湘高法民一终字第 23 号精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档精品文档裁判观点：优先权范围限于承包人为建设工程应当支付的
