商场运营方案

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1、XX购物中心运营方案2011年4月 28日目录第一章 本案项目简介.2第二章 本案年处城市地域条件分析.2第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）6第四章市场定位的分析9第五章 招商运营.11 第六章 商场运营及利润计算19 第七章 商场的装修与开业铺货21第八章 合作方式25XXXX 运营方案第一章 本案项目简介：1、项目开发商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发 有限责任公司开发建设。2、项目位置：商城位于 XXXX 康平街北段。康平街是 XXXX 最长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、 小区、校园环绕。街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、

2、市机关幼儿园；街北五中、一中；与育才路相隔为市体育场。属于 XXXX 文化经济商贸中心地段、黄金地段。3、面积：单体总面积25,000 平方米，共分三层：一层 7,000 平米；二层9,600 平米；三层7,300 平米。对面正在营业 的XXXX商城总面积为15,000平，分为二、三层（一厅全部为门市 已出售产权）。商业街两侧总建筑面积40,000平方米。4、商城内部结构：商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门 主门设在康平街一侧，二层上空为2,300平米的采光天景，商场宽敞 明亮。第二章 本案年处城市地域条件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，科尔沁草原边陲，是国家

3、对外开放城市。外连辽、吉、内蒙两省一区， 上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市，周边与松原、洮南、通榆、 镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。2 、城市面积：总面积为4879 平方公里，东西长为95 公里，南 北宽为 90 公里。3、城市人口：为 42.37 万人，全部为常住人口，其中城镇人口16 万，农业人口 27 万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等 9 个民族。 少数民族人口 8552 人。4、人均收入：XXXX 政府统计数（按此数据逐年增长）年份统计对象数字（年）全文说明（年）1987XXXX368元1986年人均国民收入691元，比1985年增长40.45%, 农民人均收

4、人368元，比1985年减少8%。1989XXXX470元农民年人均收入470元，比1987年减少0.8%。1997XXXX达960元全市农民人均收人达960元，比1995年增长20.3%。|1999XXXX1100 元1998年，XXXX农民人均收人1100元，在岗职工年 平均工资4380兀，年末城乡储畜存款余额76606万兀。2000XXXX1550 元1999年，XXXX农民人均收人1550元，在岗职工人 均收人4850元。2009XXXX9890 元（城市）3350元（农农民人均纯收入达到3350元，同比增长15%；城镇 居民人均可支配收入达到9890元，同比增长15%；民）2010x

5、xxx1.68万元（城镇）4350元（农民）2010年，XXXX农民人均收人4350元，在岗职工人 均收人1.68万元。5、自然资源：XXXX 拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、 土地资源，是吉林省资源高度聚集的县域之一。有耕地面积160 万亩； 有著名的姜家甸和三家甸场，羊草加工对外出口；水资源充足，境内 “一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量208 亿立 方米；石油、天然气、矿泉水储量丰富，储油量1.2 亿吨，天然气储 量 20 亿立方米；旅游资源丰富，嫩江湾国家湿地公园，是集避暑、 休闲、娱乐的于一体的旅游胜地。6、交通条件：XXXX 交通便利,公路、铁路

6、、水路纵横交错,四通八达,长白、通让铁路在XX北站相交,境内营运里程133公里,XX北站为国家二级编 组站。长白高速公路的通车运行,为 XXXX 的经济建设带来新的春风。 即将开工建设的长白高铁专线竣工后,XX将融入长春1小时经济圈。XX 港是吉林省最大内河港口 ,是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接 贸易的唯一水上通道。7、经济优势：农业是XXXX传统产业，素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。XXXX是全国523家粮棉大县之一，是吉林省重要商品粮基地，年产粮食 13 亿斤，盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。2009年，XX全口径财政收入实现5.5亿元， 地方财政

7、收入完成2.88 亿元。全市地区生产总值完成60.8 亿元，同 比增长 21%，其中第一、二、三产业增加值分别完成11.4亿元、 25.5 亿元和 23.9 亿元。8、消费水平通过 2010 年 XXXX 对消费市场的统计， XXXX 在贯彻落实扩 大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增 长态势。同比增长 18.9%。具体表现为：(1) 社会消费品零售总额快速增长。(2) 城乡市场同步增长，农村快于城市。(3) 餐饮市场持续走高，发展空间更加广阔。(4) 假日消费带动了全市消费品市场的繁荣活跃。9、现有商业结构：从考察中看到，XXXX现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电

8、子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体 规划，布局合理，可见新型城市的建设过程，政府都有合理安排。现 主要有 14 个大型商场，多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、 世纪广场为服装百货行业。而且时间不长，多数为 1998年开业至今。第三章 本案现有楼盘状况分析(SWOT分析法)(一) 优势S1、本案的自身优势(1) 硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，特别是2, 300平方米的阳光棚天景，更是独具特色，可以成为XXXX的一个商业景点；(2) 地理位置好，交通便利，与新世纪广场距离为 400 米左右， 公共汽车站与该市场仅800米左右，适合做市场；(3) 25,00

9、0平方米的经营面积，适合打造大型集餐饮、娱乐、 购物、商超于一身的新型商业摩尔；(4) 本案地产公司良好口碑，对本案启动有着推动作用；2、城市优势(1) 近年来对农村的政策提高了，城市建设环境得到了提升， 经营环境也要提升；(2) 港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机；(3) XXXX是个历史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龙江的输纽，与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机；(4) XXXX在县级市中发展较快，政府的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一个靓点商场。(二) 劣势W1、本案现存不利因素(1) 地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变现有状况

10、。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。(2) 周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。(3) 本案对面的XXXX商场现有商户经营的萧条状况，会对招商产生阻力。(4) 现有城市开发区在向南移，本案所在的北部地区发展缓慢。2、所在城市存在的劣势(1) 固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有 影响，启动时间大约需3-5 年左右。(2) 大型市场几乎没有，仅有的世纪广场是整个城市的商业龙 头，但档次较低，环境较差。原有百货大楼等大型商场，都已转型经 营另类商品，对本案没有威胁。(3) 城市消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮， 消费有实用型为主。(4) 政府支持、扶

11、持态度未明朗化。(三) 机会 O1、本案的成功机率(1) 打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场，做到价位与之相同，但环境吸引客流。（2）还要以长春新世纪公园的形式为依据，但经营档次要低于长春新世纪公园，给XX人民一个新视野。以休闲娱乐购物为一体的 新的公园式商场。（3）欧亚与中东正在往外扩张，特别是欧亚正在准备进入，在 他未入前，将商场做起来，可以赢得时机。（4）成功机率 虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验，管理 者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的，在 50% 以上，但要 3 年以上的时间证实。2、城市发展为本案启动提供机率根据XXXX政府工作报告：（1）

12、嫩江公路大桥项目，可与大庆市相邻、相通，将增进商贸 往来；（2）嫩江湾湿地建设规划，将打响“东赏长白山，西游嫩江湾” 旅游品牌，届时可为城市经营繁荣带来突破点。（3）嫩江港口建设，为城市发展打造新的商机。（四）威胁T 主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、欧亚在未来三年内的进入将对本案产生威胁。3、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展 通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会 遇到许多问题与挑战，但优势与机会可占据强势，为本案的正常启动 奠定良好基础。第四章 市场定位的分析1、XXXX 现有商业业态分析通过两次简单市场考察，XX现

13、在经济状况为：1）小型商场（超市）居多；2）单品卖场居多，大型商场为零；3）分层楼体市场萧条， D 店群房繁华；4）五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；5）各类品项市场分布有序。足见县级市场还是以农民消费为主，农民消费的随意性，主导着 整体商业业态的发展，因此，商场的繁荣还须适应主体消费者的心理， 不得强制消费、不得盲目定项。2、本案所处位置消费状态分析现在 XXXX 地产周边为新建小区住宅，在晚间亮灯情况看，入 住率不达 50%，因此消费群体需要时间培养，同时靠广告宣传及商场 内部环境及商品的吸引。此消费详细情况还须进一步了解掌握，简单的两次考察不足以定论。3、本案运营定位商场的运作成功与否

14、在很大程度上取决于其定位，而商场的定位 更多体现于市场的定位，市场的定位是否合理、科学，直接影响着商 场的竞争力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市 场定位战略，以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位，通过市场 定位使商场在消费者心目中形成一种特色，树立一种独立的形象，从 而在市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步发展。针对本案所处的地 理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人 口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。（此定位 须在决定运营后利用15-30天时间出台，并按此定位招商，启动全面 工作）。4、本案经营定位1）、商业主题定位：以休闲购物中心形

15、式决定商业主题。2）、商场与社区相融，周边毗邻住宅区的档次，决定并体现休闲 情趣、品味文化、品味娱乐的购物乐趣。3）、商场经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中档次品牌。4）经营主题：根据市场调查分析，经营商品主题：以三层 不同形式的经营风格为主导，分别设立经营项目。经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。-io -第五章 招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于商场的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要 有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需 要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商 人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进行业务知识和招商 政策培训，统一招商说辞。2、招商部的组织架构与工作职