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1、北京市中关律师事务所 Beijing Z&G Law Firm 中关律师房地产经纪法律培训教材法律顾问：李中山律师培训提供：北京市中关律师事务所联系方式：13911664993http:/www.lzslawyer.blog.sohu目 录概 述 1第一章民法通则合同当事人、代理 4第一节民事权利主体的民事行为能力 4第二节 特殊的民事法律行为-代理 8第二章 物权法关于不动产房屋的相关规定 12第一节 物权的概念及种类 12第二节 不动产物权的设立、变更、转让和消灭 13第三节 共 有 15第四节 婚姻法中关于夫妻财产关系的规定 16第五节 继承法中关于遗产继承的相关规定 17第六节 担保物
2、权 19第七节 债的担保 21第八节 实 务 23第三章 合同法 27第一节 概述 27第二节 合同的效力 29第三节 合同的解除 31第四节 违约责任 32第五节 合同法分则 33第六节租赁合同 35第四章 存量房屋转移登记实务 40第一节 存量房屋的种类 40第二节 存量房屋转移登记 43第五章 存量房屋转让税收实务 45速 查 目 录1 公证及其公证的效力 32 完全民事行为能力人 43 境外机构与境外个人购买商品房的要求 64 一手商品房的销售代理 85 表见代理106 所有权的转移、合同履行完毕、交易的完成的区别 137 物权效力与合同效力138 善意取得149 夫妻的共同财产与夫妻
3、个人财产人区分1610 继承方式及其几种继承方式的效力 1711 抵押 1912 债的担保即如何保证当事人及时有效的履行合同 2113 对所代理销售房屋的合法性审查 2314 合同法中的诚信原则 2715 无效合同、可变更撤销合同、效力待定合同 3016 解除合同的法定理由 3117 违约责任的方式及其选择 3218 居间合同及其佣金 3319赠与的撤销 3420 出租登记 3821 存量房屋的种类及其转让的条件 4022 “小产权” 4223 存量房屋转移登记所需材料 4324 存量房屋转让税收计算 44概 述一 经纪及其经纪人1 经纪经纪即经纪活动是社会经济活动中的一种中介行为,具体是指市
4、场经济条件下,为促使他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动。2 经纪人2.1美国布莱克法律大词典将“经纪人”定义为：经授权代理委托人进行交易,或独立行使为委托人提供与第三人订约的机会,或是充当订约媒介促成委托人与第三人订约和守约的中间人；2.2 法国拉鲁斯大百科全书对经纪人的解释是“在商业交易中充当居间商的人”。2.3 经纪人管理办法（中华人民共和国国家工商行政管理总局令第 14 号）第二条规定：本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。二 房地产经纪城市房地产中介服务管理规定：本规定所称
5、房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪主要的业务：1 提供房地产信息2 居间代理3 委托代理(一手房代理)三 房地产经纪活动中当事人的权利义务的体现与维护1 房屋买卖合同以及居间服务合同需签订书面合同1.1 城市房地产管理法第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。1.2 城市房地产中介服务管理规定第十五条房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。2 房地产经纪活动涉及的合同2.1 房屋买卖合同2.2 居间代理合同2.3 委托代理合同沟通、协调，促成出卖人与买受人达成买卖合意；娴
6、熟、专业，为居间人与买卖双方以及出卖人与买受人之间签订一份有效的合同。只有如此，才能在经纪活动过程中公平合理合法的保护各方当事人的权利，促使各方当事人诚信的履行各自的义务。四 房地产经纪活动涉及到的合同主要内容以及对应的法律规定 房地产经纪活动是民事法律行为的一种，从事房地产经纪活动的主体应该掌握整个民法法律体系中的相关规定。民法一般包含总则、物权、债权、知识产权、人身权、亲属（婚姻家庭）、继承权、民事责任与侵权行为等。本教材将重点讲解在房地产经纪活动涉及到的合同所对应的有关的法律：1 当事人的名称或者姓名和住所，代理；民法通则2 标的、债的担保（定金、保证、抵押）；物权法、担保法、婚姻法、继
7、承法3 数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法；合同法4 合同的效力；合同法四 公证4.1 公证的概念：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。4.1 公证的效力4.1.1 公证的效力主要表现为证据的效力。4.1.1 公证为某些法律行为成立要件：当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。另外，如果按照国际惯例或当事人之间的约定，某些法律行为设立、变更或终止必须办理公证，则公证也成为其
8、成立的要件。如房屋出卖委托公证、遗嘱公证、赠与公证、放弃继承公证等。五 不正当竞争5.1 概念：不正当竞争，是指经营者违反自愿、平等、公平、诚实信用的原则，不遵守公认的商业道德，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。5.2不正当竞争的危害：扰乱市场的健康发展5.2.1 破坏市场规则5.2.2 造成行业恶性循环5.2.3 损害行业声誉第一章民法通则-合同当事人、代理第一节民事权利主体的民事行为能力一 自然人、自然人民事行为能力的概念：指自然人能以自己的行为取得民事权利、承担民事责任的资格。二 自然人、自然人的民事行为能力的种类。1 完全民事行为能力人18周岁以上的公民是成年人，具有完
9、全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。2 限制民事行为能力人2.1 分别是10周岁以上的未成年人：10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。2.2 不能完全辨认自己行为后果的精神病人：不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他精神健康状况相适应的民事活动。3 无民事行为能力人3.1 不满10周岁的未成年人：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。3.2 不能辨认自己行为的精神病人：不能辨
10、认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。4 例外性规定对于涉及民事行为能力的问题，还要注意几个例外：4.1 无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效（见最高人民法院在关于贯彻行若干问题的意见第六条）。这样规定目的在于保护未成年人和精神病人的利益，避免其在从事民事行为时的利益受损。例如：无民事行为能力人、限制民事行为能力人从事了劳动，雇主事后不得以行为人的行为能力欠缺主张行为无效，拒绝支付报酬。4.2 行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效。依照该条规定，即使当事人成
11、年且平时精神正常，属于完全民事行为能力人，但在神志不清状态下所为的民事行为仍然无效。这实际上强调行为能力与意思能力是有区别的。二 法人及其他组织1 法人1.1 概念：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，如公司。1.2 分类企业法人：公司机关法人：各级政府事业单位法人：学校、医院等社会团体法人：基金会、协会1.3 特征：独立的法人人格公司法第三条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。1.4 法人的
12、法定代表人依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人 ，是法人的法定代表人。1.5 法人行为的形式要件：单位盖章、法定代表人签字。2 其他组织其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。第二节 特殊的民事法律行为代理一 民事法律行为1 概念：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。2 构成要素：意思表示。意思表示是指行为人把某一民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。二 代理的概念代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的，法律效果直接归属于被代理人的民事法律行为及相应的法律制度。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
