《2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库_3》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库_3（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A. 建筑设计缺陷B. 人们消费观念的改变C. 建筑技术进步D. 环境污染正确答案：D,2.某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A.0. 36B.1. 22C.2. 78D.3. 25正确答案：E,3.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。A. 供给.需求.利用状况B. 价值.使用价值.供求
2、C. 使用价值.稀缺性.有效需求D. 权利.租金.利率正确答案：C,4.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。A. 应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B. 应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C. 应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D. 应按它们在价值时点的正常水平来估算正确答案：D,5.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元
3、/年。A. 146B. 125C. 144D. 227正确答案：C,6.某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）m。A. 10B. 15C. 20D. 30正确答案：C,7.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A. 业主自行开发前提B. 自愿转让开发前提C. 被迫转让开发前提D. 持续经营前提正确答案：A,8.土地重置分为重新购置价格和重新开发成本，重新开发成本通常采用（）求取。A. 比较法B. 准地价修正法C. 成本法D. 假设开发法正确答案：C,9.估价对象为沿街店铺，建
4、筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。A. 466B. 506C. 535D. 545正确答案：B,10.在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。A. 社会因素B. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素正确答案：A,11.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为10万元的车
5、位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A. 75.00B. 75.60C. 83.60D. 86.00正确答案：C,12.某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。A. 3%B. 3.5%C. 7%D. 4%正确答案：D,13.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2.8500元/m2.7800元/m2和8150元/m2，分别
6、赋予权重0.35.0.20.0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（）元/m2。A. 8230.5B. 8112.5C. 8080,0D. 8075.0正确答案：B,14.假设开发法的理论依据是（）。A. 替代原理B. 最高利用原理C. 预期原理D. 边际递减原理正确答案：C,15.房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A. 正，正B. 正，负C. 负，负D. 负，正正确答案：B,16.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益
7、价格最接近于（）万元。A. 280B. 285C. 290D. 295正确答案：A,17.房地产权利的种类中，属于用益物权的是（ ）。A. 所有权B. 土地承包经营权C. 抵押权D. 质权正确答案：B,18.下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A. 价格是价值的外在表现B. 价值是物的真实所值C. 价格是价值波动的“中心”D. 现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易正确答案：C,19.基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A. 直接估价方法B. 间接估价方法C. 精确的估价方法D. 经验性的估价方法正确答案：B,2
8、0.明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是（）。A. 房地产估价师执业资格制度暂行规定B. 中华人民共和国城市房地产管理法C. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范D. 房地产估价师执业资格考试实施办法正确答案：B,二.多项选择题(共20题)1.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房
9、地产价值正确答案：A,C,2.关于收益法中求取房地产未来净收益估计值的说法，正确的有（ ）。A. 评估投资价值可选用较乐观的估计值B. 评估抵押价值应选用较保守的估计值C. 评估期房市场价格应选用最高的估计值D. 评估买卖价格应选用最可能的估计值E. 评估保险价值应选用最低的估计值正确答案：A,B,D,3.估价作业方案的内容主要包括（ ）。A. 拟采用的估价方法和估价技术路线B. 拟收集的估价所需资料及其来源渠道C. 预计需要的时间、人力和经费D. 估价作业步骤和时间进度安排E. 估价报告及其交付正确答案：A,B,C,D,4.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A. 已抵押担
10、保的债权数额B. 改变土地用途应补交的出让金C. 拍卖费用D. 诉讼费用E. 增加容积率应补交的出让金正确答案：A,B,E,5.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A. 按份共有B. 按权共有C. 共同共有D. 共享共有E. 共用共有正确答案：A,C,6.市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A. 区位相近B. 权利性质相同C. 面积相等D. 档次相当E. 建成年份相同正确答案：A,B,D,7.建筑物区分所有权包括（）等。A. 按份共有所有权B. 专有部分所有权C. 共同关系成员权D. 共有部分持份权E. 长期使用租赁权正确答案：B,C,D,8
11、.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A. 应采用客观成本而不是实际成本B. 应该采用实际成本而不是客观成本C. 应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整D. 应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E. 应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整正确答案：A,C,D,9.下列各项中，属于其他相关定着物的有（）。A. 假山B. 围墙C. 水池D. 戏台E. 树木正确答案：A,B,C,E,10.下列选项中，属于鉴证性估价的是（）。A. 别墅区开发价值估价B. 房地产征收补偿估价C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产抵押贷款估价
12、E. 写字楼租赁价格估价正确答案：B,C,D,11.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A. 土地成本B. 建设成本C. 管理费用D. 销售费用E. 投资利息正确答案：A,B,12.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A. 装饰装修改造B. 通货膨胀C. 需求增加导致稀缺性增加D. 改进物业管理E. 周围环境改善正确答案：C,E,13.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A. 规避估价风险B. 保护估价师和估价机构C. 使评估价值更接近实际成交价格D. 告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E. 使委托人能得到其预期的估价结果正确答案：A
13、,B,D,14.引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A. 政府进行道路建设B. 农用地转为建设用地C. 改进物业管理D. 装饰装修改造E. 更新或添加设施设备正确答案：C,D,E,15.下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A. 上调贷款利率B. 收紧房地产开发贷款C. 开征物业税D. 减免房地产持有环节的税收E. 提高最低购房首付款比例正确答案：B,D,16.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。A. 静态分析法B. 动态分析法C. 成本法D. 比较法E. 总和法正确答案：A,B,17.影响房地产价格的区位因素有( )。A. 建筑规模B. 临路状况C. 楼层D. 繁华程度E. 建筑容积率正确答案：B,D,18.下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A. 世界经济状况B. 房地产投机C. 政治对立状况D. 军事冲突状况E. 城市化状况正确答案：A,C,D,19.征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。
