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1、前言：广州有地处“中国南大门”的天然地理优势并有“国际大都会”的构想，广州在WTO之后日渐走向国际化，尤其是随着穗港澳地区各个领域紧密合作的CEPA，以及“9+2”泛珠三角的战略实施，广州国际大都市的地位正逐步得以实现。而这些必会引来各大公司的纷纷进驻，同时也拉大了写字楼的需求。1广州写字楼发展史广州写字楼的变迁分为三个时期，据有关专家介绍，广州的写字楼经历了几代的变迁。第一代写字楼，兴起于环市东。纯办公功能建筑其实就是第一代的写字楼产品，除了布局明显区别于住宅外，同时也将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必须元素。同时，对于电信、网络及多媒体等功能的支持开始普及，以高层建筑为主的
2、写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。第二代写字楼则兴起于天河北。这些写字楼不但要求过硬的电信 宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等。功能和硬件配套开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。而第三代写字楼，目前正在珠江新城诞生。其中，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃。2广州写字楼概况广州近年新建的高质素综合写字楼无论是兴建开发供应量，还是推售成交量都超越
3、了往年。新建的写字楼可分为三大类：会展型写字楼有中洲中心；商业型写字楼有粤海天河城大厦、维多利广场、广晟大厦、中华广场写字楼；商务办公型写字楼有富力科讯大厦、盈隆广场及发展中心大厦。到2010年亚运会前，广州市预计将有超过250万平方米的写字楼进入租售市场。广州写字楼供货量“井喷”时代已经开始。受广州经济保持两位数的持续增长、服务业的迅速发展以及企业的扩张刺激，广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。甲级写字楼中长期租金提升空间较大，而普通写字楼受利好政策影响，也得到更多投资者的青睐。今年1月至今，写字楼集中区域的天河区租金水平已比去年底有5%的升幅，空置率低至3%，预计该区全年写字楼租金将
4、上扬10%左右。广州目前约有四成的外资企业有扩充办公场所的需求，天河CBD租金坚挺的状况预计到2007年第三季度前都不会发生改变。在区域方面，珠江新城、天河北以及琶洲三大区域将是今后一段时间写字楼投资的热点地区，这些区域也是写字楼售价上升的最重要推动力。目前珠江新城正在开发的写字楼项目有16个之多。未来2年内，广州将有超过200万平方米的写字楼新货推出市场，这对市场承受力来说是一个不小的挑战。广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三个因素：其一，开发商对价格的调整；其二，未来三年内外资进入中国的速度；其三，国内民营企业成长的速度和数量。据此分析，200多万平方米的供应量，市场大概需要3-5年的时
5、间来消化，而由于供应量的调整，估计广州写字楼价格将保持稳定状态。目前广州甲级写字楼市场五大特点： 供应量倍增：预计到2009年末，还有180万平方米完工投入市场； 50%新货集中天河：特别是体育中心周边和珠江新城； 市场空置压力急速增大：预期未来2-3年新增180万平方米甲级写字楼； 分拆出售项目众多：包括保利国际广场、中华广场、越秀城市广场等，多栋已确定将要分拆出售； 跨国企业短期扩充写字楼：当中以银行、金融机构及小型公司最为积极。 旧式写字楼的弊端逐步显现，已很难满足今天公司的办公要求。4.珠江新城写字楼概况根据珠江新城的整体规划，西北侧主要以商务为主，而东面则以居住功能为主。因此，珠江新
6、城西北侧是以商务为主的区域，而东面是以居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、勤建商务大厦等写字楼。无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计珠江新城目前已建写字楼总建筑面积约为80万平方米，今年可售的写字楼则不多，可售面积约为16多万平方米。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万平方米的物业面积。其中富力中心大厦、富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、国际金融大厦、广东全球通大厦、联通新时空广
7、场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目，由于工程进度顺利，在2005年-2007年已部分投入使用。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。而富力、保利等集团在珠江新城的写字楼项目也将会很快填充。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。5珠江新城写字楼供应量情况分析珠江新城是规划中的21世纪广州市中央商务区的重要组成部分，而广州写字楼市场腾飞需要突破点，从区域发展趋势与未来几年的
8、供货量分析，珠江新城有可能成为这一突破的最好支点。（1） 2004年前珠江新城竣工写字楼项目2004年前珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位置规模备注2004年之前广州市检察院办公大楼-A1-4-政府自用广东省检验检疫局大楼-I2-1I2-2-政府自用、部分出租凯旋新世界裙楼新世界中国地产花城大道与海风路交汇处-新世界地产中国总部双城国际广州市华鹏置业有限公司E5-4占地0.78万平方米，总建约5.6万平方米东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓在2004年投入使用的写字楼项目有广州市检察院办公大楼、广东省检验检疫局大楼、凯旋新世界裙楼、双城国际等。广东省检验检疫局大楼除部分自用外，有部分改
9、作酒店，另外有小部分对外出租；新世界地产中国总部入驻凯旋新世界裙楼；双城国际三栋塔楼当中，东、西两塔为写字楼，绝大部分已售出，可以提供的写字楼面积约3万平方米。2004年之前珠江新城已投入使用的写字楼的面积约为16万平方米。注：对写字楼的面积统计按该项目的建筑面积来概略计算。（2） 2005年珠江新城竣工写字楼项目2005年珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位置规模备注2005年发展中心大厦广州发展新城投资有限公司I6-3一栋37层的写字楼，总建约7.8万部分发展集团自用，部分对外租售信合大厦广州市农村信用合作社I7-6一栋32层高的钢结构建筑，总建筑面积约5.9万农村信用合作社自用
10、50%，其他只租不售华南电力通讯大楼国家电力南方公司I7-1一栋21层建筑，总建约3.7万企业自用国税大厦保利地产I7-4一栋27层建筑，总建约4.7万广东国税整栋购入广州保利大厦保利地产I2-5占地0.62万，总建约3.08万保利自用1/4，广州地税购入约一半华普广场华普产业、中银集团、保利房地产E1-3占地0.78万，总建约7.8万一栋为商务公寓，一栋为写字楼星汇国际越秀投资、城建集团E1-1占地0.81万，总建6.8万一栋为商务公寓，一栋为写字楼勤建商务大厦广州市勤建置业有限公司D3-1占地0.49万，总建3.28万1-4层裙楼为商场珠江投资大厦广东珠江投资有限公司F2-1占地约1万，由
11、两栋19层的塔楼组成，总建约7.3万合生集团、广东省农行自用珠江新城电信中心中国电信马场路企业自用2005年是珠江新城写字楼项目竣工的一个小高峰年。该年有10个写字楼项目竣工交付使用。在这些竣工的写字楼当中基本上可以分为三类：纯自用、部分自用部分出租/售、以租/售为主三种类型。纯企业自用的项目有：珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼这三个项目，合计总建筑面积约11.4万平方米。部分自用部分出租/售的项目有：发展中心大厦、信合大厦、广州保利大厦、珠江投资大厦等。发展中心大厦以发展集团自用为主，另有部分对欧洲企业出租；广州农村信用合作社自用占了信合大厦的一半左右，其他部分只租不售；保利集团
12、和广州地税入驻广州保利大厦；广州省农行已入驻珠江投资大厦的其中一栋塔楼。这几个项目的建筑面积合计约24万平方米。以出租/售为主的项目有：勤建商务大厦、华普广场、星汇国际三个项目，星汇国际的两栋塔楼当中分别有一栋为公寓，一栋为写字楼。三个项目的建筑面积合计有17.9万平方米。在2005年竣工的写字楼项目建筑面积合计约53.4万平方米。（3） 2006-2007年珠江新城竣工的写字楼项目2006-2007年珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位置规模备注2006-2007年富力科讯大厦富力地产M1-1占地0.61万，总建约4.3万客户以IT行业、广告、贸易公司为主富力盈隆中心富力地产B2-
13、2占地0.9万，总建约9万目标客户为金融、保险等行业富力中心富力地产J1-4占地0.81万，总建约12.2万，楼高54层富力地产的总部将迁入，其余较大部分对外租售合景大厦广州新恒昌企业发展有限公司、广州合景房地产开发有限公司J1-6占地0.73万，总建6.54万，楼高38层合景总部将迁入，其余较大部分对外租售三银大厦广州三银房地产开发有限公司I7-2占地0.52万，总建2.6万完工联通新时空广场中国联通广东分公司M1-2占地约1.1万，总建约8万企业自用广州海关综合业务楼广州海关E6-2占地约1.4万，总建约9万海关自用2006年-2007年，是珠江新城写字楼市场的平稳年份。由于2005年已有
14、10多栋的写字楼交付使用，虽然数量不是很多，且位置较为分散,但由于这些交付的项目当中，政府机关、金融机构自用的较多，而以对外租售为主的项目基本上位于珠江新城的边缘地带，如靠近广州大道的华普广场、星汇国际，靠近黄埔大道的勤建商务大厦等。随着2006-2007年的一批写字楼竣工交付使用，珠江新城的写字楼将开始由边缘向中心发展。在这两年交付使用的7个写字楼当中，3个重量级的项目富力中心、合景大厦、广州海关综合业务楼分布在珠江新城中轴线附近，这三个项目邻近地铁三号线与地铁五号线的换乘站。三个项目的建筑面积合计约为28万平方米。这两年也是富力地产在珠江新城写字楼项目的一个交楼高峰年，富力科讯大厦、富力盈隆中心这两个写字楼项目已交付使用。2006年-2007年，珠江新城竣工的写字楼面积约51.6万平方米。写字楼的竣工面积仅次于2005年。（4） 预计2008年-2010年竣工的写字楼项目时间项目名称发展商位置规模备注2008-2010年广东烟草大厦中国烟草总公司广东省公司B1-8占地1.06万，总建约17万邻近珠江新城的中轴线，该项目计划在2006年左右启动伟腾D3-3项目广州伟腾房地产开发有限公司D3-3占地0.45万，总建约2.72万与石牌三骏实业合作明和实业F1-4项目广州明和实业有限公司F1-4占地1.02万，总建8万明和实业F2-3项目广州明和实业有限公司F2-3
