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1、房地产信托投资基金(REITs)在中国发展的若干思索房地产信托投资基金 摘要在中国现在的金融环境下,房地产业融资渠道单一,投融资金融创新滞后,在一定程度上限制了房地产企业的成长,同时融资渠道单一造成风险过分集中于银行,加大了金融风险。房地产投资信托基金作为一个创新融资方法,正得到大力发展。本文指出了现在中国发展房地产投资信托基金存在的突出问题,同时提出了发展房地产信托投资基金的若干政策提议。关键词房地产;信托投资基金;REITs2021年下半年以来,中国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引发中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今
2、年,由中国人民银行起草的银行间债券市场房地产信托受益券发行管理措施广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)马上确立并得到大力发展。一、房地产信托投资基金的概念及特点房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts),英文简称REITs,是一个以发行收益凭证的方法聚集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按百分比分配给投资者的一个信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地域得到利用,监管法规体系也不停健全,市场规模不停壮大,成为金融市
3、场中极具特色的一类金融产品。作为一个投资基金,REITs一样含有投资基金的基础特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,因为REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,和房地产投资相比,REITs含有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。二、目前中国发展房地产信托投资基金面临的关键问题2021年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策方法,其中第五条正式明确了中国房地产投资信托基金作为创新融资方法的性质。尽管中国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,不过还面临着一系列的问题和障碍。1
4、.相关法律法规、政策体系的缺失。现在中国信托业关键是根据信托法、信托投资企业管理措施、信托投资企业资金信托业务管理暂行措施的要求来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,中国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的有关信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。2.信息不对称问题严重。在目前情况下,REITs经过购置股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。尤其是中国现在房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。3.中
5、国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长久投资、连续经营为特征的金融业务,猛烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来多种冲击和影响。中国房地产行业既是拉动GDP增加的主要支柱,也是政府抑房价、保民生的关键行业,能够说充满着变革和博弈。4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即包括房地产市场,又包括资本市场,关键是房地产资产运作,又包括房地产开发和房地产投资运作等,所以需要含有良好的政策了解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财教授,目前我国能够符合这些条件的专业人才并不多。三、发展中国房地产信托投资基金的政策提议1.加紧建立健
6、全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,中国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章房地产集合投资信托业务试点管理措施(REITs方案),由银监会联合央行草拟完成,很快将颁布实施。在此基础上,要加紧出台产业投资基金法,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;另外,应深入完善企业法、信托法,制订针对投资基金尤其是REITs发展的专题法规和管理要求。其次,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,立即建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必需具有严密的组织机构,包含管理委员会、监督机构和详细运行操作机构。在中国,证券企业、信托
7、投资企业、基金管理企业作为投资基金的管理机构,受提议人的委托,制订投资计划,管理利用基金,和住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资企业等金融机构详细负责操作运行,保险企业对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评定机构和房地产证券评级机构。3.加强对REITs监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品看成证券类产品监管,制订房地产投资信托的发展计划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应依据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、公布等公共服务,并逐步
8、完善产权交易市场,使REITs资金收入和回收机制愈加完善。4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,处理投资者转手的问题。其次,应主动引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs,拓宽资金,加紧培养大量机构投资者。5.加强税收透明度,建立完善的风险防范方法。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国REITs的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金连续发展的关键原因。同时,应建立一套完善的风险规避方法,经过制
9、订对应的投资策略和管理制度来最大程度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展贮备人才,立即建立起一支既熟悉相关理论,又具有战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。另外,还要加紧基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评定师等服务型人才队伍的建设。参考文件1张煜.中国房地产投资信托基金现实状况刍议J.中国房地产金融,2021(12).2庄铁丽,钟蔚敏,等.中国房地产投资信托基金(REITs)发展模式探索J.经济研究导刊,2021(30).3李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析J.福建金融,2021(6).4颜永廷.中国房地产信托投资基金发展趋势J.金融和经济,2021(4).作者介绍:徐云松(1985),男,中央财经大学金融学院2021级金融学硕士硕士,研究方向:金融理论和政策。
