凯旋国际销售百问

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1、深圳巨基地产“凯旋国际”项目销售百问一. 项目的基本资料1. “凯旋国际”的位置答:陈江曙光中路2. 开发商答:惠州市达利实业有限公司3. 开发商详细资料,并开发过哪些楼盘?具体的历史背景如何?答:4. “凯旋国际”的规划技术经济指标5. “凯旋国际”开工时间,竣工时间6. “凯旋国际”公寓的使用年限有多长,从哪一年算起答:地块为商业用地,酒店、商业的使用年限为40年,7. “凯旋国际”的周边配套答:周边配套完善,有陈江医院、陈江小学、仲凯学校、邮政局、建设银行、汇佳购物百货、肯德基、陈江客运站等配套。8. 离主干道距离答：紧邻陈江主干道曙光大道。9. 楼高几层,其功能如何答：共17层，其中第

2、一层至第三层为商业；第四层至第十七层为酒店公寓。10. 本小区有几栋楼?朝向?答：小区由一栋17层小高层建筑组成；坐南朝北二. 相关合作单位11. “凯旋国际”策划顾问公司答：深圳市巨基房地产顾问有限公司12. “凯旋国际”的承建商及承建过的项目答：13. “凯旋国际”的建筑规划设计单位及设计过的项目答：14. “凯旋国际”的监理公司答：15. “凯旋国际”的物业管理公司,管理费?答：16. “凯旋国际”的宣传推广公司答：三口堂17. “凯旋国际”提供按揭银行有哪些答：18. “凯旋国际”社区有哪些配套答：大型生活商业购物广场三. 项目周边配套19. 购物答：汇佳百货、天地和购物广场、陈江商业

3、街20. 肉菜市场答：汇佳百货21. 学校答：陈江小学、仲凯学校22. 银行答：建设银行、工商银行、中国农业银行23. 邮局答：陈江邮政局24. 医院答：陈江医院、25. 周边有哪些饮食场所?答：嘉盛美味饭店26. 周边有哪些娱乐场所?答：陈江宾馆、三洋酒店27. 周边有哪些休闲场所28. 文化设施29. 加油站30. 途径大巴路线? 5路:汤泉-陈江汽车站 6路:火车北站-陈江汽车站 11路:火车站-邮电局路口 12K:惠州-横沥 16路:惠州-横沥 18路:深圳-惠州 25路:亚太市场-三星电子 88路:深圳-惠洲 98路:陈江-淡水 99路:火车站-大亚湾霞涌301路:陈江-汤泉 318

4、路:潼侨镇-水口政府 333路:陈江-淡水 368路:汤泉-沥林 398路:沥林汽车站-南旋毛织厂668路: 689路:樟木头-惠州 889路:火车北站-塘吓 999路:惠州-大亚湾 31. 楼盘各朝向景观?答：项目周边农民房居多。32. 项目东面与南面未来规划,是否建楼?答：目前项目是片区唯一一个可开发项目，片区已属陈江最繁华的商业圈四. 建筑材料33. “凯旋国际”的建筑结构答：框架结构34. “凯旋国际”的设计风格答：现代四星级酒店建筑风格35. 公共部分交楼标准答：四星级精装修标准36. 项目以何种方式交楼,户内交楼标准答：37. 楼板厚度38. 外墙厚度/户内隔热入理39. 外墙颜色

5、40. 外墙材质是什么?41. 窗框用什么材料?42. 阳台栏杆什么材料?能否安装防盗网?43. 玻璃颜色,厚度,是否有中空玻璃?44. 外墙有无隔热处理45. 住户大堂的面积/装修风格46. 卫生间是否为下沉式?卫生间防水层材料是什么?47. 楼间距多少48. 本项目与后面边检楼间的楼间距为多少?49. 有无预留空调位50. 有无设排烟道及排风口(厨房,厕所)51. 公共面积分摊多少52. 公摊面积主要包括哪些地方/如何计算53. 小区人行步道宽度/几个出入口宽度54. 购买顶层,天台是否赠送?天顶隔热防水如何处理?五. 公建配套设施备情况55. 小区是人车分流吗56. 停车库出入口有几个,

6、分别在什么地方57. 从地下有电梯直上住宅吗?58. 小区有无园林景观休闲空间/在什么位置/面积多大59. 小区有哪些智能化设施60. 小区有无宽带/有哪些服务内容61. 电梯品牌,运行速度,载重量,运行时间62. 小区有几个入口分在那几个方向63. 住宅入口设在何处64. 住宅电表安装位置/每户有几条回路65. 上下水的管道是何材质66. 可以在装修时对墙体进行改动吗?六. 收费情况67. 物管费用68. 物管服务内容/收费项目/免费项目69. 物管公司是否代缴水,电,煤气,电话,数字电视等各项费用70. 入伙费用多少?包含哪些内容?71. 小区宽带网开户及使用费用多少?72. 公共部分水电

7、是否分摊给住户,如何分摊73. 停车位是租是售,售价和租金多少?七. 交易手续办理74. 办理很行按揭需要提供哪些资料?答:需提供:身份证,户口本(复印件),收入证明原件,首期付款收据75. 办理银行按揭需要交哪些费用答:需印花税,公证费(港澳人士),保险费(自愿交费)76. 办理银行按揭有什么限制条件答:年满18岁以上中国公民,按揭贷款年限最长不超过30年且按揭贷款年数+贷款人年龄男不超过65岁,女不超过60岁.77. 低于18岁可以做贷款人吗?答;不可以不满18周岁没有完全民事行为能力或限制民事行为能力的公民购房:*购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明,由其监人代为办理所有购房手续.

8、*很行不予按揭,客户可选择一次性付款方式购房.*与具有完全民事行为能力的公民联名买房,需先征求银行意见,方能确定是否可选择按揭传闻款方式.78. 产权证什么时间开始办理,怎样收费/何时拿证答:入伙后六个月内,费用包括 契税为房屋总价的1.5%或3% 印花税务局总房价的0.3% 如按揭需交转移登记费每户:个人50元,单位80元 贴花:5元 办理完产权登记手续90个工作日内79. 购房合同一式几份答:内地及港澳人员为一式四份,外籍人员为一式五份,其中一份银行,一份国土局,一份发展商,一分购房人,外籍人士一份公证80. 预售期间户名可否做几部变更答:不可以81. 车位可否办按揭答:不可以82. 银行

9、对收入证明有什么要求答:国内银行要求:收八证明必须是原件,要有公司财务专用章,并且个人房贷月供不能起过月收入的50%.请咨询相关按揭银行帐户月结单.83. 可不可以提前还贷款/很行要收手续费吗?答:可以.违约金支付请咨询相关按揭银行84. 国家上下利率相应按揭贷款随之变动吗?答:随之变动,请咨询相关按揭银行.85. 保险费是要一次性交付吗?如果提前还清贷款,未发生的保险费可否退还答:保险费要一次性交付,如果提前还清贷款,未发生的保险费可以聊系保险公司,要求退还.86. 办理按揭需要多长时间答:在正常情况下,从客户按时递交按揭办理完毕,大概1个月时间.87. 签订按揭合同,多长时间银行开始扣月供

10、款答:1个月内可以开始供楼88. 不按规定日期交款,银行有什么处罚措施答:银行会收取滞纳金(按日计算约千分之三)同时贷款人个人贷款信誉会降低,也会给日后的各种按揭贷款造成的不便.89. 如果达不到银行规定的收入与月供款的比例要求,可不可以由亲属担保答:可以,按照银行要求提供相关证明.八. 销售知识93. 使用面积如何测量/测量依据是什么? 答:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 a) 套内使用面积:包括(1)卧室,起居室,厅,过道,厨房,卫生间,假层,厕所,储藏室,壁柜等.分户门内面积总和(2) 跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积(3)不包含在结构面积几的

11、烟囱,通气道等面积b)套内墙体面积:各套内使用空间周围的维护或承重墙体,有公用墙和非公用墙两种,(1)、住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墻体面积；（2）非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积；c) 阳台建筑面积：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹

12、进部分按其净面积的一半计算建筑面积94. 户型面积,套数,比例答：一房的单身公寓以及两房95. 售楼处地址/电话 0752-268111196. 现在登记或认购有何优惠 开盘当天优先选房，额外一个折扣97. 解筹/开盘时间 商业11月4日，住宅11月11日98. 均价/最低价/最高价 均价5500左右99. 付款方式/折扣 一次性和按揭100. 楼层差价格101.示范单位有哪几套,风格怎样? 二、房地产专业知识 房地产专业知识培训教材一、 基本概念1、 房地产：房地产是房屋和土地作为一种财产的总和，属于不动产。具体讲是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拔，转让房屋所有权

13、的买卖、租赁房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。2、 商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。3、 房地产特性：区位（区域）的固定性，固定互动的不动产业，房产周边环境、配套条件相互依赖。要分析房地产质量、功能、价格必须与周边条件、环境综合指标考虑。4、 房地产营销：了解消费者需求，运用合适的产品、定价渠道、促销和服务的方法来满足消费者的需要。5、 房地产销售方式：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。6、 房地产证：房屋

14、土地所有权属合二为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。7、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。8、 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让化给土地使用者。土地使用期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可继续使用。9、 房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合

15、同的形式，将土地使用权以一定年限，规定的用途及一定的价格转让给房地产发展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位放个人的市场。三级市场指单位、个人之间的房地产转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次房地产交易活动的市场。10、 土地所有权形态：国家所有和集体所有。11、 三通一平：是指发发展基础上的道路通、水通、电通及场地平整；12、 七通一平：是指道路通、排污通、通迅通、电通、煤气通、上、下水通及场地平整；13、 五证齐备： 商品房预售许可证、国有用地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许