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1、word房 地 产 估 价 报 告试行适用于旧房与建筑物交易的土地增值税课税评估估价项目名称：XX房屋重置成新价值评估估价委托方：估价机构：注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：目 录致估价委托方函1注册房地产估价师声明3估价的假设和限制条件4估价结果报告5一、估价委托方5二、估价机构5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义7七、估价依据7八、估价原如此7九、估价方法8十、估价结果8十一、参与本次估价的工作人员8十二、估价作业日期8十三、估价报告应用的有效期8估价技术报告9一、估价对象9二、区域因素分析9三、市场背景分析9四、最高最优使用原如此9五、估价方法的选用9六、
2、估价测算过程10七、估价结果14附 件15 / 致估价委托方函致函对象为委托估价方的全称：致函正文：估价对象名称、位置、围、规模、用途、权属估价目的估价时点价值类型估价结果包含房屋重置本钱总价与单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价与单价详见“估价结果测算一览表估价结果测算一览表项目名称单价(元/平方米)备注原如此上应以基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益确定。对于转让平房院落可以采用市场比拟法，即按招拍挂的实际成交价扣减国家收益后作为土地开发本钱费用建安工程费包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费。勘察设计和前期工程费按建安工程费的X%计取根底设施建设费按建安工程
3、费的X%计取公共配套设施建设费非居住小区项目不计取此项费用按1、2项之和的X%计取按1、2、3项之和的X%计取按1、2、3、4项之和，开发建设期1年以下含1年单利计息，1年以上复利计息。指营业税与附加，按房屋重置本钱价的X%计取。按1、2、3、4项之和的X%计取房屋重置本钱单价房屋重置本钱单价=1+2+3+4+5+6+7房屋重置本钱总价万元房屋成新度折扣率X%采用直线法和综合观察法确定房屋重置成新单价房屋重置成新单价=房屋重置本钱单价成新度折扣率房屋重置成新总价万元致函落款为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名 xx年xx月xx日注册房地产估价师声明我们重声明：1.我们在本估价报
4、告中述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民国国家标准房地产估价规【GB/T50291-1999】进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师xxx、xxx已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况。估价师不承当对估价对象建筑结构质量进展调查的责任，也不承当对其它被遮盖、未暴露与难于接触到的局部进展检视的责任。6.没有人对
5、本估价报告提供重要专业帮助。7.本报告由xxx房地产评估负责解释。参加本次估价的注册房地产估价师:xxx注册房地产估价师 证号：xxx 签章：Xxx注册房地产估价师 证号：xxx 签章：其他参加估价人员：估价的假设和限制条件1.(说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理与其可能的影响，本估价报告使用的限制条件,如：1合法、持续使用前提2权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得转让的房地产3抵押、租赁等其他他项权利4市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响1估价对象权属来源情况：估价对象现登记权利人取得土地使用权时的土地性质、取得方式、时间
6、与所支付费用；现登记权利人取得土地时的土地使用权性质为国有划拨的，估价对象在现登记权利人持有期间因本次交易或其他情况在土地管理部门办理土地使用权出让手续并签订国有土地使用权出让合同的时间、补缴的地价款与契税金额。2估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响。3合理使用评估价值的相关提示。估价结果报告一、估价委托方单位名称：xx单位地址：xx法定代表人：xx二、估价机构单位名称：xx评估单位地址：xx法定代表人：xx注册号：xx资质证书号：xx资质等级：xx联系人：xx联系：xx三、估价对象一估价对象概况估价对象界定与坐落、估价对象围、四至等。二权益状况1土地登记和权利状况
7、权属证书与登记情况：包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等。2房屋登记和权利状况权属证书与登记情况：包括证号、房屋所有权人、房屋用途、产别、共有情况等。三实物状况1宗地情况：包括宗地名称、土地面积、土地用途、宗地形状、地形地势、开发程度等。2房屋建筑物状况：包括建筑面积、房屋用途、层数、建筑结构、层高、空间布局、设施设备、装饰装修、建成年代、使用与维护情况等。四、估价目的为委托方转让旧房与建筑物时向政府主管部门申报土地增值税扣减项目提供参考依据，即，为委托方因转让旧房与建筑物缴纳土地增值税而评估做为扣减项目的估价对象转让时点的房屋重置成新价。五、估价时点估价对象现登记权利人
8、转让估价对象的时点为此次估价时点。转让估价对象时点以估价委托方提交的旧房与建筑物的交易合同载明的时点为准。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在估价报告中分别披露出估价时点房地产状况与实地查勘之日房地产状况，估价报告应以估价时点的房地产状况进展评估。六、价值定义房屋重置成新价为估价对象房屋在估价时点的市场价值，等于估价对象房屋重置本钱价乘以成新度折扣率的价值。房屋重置本钱价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的房屋建筑物所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之和，它由前期开发本钱、房屋建设本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金、开发利润构成。房屋成新度折扣率是指以估价对象扣减
9、由于各种原因引起的价值损失后的剩余价值与全新状态价值的比率。七、估价依据1.国家法律法规；2.住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门规章；3.市政府与有关部门的政策性文件；4.估价的相关技术标准；5.委托估价方提供的相关资料；6.估价人员掌握的有关资料以与实地勘查所获取的资料。以上相关文件名称均需列全八、估价原如此一独立、客观、公正原如此；二合法原如此；三最高最优使用原如此；四替代原如此；五估价时点原如此九、估价方法一般采用本钱法估价。其中的前期开发本钱中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法，特殊物业与特殊情况可应用市场比拟法估价。政府土地收益可采用基准地价系数修正法与市场
10、比拟法。十、估价结果十一、参与本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师:xxx注册房地产估价师 证号：xxx 签章：xxx (注册房地产估价师 证号：xxx) 签章：其他参加估价人员：十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期落款为估价机构的全称并加盖估价机构公章 xx年xx月xx日估价技术报告一、估价对象对估价对象进展简要描述。二、区域因素分析1.位置状况；2.交通条件；3.区域根底设施条件与公共配套服务设施；4.环境状况与区域繁华度。以上均简要分析三、市场背景分析四、最高最优使用原如此五、估价方法的选用一般采用本钱法估价。其中的前期开发本钱中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法
11、，特殊物业与特殊情况可应用市场比拟法估价。政府土地收益可采用基准地价系数修正法与市场比拟法。需简述估价方法定义与选取理由六、估价测算过程一房屋重置本钱价房屋重置本钱价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之和，计算公式如下：房屋重置本钱价=前期开发本钱+房屋建设本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金+开发利润1.前期开发本钱：主要指前期征地与拆迁安置补偿费和宗地红线外根底设施建设所需本钱。本报告主要按基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益出让金或毛地价的方式计取前期开发本钱。特殊物业与特殊情况可应用市场比拟法对
12、熟地价格进展估价，政府土地收益可采用基准地价系数修正法与市场比拟法估价。楼面熟地价格是指各土地级别，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。熟地价格主要由征地与拆迁安置补偿费、红线外根底设施建设费和政府土地收益构成，本报告将征地与拆迁安置补偿费、红线外根底设施建设费合称为前期开发本钱。 政府土地收益是指国家出让一定年期国有土地使用权所获取的收益，主要指土地出让金或毛地价。包括根底工程、结构工程、设备安装与装饰工程费用等。按照不同结构、设计标准等，参照现行的市建设工程概算定额和建设工程技术经济指标，并参考市地方税务局发布的无原值房产计税价值核定方法中的分类房产
13、建安造价表与近期建设同类物业实际本钱测算确定。包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划与建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整与临时用房等开发项目前期工作所必要的费用，一般以建安工程费的10-15%计取。根底设施建设费，为经规划部门批准建设的估价对象用地规划红线以的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用，一般以建安工程费的5-15%计取。公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。一般以建安工程费的10-
14、15%计取。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。按前期开发本钱与房屋建设本钱之和一定比例测算，一般取2-3%。4.销售费用 销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以与专设销售机构的各项费用。按前期开发本钱、房屋建设本钱和管理费用的一定比例计算，一般取2-3%。 投资利息，指开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以与企业筹资发生的其它财务费用。其中，前期开发本钱计息期为整个开发建设周期；建安工程费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费、管理费用与销售费用的计息期为开发建设周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。开发周期一年以含一年按单利
