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1、二审代理词（)穗中法民初字第X、0号案尊敬的法庭：根据律师法有关规定,广东格林律师事务所分别接受(）穗中法民5初字第2X、2XX号案件所有上诉人的委托，指派本律师担任其代理人出席今天的法庭审理,现根据事实和法律,刊登如下代理意见： 一、一审法院应对涉讼房屋与否已经发售这一事实进行查明，由于这是上诉人的诉讼祈求与否可以得到支持的基本。上诉人的诉讼祈求是规定被上诉人继续履行认购书所商定的义务,按照认购书商定的价格向上诉人发售房屋。根据合同法第九十四条规定,如果该房屋已经被被上诉人发售，则上诉人或许会考虑规定被上诉人补偿损失等其她追究违约责任的方式,在上诉人的诉讼祈求既定为继续履行的状况下，应当一方
2、面查明这一事实才可以对案件作出合法公正的裁判。显而易见,上诉人在一审提交的证据足以证明，双方签定的楼宇认购书上的诉争房屋珠江盛景恺撒庭座（规划自编A1座）2301号就是盛景家园2栋230房。该房屋规划自编号码在规划部门备案过程中有更改的状况不能变化其作为上诉人认购房屋的事实。二、认购书的法律效力决定了当事人负有将来要签订本合同的义务,被上诉人没有履行该义务就法律效力而言，认购书作为一种双方在平等自愿的基本上签约的预约合同，具有法律效力,这一点根据国内现行法律可以认定，也已经为司法实践所承认。 就法律合用而言，认购书就是一份预售人向买受人发出的签订本合同的预约,属于债权合同，合用一般合同法的规则
3、。 根据认购书的法律效力来看，其作为预约合同,当事人的义务是签订本合同，因此发生争议时当事人一方的祈求也就是规定对方签订合同。就本案双方争议的焦点来看,当事人与否应当履行认购书商定的签约义务是本案的核心所在。根据合同法的规定和认购合同的商定，作为本案当事人,在签定认购书后，双方都应当在规定的期限内积极履行认购书商定的义务,根据认购书的条款去和对方洽谈房屋买卖的具体事宜。就本案双方提交的证据看，上诉人积极履行了这一合同义务,而被上诉人却没有证据证明其履约的事实，恰恰相反的是，其在一审中提出的观点是认购房屋已经被其发售，这是明显的违约体现。三、认购书的法律效力决定了违背其商定应当由守约方选择规定违
4、背方承当违约责任的方式 目前,认购书成立且有效的法律条件已经被司法实践所承认:第一，商定特定商品房不得再向第三人发售；第二，按照认购书商定的重要条款签约购房合同;第三，在商定的期限内洽谈签订买卖合同；第四，在双方不能就此重要条款达到一致时，按照双方商定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。本案的认购书完全具有上述构成条件。具体到认购书的法律效力来看，如果当事人一方违背认购书的谈判义务，另一方当事人与否可以祈求实际履行，代理人觉得回答是肯定的。在一方当事人违背认购书的商定而导致未签订商品房买卖合同的状况下,事实上在一定范畴内存在违约责任与缔约过错责任的选择合用问题。合同法第42条规定：当事
5、人在签订合同过程中有下列情形之一的，给对方导致损失的，应当承当损害补偿责任：(）假借签订合同,歹意进行磋商;(2)故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假状况;(3)有其她违背诚实信用原则的行为。此规定的即为缔约过错责任。由于认购书中当事人的重要义务即是诚信缔约，因此，如果当事人在签订商品房买卖合同过程中没有尽到善意缔约义务,则一方面其违背了认购书的商定，其应当承当违背认购书这一独立合同的违约责任。另一方面其违背了合同法有关诚信缔约（商品房买卖合同)的法定义务，其应当承当违背法定义务的缔约过错责任。认购书作为独立合同的法律地位是毋庸质疑的，因此,如果认购书无特别商定，应合用合同法的一般规定
6、,可以追究当事人的违约责任。 根据合同法的规定,违约责任的承当方式涉及(1）继续履行；（2)修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬;(3)补偿损失;（4)支付违约金；(5）定金制裁。作为守约方的上诉人，自然有权选择规定被上诉人承当违约责任的方式,而不是由违约一方的被上诉人决定。上诉人规定被上诉人继续履行认购书所商定的义务，按照认购书商定的价格买卖诉争房屋,和规定被上诉人补偿损失或者双倍返还定金同样,都是追究其违约责任的一种方式，并不存在违背自愿和协商一致原则的问题。上诉人的这一诉讼祈求完全是符合上述法律规定的,自然应当获得支持。 四、法律应当侧重于保护弱势群体的利益。本案是在如今广州房屋价格
7、飞涨的状况下发生的，也只有在这样的背景下才也许发生这样的纠纷。如果今天的房屋价格不是节节攀升，而是接连下挫,被上诉人还会回绝以当时的认购价格发售房屋吗,绝对不会。这只能阐明,被上诉人毁约的动机非常明显,就是为了谋取更高的经济利益。作为房地产经营者,合法牟利并不为过，但是绝对不应当把自己的高额利益建立在购房人的惨重损失之上。 在中国为寻得一栖身之处，人们往往穷其毕生,直至最后一刻都未必可以享有到宽阔明亮的日光房的温暖。而在现代这样一种房价飞扬的时代，蜗居所给年轻一代带来的重负更已经苦不堪言。可以说,在广州，对多数年轻人而言,购买一套属于自己的房屋意味着倾其所有。如果不对其提供特殊的保护，无异于让
8、其流离失所,这将必然导致社会生活的紊乱和不安定，也有悖于对生存需要的保护和增进政策。上诉人在认购诉争房屋的时候，房屋价格但是400-500元，而目前该楼盘的价格已经飙升到了近万元,涨幅为00 。这样的特殊背景下，如果上诉人的诉讼祈求得不到应有的支持，其成果将是：上诉人在交纳定金两年多苦苦等待多种日日夜夜之后，等到的居然是要拿出比原先认购价格高出一倍的价格来重新购买房屋。这绝对不是在一种法制国家里、一种和谐社会中应当浮现的诉讼成果。综观国内现行法律的规定,对于购房人利益的保护是居于首位的。买房人购买房屋是出于自己居住的需要，居住是民事主体的生存权利的体现，其居住的权利应当优先受到保护。况且,从国
9、内的老式上来看，购房置产对于我们更有着不同于其她国家的非同一般的重要意义。因此，为了社会的真正正义和公平,应当向购房者提供特殊保护。 被上诉人的行为实属严重违背认购合同的行为，实属其违背诚实信用原则的体现，被上诉人为此应当承当相应法律责任，应当信守认购书签订时的承诺，按照当时认购的价格向上诉人发售房屋。最后，代理人需要指出的是，被上诉人作为颇具实力的开发商，在当今广州楼价上涨的状况下，背弃认购合同商定,回绝按照认购书商定的价格发售房屋，不仅仅是违背认购合同商定的行为，也是典型的诚信缺失的行为，是令广大的消费者寒心的行为。 综合上述代理意见，代理人觉得, 本案一审判决明显违背了“违约方不能通过故意违约谋取利益”这一合同法价值底线，必将引起道德风险、诱发新的不稳定因素，其不当当性显而易见。 上诉人与被上诉人之间的认购合同仍然具有法律效力;法律规定并未排除合用继续履行这一方式来制裁违背认购合同者,判决被被上诉人继续履行认购合同可以实现民法的公平并带来良好的社会效果之。建议法庭依法支持上诉人的上诉祈求,对本案进行改判。以上代理意见，请法庭考虑采纳。谢谢法庭。 上诉人代理人： 广东格林律师事务所律师张旭锋 9月26日
