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1、万达地产WANDA REAL ESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引: PIG201A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 项目介绍1.1 城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2 项项目所在在区位发发展概况况主要包括分分区规划划、周边边发展规规划、基基础生活活配套设设施、地地块基本本情况（现现状、环环境、交交通、配配套等）、周周边楼盘盘情况等等。1.3 项项目的技技术指标标主要包括总总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积；住宅建建筑面
2、积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积；停车车位（或或地下车车库）；综合容容积率、住住宅容积积率、建建筑密度度等。1.4 项项目的总总体经营营目标 主主要包括括项目的的开发周周期、投投资规模模、盈利利水平等等。1.5 项项目面临临的主要要问题主要包括住住宅市场场容量、推推广费用用、开发发周期、盈盈利能力力等方面面存在的的问题。2 整体策策划 2.1 市市场现状状及竞争争对手分分析 主主要包括括市场容容量、消消费水平平、消费费习惯、按按揭贷款款、住宅宅市场调调查等。2.2 项项目的优优势、劣劣势分析析 主主要包括括品牌、规规模、规规划、交交通、潜潜力
3、、环环境、配配套、物物业管理理等。2.3 客客源分析析主要包括客客户群分分析、客客户年龄龄分析、客客户消费费动因等等。2.4 项项目定位位 主主要包括括目标客客户、销销售价格格等2.5 营营销概念念 主要要包括概概念主题题、功能能性概念念、个性性空间概概念、文文化概念念、健康康概念等等。 2.6 分分析结论论3 营销策策划3.1 营营销体系系的建立立 主主要包括括建立营营销体系系、确定定部门职职责、细细化岗位位分工、确确定销售售奖励办办法等。3.2 销销售价格格策略 主主要包括括价格制制定总体体原则、具具体方案案、推广广周期、付付款方式式、优惠惠策略、折折扣规定定等。3.3 推推广促销销策略
4、主主要包括括总体推推广策略略、确定定推广理理念、制制定推广广阶段、分分阶段实实施推广广目标、细细化推广广内容等等。3.4 项项目包装装 主主要包括括建立CCIS（企企业形象象识别系系统）：具体建建立VII（视觉觉识别系系统）、建建立MII（企业业管理识识别系统统）、建建立BII（行为为识别系系统）。3.5 销销售费用用的估算算3.6 整整体及年年度销售售计划方方案4 产品策策划4.1 规规划设计计指引 主主要包括括规划概概述、总总体规划划原则、交交通布局局、停车车设施、配配套设施施等。4.2 景景观环境境设计指指引 主主要包括括绿地景景观设计计、硬质质景观设设计、水水体景观观设计、建建筑布局局
5、设计等等。4.3 建建筑设计计主要包括户户型设计计、户型型搭配设设计、装装修标准准、设备备选型、结结构形式式等。4.4 卖卖场设计计 主主要包括括售楼处处的结构构设计、位位置设计计、功能能设计等等。4.5 公公建设计计主要包括会会所、幼幼儿园、学学校等的的设计、装装修要求求。5 当地工工程施工工管理指指引5.1 当当地的工工程建设设政策、法法规、条条例。5.2 当当地的建建设管理理规定、程程序（含含规划、招招投标、报报建、安安全生产产等）。5.3 当当地的建建筑材料料使用主主流、价价格、质质量评价价。5.4 当当地自然然条件（例例如冬季季、雨季季等）下下的工程程施工管管理要求求。5.5 当当地
6、的验验收组织织程序、验验收内容容。5.6 当当地档案案管理程程序、制制度等。5.7 当当地勘察察单位、施施工单位位、监理理单位、设设计单位位的基本本情况。5.8 当当地建筑筑产品质质量通病病调查报报告。5.9 质质量管理理目标（指指标）及及措施。6 财务管管理6.1 建建立财务务管理制制度 项项目所在在公司财财务部参参照房地地产管理理公司的的财务管管理制度度指引，结结合项目目所在公公司具体体情况建建立财务务管理制制度。6.2 编编制项目目投资计计划 项项目所在在公司财财务部会会同其他他部门编编制土地地投资计计划、工工程支出出计划、费费用开支支计划、税税金缴纳纳计划，进进而形成成项目投投资计划划
7、。6.3 编编制工程程支出计计划、费费用开支支计划明明细表。6.4 编编制项目目资金流流量计划划 结结合项目目开发、销销售的具具体情况况，编制制年度内内的现金金流量分分析表、项项目总体体资金流流量表。6.5 融融资计划划 依依据项目目具体情情况编制制融资计计划，详详细列明明贷款银银行名称称、贷款款额度、贷贷款期限限、还款款计划等等内容。6.6 项项目的总总体财务务分析确定项目的的主要经经营指标标，测算算利润总总额、净净利润、销销售利润润率、销销售毛利利率、成成本利润润率、投投资回报报率等指指标。7 成本控控制7.1 市市场调研研获得数数据的收收集、整整理、分分析，包包括但不不限于：a) 政府规
8、费；b) 项目报建费费用；c) 当地工程造造价指标标。7.2 结结合公司司原有项项目的目目标成本本管理评评价报告告，提出出借鉴预预防措施施。7.3 提提出项目目成本分分类总汇汇。7.4 提提出实施施过程中中成本控控制的主主要节点点和方法法或原则则如在规划设设计中，实实行限额额设计，推推行价值值工程；在施工工图设计计中提出出含钢量量、混凝凝土含量量等指标标；招投投标阶段段合理低低价选择择施工单单位；施施工阶段段材料限限价，控控制现场场签证；竣工结结算阶段段审查结结算等7.5 材材料设备备价格及及供应商商的考察察。7.6 编编制建设设项目目目标成本本表。8 物业经经营管理理8.1 对对当地现现行物
9、业业管理法法律、法法规（包包括管理理费、维维修基金金等）、当当地物业业管理市市场现状状的调查查、分析析8.2 物物业经营营管理目目标8.2.11在遵循循当地现现行法律律、法规规，适应应当地人人文地理理的前提提下，进进行规范范、优质质的物业业管理服服务。8.2.22 在现现有万达达物业管管理品牌牌基础上上，进一一步提升升万达物物业管理理品牌形形象。8.2.33 确立经经营目标标，如建建设文明明小区、ISO9000质量体系认证、服务功能定位、社区文化定位等。8.3 物物业公司司筹建计计划8.4 项项目物业业管理运运做的特特殊要求求（即根根据项目目当地特特色，与与常规物物业管理理不同之之处的要要求）8.5 物物业经营营管理要要求8.5.11 商业业公建8.5.22 会所所8.5.33 幼儿儿园、学学校8.5.44 物业业管理办办公用房房、宿舍舍8.5.55 其他他，如垃垃圾收集集与转运运、停车车场（库库）、管管理控制制室、水水电气暖暖等配套套工程用用房、区区内标志志、标牌牌等8.6 提提出物业业收支估估算和物物业管理理收费标标准第 4 页 共 5 页
