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1、word目 录第一章总论1一、项目概况1二、企业概况1三、研究依据与X围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章项目背景与建设的必要性7一、项目背景7二、项目建设的必要性9三、项目建设的意义11第三章市场分析12二、隆回县房地产开展态势17三、区域市场分析18第四章建设内容与建设规模21一、建设内容21二、建设规模21第五章区域位置与建设条件22一、区域位置22二、自然条件22三、建设条件23第六章工程技术方案24一、规划设计的根本原如此24二、总体规划与建筑设计24三、主要技术经济指标26四、结构设计说明27五、给水排水设计说明31六、建筑电气设计说明31七、暖通设计说明34八、消
2、防工程34第七章环境保护与节能36一、环境保护36二、节能37第八章物业管理42一、物业管理计划42二、机构设置42第九章项目招投标与实施进度43一、项目招投标43二、实施进度计划43第十章组织管理机构和职工人数确实定44一、组织管理机构44二、职工人数确实定44第十一章投资估算45一、编制说明45二、总投资估算表46第十二章项目财务预测数据47一、资金筹措与投资使用计划47二、项目的计算期48三、经营与销售税金48四、经营本钱费用估算50五、利润与利润分配51六、借款还本付息估算51第十三章项目财务评价53一、财务的盈利分析53二、清偿能力分析54三、敏感性分析552 / 66第一章 总 论
3、一、项目概况1项目名称怡中豪苑建设项目2建设单位某某鸿旺房地产开发某某3建设地点项目位于隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。4建设规模项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企业概况1企业根本情况某某鸿旺房地产开发某某是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房
4、地产开发资质。 公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进展了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了某某某某榆树湾步行街大型综合商业地产项目，某某市鑫海大厦高档写字楼项目，某某市龙泉明珠江景住宅小区，某某城步鸿旺家园等项目，完成建筑面积30万
5、余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑中央商业住宅简称“怡中豪苑。鸿旺房产本着“创新、人本、价值的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2经营X围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3注册资金人民币壹仟万元整4注册地点某某市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。5注册号6法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，某某省隆回县人，汉族，大专文
6、化，民营企业家，高级工程师， 2010年1月，公司创立某某鸿旺房地产开发某某，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。7企业类型某某公司三、研究依据与X围1某某鸿旺房地产开发某某企业法人营业执照2工业与民用建筑可行性研究深度要求3国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版4建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法5某某省建设委员会1999年某某省工程预算定额6民用建筑设计通如此(GB50352)2005)；7国家计委关于建设项目进展可行性研究的执行管理方法计资1983116号；8国家计委关于投资项目可行性研究指南(试用
7、版)的通知计办投资200215号；9 其他有关专业设计规X10隆回县规划局关于“怡中豪苑项目修建性详细规划设计的批复。11隆回县国土局核发的国有土地使用权证。12隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。13建设单位提供的其他各项根底资料本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规X、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案与公用工程、环境保护、投资估算与资金筹措和经济效益、社会效益等进展研究。四、主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注1总用地面积2总建筑面积3建筑密度%4容积率5绿地率%6项目总投资万元23360银行贷款万元
8、8000自筹资金万元153607总本钱费用固定资产费用万元13297经营本钱费用万元10063经营税金与附加万元20898销售收入万元381499所得税万元317510税后利润万元952511投资利润率%54.4%12投资利税率%63.3%13资本金利润率%82.7%14财务净现值ic=10%万元所得税后15投资回收期年静态年动态五、研究结论与建议1研究结论1本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样开展战略相统一，符合隆回县城市未来开展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。2项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通的产业政策。同时，
9、项目建设有利于促进区域经济开展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。3本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进展整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区与高科技产业的配套功能作用。4从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。5项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好
10、的化解销售压力，实现项目的预期目标。1质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供给厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。2资金是项目顺利进展的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。3营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划与推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，防止客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销
11、售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的本钱控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体开展呈现出健康态势。隆回县位于距离某某火车站55公里，某某火车站150公里，某某市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路某某站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经11038-11015，北纬27-2740。位于某某省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县
12、，南接某某县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是某某的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好开展，全年国内生产总值(GDP)实现 62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。
13、全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿著名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、某某石、石灰石与稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内
14、有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设开展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样的战略，城市路网与根底设施建设得到了极大的提升，原有的地域差异缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了建设合同书开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。二、项目建设的必要性1国民经济开展的需要当前，我国国
