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1、等额本金还款比等额本息好？房价高涨的今天，贷款买房成了必然选择。不过在一些还款方式上，存在着一些看似正确实则有问 题的常识，比如等额本金还款法和等额本息还款法。一般专家和购房者普遍认为等额本金还款法比等 额本息还款法要划算省钱，事实真的如此吗？融360 专家告诉你，其实未必。按照流行的说法，等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之 间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐 渐减轻。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。我们以购买首套房，贷款期限20 年，贷款金额100万元为例，假设贷款
2、年利率4.5%，如果采 用等额本金还款法，本息合计还款总金额为 1451875.00 元，如果采用等额本息还款法，本息合计还 款总金额为1518358.50元，两者相66483.50 元。也就是说，从数字上看，在这 20年的贷款期限 内，购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50 元。不过，这种静态计算有个很大的问题，那就是忽略了资金的时间价值。我们知道，货币是在不断 贬值的。举个简单的例子，现在手头上的100元现金，等到一周年过后，它肯定就不是100 元了， 虽然它的面值没有变，但它的购买力已经发生变化（货币的价值尺度功能）。一方面受央行基本利率 的影响，如果将其整存
3、整取存入银行，一年后的本息合计为103 元（按年利率3%），这说明货币会 随着投资理财而产生额外收益，另一方面受通货膨胀的影响，货币的购买力是持续线性下降的。弄清了基础问题，我们再来看看等额本息和等额本金还款法的差距。如果采取等额本金还款法， 在还款的前 9 年都是还款金额高于等额本息还款法的，具体见下表一。而采用等额本金还款法节省的 资金主要在还款末期，具体见表二。表一 等额本息与等额本金年度还款额比较及差单位：元93968.7675S17.B&1SO5O.8851713.7675917.8315B00.3SB94&8.7675317.8B1355O.BB3721&.7675917.8&11
4、300.&S8496B.7675S17.8S3O5O.8SB2713.7675917.836&00.88804&8.7675317.8B4550.087321&.7675917.8&2300.887596B.7675S17.8S50. S8等新本金年还款新 等额本息年还款额.务还的金额（等霜本金-等前本息）累计额度764=718. 84603260. 92 81457.92救年年年年年年年年年1 2 0O 4 5 6 7 -H- 9 年第第第第第第第第第表二 等额本金与等额本息年度还款额比较及差 单位：元值第10年73713.7&75917.BB2199.12第11年714&B.7675917
5、.aB4445.12第12年65213.7675917.336695.12第13年66963.7675517.833345.12第14年6471B.7675917.BB11199.12第15年624&B.7675917.aB13449.12第1E年&0213.7675917.3315659.12第1 丁年57563.7675517.3317945.12第让年5571B.7675917.BB20199.12第19年53463.7675917.B322449.12第融年5121B.7675917.BB24699.12年数等耐金年还款麵簧耐息年还款额 省下的金額（等額本息-等繭本金）累计额度6871
6、56.36835096. 60 147&4032通过表一的统计，可以发现，在前9 年中，等额本金还款法累计比等额本息还款法多还金额累计 达到81457.92 元。观察表二，在后面的11年中，等额本息还款法比等额本金还款法多还147940.32 元。我们都知道，市场上的投资理财手段有很多，各种收益率的产品都有，如果我们将二者的节省金 额进行投资理财，那么会有什么结果呢？我们假设资金的投资期限到期日为贷款还清日：即第一年省下来的资金有 19年的投资期限，第 二年有 18 年，以此类推。详情见下表三、表四。表三 等额本金节省资金投资收益情况单位：元投资金额投资年眼年收益率期末累计值（年复利）色 19
7、9. li104.阴3415. 164449. 1294. 5%6611.S16699. 12S4. 5%19526. 0S949. 1274. 5%1217S. 5111199. 1264.14504. 1613449. 1254. 5%J16760515699. 1244.初1S721.491794=9. 12滋4.呵20482. 92：血.0199.4.國22057.94I 22449. 1214. 5%23459/3314699. 1204. 5%1:24699. 12147940. W.172497. 31投资收益总额为：24557表四 等额本息节省资金投资收益情况单位：元投资金额1
8、SB5O 8S投资年眼19年收益率4.瑟期末累计侑（年复刑）41658. 915S00. 80184. 5%34=895. 913550. 0S174.就；20630.1111.300： 8S164.亦! 22S54. 569050： 80154.邇175166S00. 0S144. 5%.12594. S54550. SSIS!4.臥S065.05站DO： 80124. 5%i ；3902( 0150 0S114.戒02. 57.S1457. 92170208授资收益总88750通过表三、表四我们可以发现，在设定投资预期年化收益率为 4.5%（即等于贷款利率）的情况 下，等额本息节省资金的投
9、资收益总额远高于等额本金节省资金的收益总额。不过，考虑到等额本金 法本身要比等额本息还款法要节省利息 66483.50 元。把节省利息因素考虑进去的话，则 有 66483.50+24557=91040.5 元。这个结果比等额本息节省资金的投资收益总额88750 元高出约 2290.50 元。考虑到购房者是按月还款的，前11个月的金额默认为没有任何投资收益，而这种损失 对等额本息节省资金投资收益产生的不利影响远大于等额本金节省资金。因为等额本息节省资金投资 期限长，前期金额大。我们在此可以认为，在年化收益率等于 4.5%即贷款利率的时候，二者是没有 差别的。就投资手段和方式而言，预期年化收益率在
10、4-5% 之间的产品有：稳健理财产品，三年、 五年期凭证式（包括电子式）国债，三年、五年期定期存款，债券型基金，保本基金等等，这些产品 风险较低，适合稳健投资。当然，如果投资者的预期年化收益率能达到 5%及更高，则等额本息还款法明显优于等额本金还 款法。详情见表五、表六。表五 5%预期收益下等额本息节省资金投资收益统计 单位元：投资金额投资年限年畋益率期末累计值（年复利）1S05Q： 08195%45613. 6715000； SS1S5%i3S026. 713550. SS175%!3105S. S611300. 08165目.24660. 49050： 08155%10816. 12;6S
11、00. SS145%；13465. 274550. SS13；5%；SSSl.6.2300 S8115W4132. 045Q： 08115%07.血S1457. 92：184449. 4授资收益总额再102991748表六 5%预期收益下等额本金节省资金投资收益统计 单位：元投资金额投资年限年收矗率期末累计值（年MS-J）2199. 12珂5因35S2. 134449. 1295%6902. 04：6699. 1305因9S97. 65S949. 127珂12592.：-3111199. 1265%1500. S913449. 1习55%17164. S615699. 1245目190S2.
12、371794=9. 1235目20778.520199. 122珂22269. 5环2244=9. 1215%23571.5724699. 1205目24699. 12147940. 3162040. S投资收益总额为：14100. 43由表五、表六可见，等额本金投资收益总额只有14100.48 元，比等额本息的102991.48，低了 88891 元。即使算上采用等额本金还款法比等额本息还款法节省的66483.50 元，采用等额本息还款 法的购房者，其实际收益要高于多付的利息，多收入了 88891-66483.50=22407 元。这种差异产生的原因主要有三点：一是在还款初期，等额本息还款法
13、节省的资金和投资期限都是由大到小递减的，余额越大的投资 期限越长，造成累计收益较高；二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期，越接近还款末期余额越大，造成余额越大的资 金投资期限越短，虽然本金大，但累计收益偏低；三是投资收益率对结果影响很大，投资收益率在超过 4.5%盈亏平衡点后，等额本息还款法的收 益优势越发明显。当然，如果预期投资收益率低于 4.5%，等额本金还款法具有一定优势。其实，采取等额本息还款法除了看得见的投资理财收益优势，还有如下因素可以帮助购房者鉴别 等额本金还款法与等额本息还款法之间的差别：一是实际的通胀水平。虽然国家每年公布的通胀都较低，但就绝大多数人的实际生活感受而言， 真实物价水平增幅偏高，这说明钱的贬值速度是很快的。这种情况意味着如果现在支出大笔资金还债， 从购买力的角度来看，是很不明智的。在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法 应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度（等额本息），比较亏损的其 实是前期还贷额度偏高，后期额度递减（等额本金）。二是收入增长和广义货币。央视主持人崔永元在做2012 年两会访谈节目时感慨，如果看收入
