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1、 上海天天伦公寓寓商务大大楼策策划书目 录第一部分分 项目目之市场场态势研研判 一、上上海市写写字楼市市场扫描描 33 二、中中山公园园商圈区区市场环环境 8三、项目目周边写写字楼案案例调研研 10四、项目目周边商商业调研研分析 177五、项目目所在区区域规划划与发展展 18第二部分分 项目目企划与与核心策策略建议议 200第三部分分 租售售、推广广策略 229第四部分分 销售售推广实实施方案案 300第五部分分 包装装方案 336第一部分分 项目之市市场态势势研判核心概要要：上海写字字楼物业业的买卖卖市场不不在高端端，而是是中央商商务区的的中档写写字楼领领衔主演演，但一一直以来来，缺少少突破
2、及及扣人心心弦之作作。并且且，由于于沪地特特殊的市市场投资资环境，不少写写字楼物物业在销销售通路路无法突突破时，还是延延续以前前 “商住两两用” 的老老思想。那么，本本项目是是否亦要要以此手手法淡市市突围呢呢？事实实上，从从项目所所处区域域的客户户群特性性以及资资源优势势来判断断，我们们认为，对项目目销售最最有承接接力的市市场仍是是所在区区域的写写字楼市市场。项目所处处区域为为中山公公园商圈圈，无疑疑，它的的未来是是值得期期待的，但是，就现状状而言，若本项项目希望望以1880000元/MM2的基准准价冲击击市场，在三个个月内快快速解决决战斗，它所面面对的就就必然是是一个需需要敬畏畏的市场场，需
3、要要以选择择智慧的的来突破破的市场场！一、上海海市写字字楼市场场扫描1、 写字楼市市场综述述二季度上上海甲级级写字楼楼市场租租售两旺旺。目前前写字楼楼的成交交租金较较去年同同期上扬扬14.3。平均成成交租金金最高为为静安区区，达00.977美元，卢湾居居次，为为0.886美元元。大部部分租金金成长地地区都集集中在浦浦西市中中心区域域，供不不应求的的情况在在这些地地区表现现也最为为突出。次中心心区域推推出的小小户型办办公房也也受到市市场追捧捧，销售售火爆。商铺市市场相对对来说发发展比较较稳定，市中心心铺面依依然一铺铺难求。商铺需需求逐步步由中心心区域向向次中心心区域转转移。商商铺供应应也是以以次
4、中心心商业配配套为主主。边远远地区租租赁价格格较为低低廉。成成交价为为每平方方米2.233.5元元/天，价格差差最主要要区分在在商业形形态上，这部分分商铺租租赁情况况也颇为为火爆。主要体体现的地地区为松松江、奉奉贤、南南汇、嘉嘉定等区区域。 本本期办公公楼市场场和商铺铺市场成成交急剧剧增加。其中办办公楼市市场成交交套数和和成交面面积分别别较上期期上升1138和522。其其中得益益于多个个小户型型办公房房的热销销，“财财富时代代大厦”、“飞飞雕商务务大厦”销售放放量；新新开盘的的“浦发发广场一一期”在在短短的的半个月月就销售售了1887套，嘉定的的“上海海国际机机电五金金交易中中心”也也销售了了
5、1644套，有有力地推推动了办办公楼成成交量的的上升。商铺市市场也销销售火爆爆，成交交套数和和成交面面积较前前期增加加了733%和887左左右。从从成交区区域分布布来说，主要集集中在嘉嘉定、南南汇、奉奉贤、松松江等边边远区域域，主要要是为边边缘住宅宅的商业业配套的的；同时时，专业业类商铺铺也销售售火爆，推动了了整个市市场的成成交。由于金融融、专业业服务型型企业的的继续扩扩张，大大型跨国国公司对对办公空空间的需需求增长长明显，甲级写写字楼市市场呈现现明显的的供不应应求态势势。上海海甲级写写字楼市市场行情情一直看看好，近近期入市市写字楼楼物业预预租市场场持续火火爆，使使得上海海甲级写写字楼物物业平
6、均均租金水水平较之之上一季季度上涨涨，达达到美美元平平方米天。 1）供求求变化导导致租金金上涨 租金金上涨归归因于供供求关系系的变化化，随着着经济地地位的提提升，上上海已经经成为跨跨国公司司、合资资企业、实力内内资企业业等纷纷纷入驻之之地，写写字楼需需求量明明显上扬扬。但由由于甲级级写字楼楼开发周周期相对对较长，从开工工到交付付一般需需要年甚甚至更长长时间。一些甲甲级写字字楼项目目往往在在预租阶阶段便已已租赁近近半，供供不应求求的市场场态势导导致租金金上涨。在需求求规模上上，由于于中国经经济尤其其长三角角地区经经济的持持续稳定定向好，大多数数非生产产型公司司倾向于于在市中中心选择择高品质质的甲
7、级级写字楼楼。 从供供应角度度看，市市中心甲甲级写字字楼较为为集中区区域，如如沿淮海海中路、南京西西路地段段，可供供开发地地块已经经不多。因此在在未来两两年中，浦西市市场仍会会持续供供不应求求局面。但各主主要区将将呈现不不同格局局，如南南京西路路沿线有有连续的的供应，从年年中开始始，先后后将有廖廖创兴中中心大厦厦，越洋洋大厦、恒隆广广场二期期、汇德德丰广场场等项目目相继面面世，彼彼此平均均间隔约约半年左左右。目目前虹桥桥地区有有嘉麒大大厦、盛盛高国际际大厦、现代广广场等新新增供应应量，但但区域内内缺乏纯纯租赁型型甲级写写字楼项项目。而而淮海中中路沿线线将出现现供应一一枝独秀秀的局面面，只有有位
8、于淮淮海中路路、汾阳阳路的淮淮海国际际广场一一幢国际际甲级写写字楼，此外没没有其他他甲级写写字楼供供应。 2）吸纳纳量未来来将大幅幅上扬 上海甲级级写字楼楼市场吸吸纳量未未来将大大幅上扬扬，在全全市整体体吸纳量量约达到到平平方米。其中大大部分吸吸纳量都都集中在在浦西市市场，约约有平方米米；与此此相比浦浦东新区区陆家嘴嘴区域的的吸纳量量仅为平方方米。从从空置率率来看，市场将将呈现持持续下降降趋势。截至月底，全市范范围内甲甲级写字字楼平均均空置率率约为。尽尽管如此此，由于于计算空空置率所所使用的的空置面面积中，包含大大部分已已经提前前预租签签约的面面积，上上海中心心城区高高端写字字楼物业业存量仍仍
9、十分有有限。在在浦西南南京西路路、淮海海路及人人民广场场区域，甲级写写字楼平平均空置置率水平平都低于于，分别为为、和。 随着花花旗大厦厦、都市市总部大大楼、港港汇广场场等都已已相继完完工，预计年第三三季度上上海甲级级写字楼楼市场将将会有大大量新增增供应。尽管如如此，由由于市场场预租活活跃，预预计在完完工入市市前，这这些写字字楼都将将达到以以上的签签约率，因此市市中心高高端办公公区域的的供应量量仍十分分紧张。 A、上海海写字楼楼市场自自20000年年年中起开开始复苏苏，租金金开始上上调，出出租率水水平稳步步提高。上海GGDP已已经连续续14年年保持两两位数增增长，持持续、平平稳、有有序的经经济发
10、展展增强了了外商的的投资信信心，为为上海写写字楼市市场的发发展蕴含含了无限限机遇。由于未未来的需需求量将将明显增增长，更更多的跨跨国企业业逐渐开开始研究究购买办办公楼自自用的可可行性，其中民民营企业业也是一一个不可可忽视的的生力军军。而与外资资企业相相比，国国内企业业更愿将将写字楼楼作为一一项资产产投资。B、目前前，上海海写字楼楼市场仍仍主要以以租赁为为主，尤尤其是在在中央商商务区，而市场场出售写写字楼物物业大多多位于非非商业区区，但这这些项目目在竣工工之前已已经全部部预定完完毕。优优质甲级级写字楼楼的买卖卖成交案案例不多多，但在在中央商商务区的的成交价价格都在在三千美美元以上上。值得得注意的
11、的是，近近两年的的甲级写写字楼供供应量将将会十分分有限，下一波波写字楼楼供应高高峰将至至少在220055年之后后。同时时在以租租赁市场场为主导导的写字字楼市场场中，高高档写字字楼以出出售为主主的项目目更是寥寥寥无几几。2、上海海甲级写写字楼现现状A、 20055年4月月24日日，国务务院提出出“新八条条”调控房房市，尽尽管宏观观调控让让普通住住宅市场场的走势势愈加微微妙，但但面向大大型企业业的甲级级写字楼楼市场租租售情况况仍一路路看好。由于加加入WTTO后金金融业完完全放开开的利好好，国际际金融巨巨头们的的需求大大增将带带动整个个沪上甲甲级写字字楼需求求量大幅幅飙升，势必导导致租金金上扬，从而
12、二二级商务务区的中中档写字字楼成为为紧俏产产品。220055年，南南京西路路、淮海海路沿线线一些写写字楼已已频频出出现满租租情况，空置率率继续稳稳幅下降降到7.6%，预计年年底将跌跌至5%。到220077年，上上海甲级级写字楼楼空置率率将达空空前的33以下下。B、 经济的快快速增长长，加上上上海对对于那些些想拓展展中国市市场的跨跨国公司司的吸引引力，使使得新增增供应远远不能满满足日益益增长的的需求量量，上海海市写字字楼市场场的压力力进一步步增加。随着二二月份淮淮海路上上嘉华中中心的入入市，上上海甲级级写字楼楼新增供供应面积积65,0000平方米米，而第第一季度度上海甲甲级写字字楼的吸吸纳量约约
13、达到339,0000平平方米，两者相相互抵消消，使得得三月底底上海市市写字楼楼平均空空置率变变化细微微保持在在7.00%的水水平。随随着写字字楼市场场的持续续紧张，本季度度写字楼楼租金较较上一季季度继续续缓增66.6个个百分点点至0.81美美金/平平方米/天。C、 20055年第一一季度，随着二二月份嘉嘉华中心心的入市市，上海海市甲级级写字楼楼的存量量缓增至至3533万平方方米。此此幢特甲甲级写字字楼位于于淮海中中路新兴兴办公区区域，为为市场新新增了665,0000平平方米的的供应面面积。受受益于市市场需求求过剩，加上强强式的预预租推广广，入市市以来嘉嘉华中心心凭借其其顶级的的品质以以及高尚尚
14、的地理理位置深深受有此此类需求求客户的的欢迎，本季末末其签约约预租率率约达到到80%。其中中主要客客户包括括丰田、雅芳以以及K Linne。D、 本季度与与去年类类似，极极度紧张张的市场场条件促促使上海海主要办办公区域域的甲级级写字楼楼租金继继续上涨涨。甲级级写字楼楼的整体体租金攀攀升到00.811美金/平方米米/天，较上一一季度增增长6.6%比比去年同同期增长长17.2%，创造了了去年以以来季度度增幅最最大的纪纪录，进进一步反反映了市市场中业业主的强强势地位位。同时时，高端端写字楼楼市场中中的122个特甲甲级写字字楼物业业的平均均租金在在三月底底已达到到1.225美金金/平方方米/天天。在在租金普普涨的情况况下，去去年浦西西一流办办公地段段的租金金长势最最为强劲劲。在南南京西路路、淮海海中路及及人民广广场区域域，甲级级写字楼楼的平均均租金分分别上涨涨了122.7%至0.96美美金/平平方米/天，116.99 %至至0.994美金金/平方方米/天天以及222.99%至00.833美金/平方米米/天. 本季季度在上上海市写写字楼销销售市场场，平均均售价缓缓增7.1%，约到达达3,1150美美金/平平方米。3、结论论A、上
