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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。l 案名推介： 广场佳园l 品牌联想：广场 在词汇意义上具有雅俗皆晓的效果，在实际意义上又具备城市核心、代表城市最高建筑典范的作用；本案以兴建中的“长治广场”为项目利基，在品牌号召力上占有得天独厚的优势；同时，“广场”二字的大气彰显，也具备附加价值功能。佳园 联想：家园、嘉园，佳园的称谓源于上述联想。首先，我们必须认识到百姓的生活贯穿于家庭之中，这是亘古不变的道理，“家园”二字正是无数华美词汇都无法取代的上上之选，无论你是贫富贵贱，“家园
2、”永远都是生活的永恒话题。“佳”为“家”；“家”唯“佳”，寓意佳境天成、幸福和谐；“园”为“花园”，即由千万个家庭所组成的，集多种功能为一身的社区，寓意诗情蝶趣、美丽芬芳。建议 长治市系文化底蕴深厚、民风较为纯朴的城市，“广场佳园”案名的策立较那些华而不实的案名更易被民众所接受，且词汇本身朗朗上口，容易形成广泛的口碑效果。不主张以“苑”取代“园”；以“嘉”取代“佳”。在营销过程中可以通过分案名来表现各功能板块的特色，如：高尚住宅部分可定名为“龙源国际公寓”，城市Townhouse住宅可定名为“桃花香舍”等等。目 录第一节 摘 要3第二节 目的与依据7第三节 市场分析7第四节 市场定位12第五节
3、 项目的提出13第六节 建设条件15第七节 设计说明20第八节 组织管理28第九节 开发计划38第十节 投资预测43第十一节 经营预测47第十二节 财务分析50第十三节 风险控制手段54第十四节 营销策略55第十五节 结 论59附件第一节 摘 要一、项目简介1、项目名称：山西省长治市广场佳园（暂定名）2、地理位置：长治市八一广场往南2.5公里为城市的商业中心带，自东西向的商业街向南2.5公里，即是新建长治广场。本案地块环拥长治广场，项目四至为：北至城南路护城河附近，西至天晚集路，东至规划道路（延安南路），南距经四街约100米处；北部世纪大道沿街建设商业建筑,两侧板块规划建设综合社区。区位示意图
4、3、交通现况：从护城河至长治广场的世纪大道规划宽度为100米，属于城市主干道，有待改造完成；广场北侧为五针街，西侧目前为现状沥青路，东侧还是泥土道路；广场西侧的天晚集路为现状城市道路；广场东侧的延安南路还未开工建设，只有狭窄的区域泥土路。从目前交通现状上看，该地块周边道路虽有待改造完善，但结合长治市总体规划目标，未来交通网规划很适宜本案项目的建设，具有符合开发的交通条件和与城市主干道一脉贯通的优势。4、总用地平衡表：名称单位数量比例总用地面积公顷206.07100%住宅用地面积公顷63.5630.9%公建用地面积公顷30.5514.8%道路用地面积公顷43.6821.2%绿地用地面积公顷68.
5、2833.1%二、定位策略：1、规划策略：本项目的规划共分6大板块12区间，囊括：长治休闲广场、高尚居住区、低密度住宅区、公共建筑、综合商业五大主题建设内容，并引入城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。项目遍布以居家、休闲、运动、商业、商务、教育、社区服务为主题的功能设施，设置公共会所、户外运动场、星级酒店、购物中心、医院、学校及综合服务性公建等，实现城市新区的建设目标，充分满足长治的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。 六大板块分配示意图2、定位方针：本案依照长治市政府提出的创建“国家园林城市”总体规划要求，经过初步论证，拟将该地块规划建设成为以长治广场为
6、核心，以超大型居住社区为主体功能的，集商业、商务、休闲、娱乐、公共服务功能为一身的具有国际化城市特征的房地产开发项目。地块编号地块面积(ha)用地性质建筑面积(m2)建筑密度(%)容积率绿地率(%)机动车位(个)A区35.52555926A13.24商业5767244.51.8732.5146A25.59教育264149.50.2645.259A326.69二类居住47184019.61.9245.2450B区31.17569034B19.13商业24385444.72.6739.4400B26.36教育202849.10.2543.270B315.68二类居住30489623.92.4238
7、.3250C区30.98486471C115.43二类居住31168621.72.0239.9283C20.89商业2060044.82.73150C313.65一类居住14332524.11.0544120C41.01商住1086044.51.0830.540D区16.39346602D13.71商业169278453.5933220D22.26商业71092452.7032.5102D39.68二类居住8673619.11.0440.5180D40.74商住1949644.52.6430.530E区32.9551561E11.54商住41256452.7430.168E23.01 酒店15
8、400027.84.7633.5108E327.36二类居住33144021.12.0833.9520E40.99商业2486544.52.53150F区21.55388906F12.22商业8383231.43.7834.6120F21.20商住31767452.6431.155F31.85医疗30000411.6238.4147F416.28二类居住24330720.52.0134.7400建设分配技术指标表3、开发建设策略：本案采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略。我们主张立足于为长治城市的建设服务，以公益性建设来完善代表城市形象的南大门-长治广场，为长治的城市面貌更添姿彩。产权开发
9、是以大力倡导和提高长治人民城市化生活品质为立基，向长治市人民供给具有国际化城市水平的时尚居所及各项配套设施，积极拉动城市的多元经济，实施产权销售与经营管理。根据本项目开发作业的地理特征，实施以C、D版块为核心进行辐射开发建设的运营策略。三、项目的技术指标本项目地块规划面积庞大，内容复杂，通过对项目地块的长期考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人为本的原则，充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技术性指标做到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足城市发展需求。总体规划技术指标序号指标名称单位数量备注1规划建设用地平方米20607662
10、待征道路用地平方米4068663总建筑面积平方米2832281不含地下室其中：住宅建筑面积平方米1872083不含地下室公建建筑面积平方米960198不含地下室4建筑占地面积平方米3710435容积率1.376建筑密度%18.07机动车停车辆72818其中：地上辆5335地下辆19469绿地面积平方米68280710绿地率%40.211总户数户13398四、项目的经济指标1、项目总体经济指标l 建设开发销售周期 7.5年（即2013年封盘）l 项目固定投资 ￥592866万元l 单位固定成本 ￥2045.42元/平米l 可销售收入 ￥642835万元l 经常性营业收入 ￥13969万元/年l 累计利税总额 ￥53878万元l 投资回收周期 7.0年l 资产回收率： 102.5%l 全部投资利润率： 7.6%l 净利润率 4.74%l 项目启动资金 ￥18137万元第二节 目的与依据一、编制目的：本案通过对“广场佳园”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。二、编织依据：1、行业性调查资料及长治市投资环境调查资料。2、长治市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。4、委托设计单位规划设计方案及长治市投资开发收费
