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1、目 录01工程管理服务策划202设施设备管理规程603设备安全操作管理规程1404土建维修安装操作规程2505外包设备维保监督管理规定2906客户家庭安装/维修规程3007生活用水二次供水管理规定3708房屋管理规程3809房屋接管验收规程4010房屋接管验收发现问题的整改4911房屋及附属设施维修管理程序5012弱电系统维修保养规程5313配电房管理规定5714供配电设备设施运行管理规程5815供配电设备设施安全操作规程6116供配电设备设施维修保养规程6217给排水设备设施操作规程6418给排水设备设施运行管理规程6519给排水设备设施维修保养规程6820正压风机维修保养规程7221电梯运
2、行操作规程7322电梯设备维修保养规程7523消防系统维修保养规程7824集中交房期报修流程8125集中交房期后报修流程82工程管理服务策划 编号：RTWY-HRJY-GC-001 版本号：A/01.目 的本文件规定工程管理的组织结构以及工作标准，用于规范和评价工程维修管理工作。2.范 围适用于小区的工程管理和维修服务。3.服务提要工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维保等服务内容。4.内 容4.1 工程管理组织结构图物业公司客户服务中心供方公司工程部4.2 岗位职责参考岗位说明书4.3 服务项目和标准 4.3.1 机电设备服务内容和标准序号设备名称巡查保养频次保 养 内 容效
3、果责任人周月季年1供配电系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人12、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；正常23、接触器触点良好，无烧蚀；正常14、继电器延时准确，接线触点完好；正常15、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；完好16、熔断器底座牢固，接触良好；完好17、电容器无膨胀或高温渗油现象；完好18、互感器接线柱牢靠，无发热；正常19、开关接触良好，开断正常，无发热；完好110、清洁配电柜内灰尘。干净2供水系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵手动试运转，运行中无异常噪声或振动；正常23、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；完好1
4、4、管道、阀门保养；完好25、检查各开关、接触器、按钮等动作应灵活可靠，各接线端子紧固可靠，控制柜功能正常，开关状态设置正确；正常16、水泵、阀门、管道、支架除锈、翻新；完好17、清洁控制柜内清洁。干净3中央空调系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人12、冷却塔清洁、维护保养；完好23、风机盘管清洁、维护保养；完好14、冷凝器、蒸发器维护保养；正常15、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养；正常16、冷冻水、风机盘管管路保养；正常17、阀类维修保养；完好18、控制柜设备维护保养；完好19、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；完好110、清洗风口隔尘网；干净111、清洁控制柜内灰尘。干净4电梯系统11
5、、机房卫生清洁；干净设备责任人22、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接件是否牢固；牢固23、检查控制箱所有电缆连接情况，并紧固；牢固24、检查空气开关接触器、继电器触头是否清洁平滑；完好25、测量控制箱绝缘电阻（0.5M），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；正常26、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；正常17、检查、清洁散热风机；正常28、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；完好29、检查制动力矩，调整制动弹簧；正常210、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质变脏，应及时更换；正常211、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；正常212、检查电动机电缆连接情
6、况及制动线圈电线连接情况，并上紧；牢固113、检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作25003000小时后更换新的润滑脂）；正常214、检查各安全保护装置，按照年检要求调整或处理；正常215、检查轿厢门和自动门，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门；正常216、擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；正常217、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；正常218、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；正常219、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；正常220、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；完好221、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况
7、及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；正常222、检查导轨润滑情况，加润滑油；正常223、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；完好224、检查电梯井道，填补井道孔洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。完好5闭路监控系统11、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好；良好设备责任人12、检查视频录像机电源线路及视频线路接触是否良好；良好13、 检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好；良好14、 检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好；良好15、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水；地线接触是否良好；良好16、检查监控室的
8、通风、照明、及清洁；良好17、检查视频防雷器、控制信号防雷器、电源防雷器装置。良好可视对讲机和门禁系统21、检查系统主机是否正常、可视画面是否清晰；正常22、检查系统电源是否正常；正常23、检查系统中继器是否正常；正常24、检查系统各连接线路接触是否良好；良好25、检查电控锁能否正常使用；正常26、检查对讲主机话音是否清晰；清晰27、清理可视主机内及摄像枪灰尘；干净18、检查防雷接地装置。良好29、检查电脑及软件是否正常；正常210、检查通信是否正常；正常211、检查IC卡门禁是否正常；正常212、检查门禁的防水、防雨、防潮；良好213、检查门禁的电源及通信线路是否正常；正常停车场系统21、检
9、查车场电脑及联网系统；良好 22、检查车场系统线路接触是否良好；良好23、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常；正常24、检查各车场手动控制道闸是否正常；正常25、 检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；正常26、 检查传动皮带有否松动、磨损，有则调整、更换；更换27、 检查平衡弹簧有否松动、开裂现象，有则调整、更换；更换28、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；正常29、检查地感器是否正常工作；正常110、检查防雷接地装置。良好4.3.2 房屋设施服务项目和标准序号公共设施名称部 位计划保养周期岗位 1上人屋面1、对损坏的面层进行修补即坏即处理工程技术员2
10、、对分格缝用沥青进行勾缝；即坏即处理3、对天台泛水、变形缝进行处理；即坏即处理4、对屋面渗漏进行处理；即坏即处理2外墙饰面（涂料、面砖）1、外墙、围墙裂缝修补，空鼓面砖更换；即坏即处理2、涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）。每5年3内墙饰面1、涂料饰面重点部位粉刷；即坏即处理2、涂料饰面全面粉刷；每5年3、瓷砖饰面空鼓更换。即坏即处理4楼面、地面1、磁砖地面空鼓、破裂更换；即坏即处理2、水泥地面起砂、裂缝修理。即坏即处理5天棚1、遮阳板材修补、紧固；即坏即处理2、天棚重新粉刷、油漆；每5年3、装修吊顶的调平、破损的处理。即坏即处理4、抹灰层空鼓处理6室外道路（地面）1、大理石、彩砖地面裂缝、缺角
11、修补；即坏即处理2、水泥地面起砂、裂缝修理；每5年3、其它地面（如碎石地面等）修补。即坏即处理7门窗1、闭门器、门锁调校；即坏即处理2、变形复位；即坏即处理3、防腐防蛀处理。每2-4年8防盗网、围栏根据损坏情况确定修补及油漆翻新时间。每1年9沟井池渠井盖、篦子刷漆。每1年10挡雨篷加固、防锈处理每1年11避雷设施加固、防锈处理每1年5.相关文件 5.1岗位说明书6.质量记录 无。 设施设备管理规程 编号：RTWY-HRJY-GC-002 版本号：A/01.目 的确保设备设施运行正常，维修、保养规范。2.适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3.职 责3.1 公司负责选择、评价设备维修保养供方，机电设备维修保养合同的评审，设备中修、大修、更新改造委托合同的审核，通过驻场工作对各服务中心设备设施管理工作提出指导性意见，监督服务中心工程班组对设施设备年/季/月度保养计划的实施。3.2 服务中心负责人负责组织设备接管验收、设备（器具）的申购、报废审核及维修、保养计划的审批。检查设施设备日常维护保养计划执行情况。3.3 服务中心工程班组负责外委维修、保养工程的监督，设施设备大、中修及设备更新改造计划的
