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1、市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格,选用了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积000m1200m97.6平方英尺成交价格2万元人民币3美元m224万元人民币成交日期10月初8月初2月初交易状况-5%0%状况因素%2%+%又知,可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款:首期9万元;第一年末72万,月利率;次年末7万,月利率1.05%。8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5,8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格逐月下降0.8,逐月上涨1%,逐月上涨2%。又知1m2=10.764平方英尺。试运用上述资料评估
2、该房地产8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简朴算术平均值）。解:(）建立价格可比基本:甲一次付清总价甲单价262.65（元/m2)乙单价=0085=250(元)丙单价=430000968761064=270（元/m）（2）计算比准价格比准价格甲比准价格乙比准价格丙（3）将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估价成果估价对象价格(单价）(222.19+2856327622）3=28025（元/m）2、为评估某房地产的价格，选用A、B、三宗可比实例，有关资料见下表:项 目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元2）3804100390成交日期10月1日月日6月日交易状况-2%+15
3、0%房地产状况区位状况+0-1%权益状况+2%-%实物状况-1%0+2上表中各百分数均是以估价对象为原则，正数表达比估价对象好，负数表达比估价劣。6月日到3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨15%。以3月1日为基准,后来每月递减1%，试运用上述资料评估该房地产月1日的正常价格。解:（1)计算比准价格比准价格A比准价格B以3月1日为基准,后来每月递减,则月1日到10月1日之间的价格指数分别为00、9、9、97、96、95、94、93。比准价格（2)求算估价对象的比准价格比准价格=（09.7378.15788.24）3=3785.39（元m2)3、为评估写字楼0月1日的正常市场价格，估价
4、人员在附近地区调查选用了A、三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下：（1)可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元/2）6000586120成交日期4月1日2月1日5月日(2）交易状况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易状况+3%1%+2交易状况分析判断中的数据是以正常价格为准,正值表达可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表达低于其正常价格的幅度。（3）调查获知该类写字楼的价格,11月1日至6月1日平均每月比上月上涨12%，6月1日至10月1日平均每月比上月上涨18%。（)房地产状况项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%4
5、%0因素23%-1+5%因素3+6%+2%-3房地产状况中的三个因素对价格影响的重要限度是：因素1是因素3的4倍,因素是因素的167倍。房地产状况各因素的正值表达可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表达劣于估价对象状况的幅度。（考试题）解：（）交易状况修正系数可比实例A=100/103可比实例100/99可比实例C=1/12（2)交易日期修正系数可比实例A可比实例B可比实例C(）房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=/（117+4)=0.6因素2的权重=1.67/(1+67+4）=.25因素3的权重=1（1+1.67+4)015房地产状况修正系数的计算可比实例可比实例B可比实例
6、C（4)计算比准价格比准价格A比准价格比准价格C（5)估价对象的价格4、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选用了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表:项目实例A实例实例实例实例E成交价格（元/m)51058002005300500成交日期.11.30.30.1.31.3.5.3交易状况+2%1%00-3%房地产状况区位状况-3%3%+1%0权益状况-21%-1%交易实物4%-2+1%上表中,交易状况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得成果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似。另据调查得知：从月日至1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.
7、5,其后至1月1日则每月递减0.%,而从1月1日至4月30日的市场价格基本不变，后来每月递增1。试运用上述资料根据估价有关规定选用合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼8月1日的正常单价（如需计算平均值，请采用简朴算术平均)。解：（)选用可比实例。实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例和实例不作为可比实例，而选用A、C、作为可比实例。（）计算公式:比准价格=可比实例价格交易状况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(3）交易状况修正系数可比实例A=1010可比实例C=100/10可比实例E=100/9（4）交易日期修正系数可比实例A=(11)4可比实例=（1%
8、）可比实例E=（1+1%）(5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似，故设三方面的因素的权数相似均为1/，则有：可比实例100/1/+（100-2）1+（00-）1/3=100/8可比实例C=10（100+3)/3（00+2)1/+（002)1/3=1011 可比实例E100101/3+（0）/3（11）/3=100/10(6）计算比准价格比准价格100(100/102)（1+1)4(100/8）=530920(元/m2)比准价格2(00/100)（1+1%)4（00/101)57.57(元m)比准价格500（0097）（1+1）3(100/100)=510.3(元
9、m2)（7)将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估算成果，则有:估价对象价格（单价）=(50.20+55.7+531083）/3=5325.87(元/)5、评估某块都市规划拟定的住宅用地土地总面积为0m。（1)收集有关资料：共调查了、C三宗土地买卖实例作为比较实例。(2）可比实例的成交价格如下：项目可比实例A可比实例B可比实例成交价格(元m)011501380成交日期月20日4月2日7月20日交易状况正常比正常价格低比正常价格高5%(3)该类土地1月至9月的价格变动状况如下表所示：月份1345679价格指数100100.398.51.6101.102.813.513.103.8 注:
10、表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。(4）房地产状况的比较判断成果,如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例可比实例C因素1040109592106因素0.35100105919因素3010110989试运用上述资料估算该土地9月20日的正常市场价格。解:(1）公式：比准价格=可比实例价格交易状况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(2)交易状况修正系数可比实例=10/100可比实例C0097可比实例=10/10（3）交易日期调节系数为:可比实例A=09851.026.0131.0281.051031.08=1.168可比实例1.0131.02.510331.038
11、=1156可比实例C=.031.8=.72(）房地产状况调节系数为：可比实例A=00/（950+105035+110.25）100/122可比实例100(920.4+90.35+80.2)=10094.55可比实例C=100(100.09359725）=10/04.8（5)计算比准价格比准价格A=100（100/10)1168（10010.25)=137076（元/m2）比准价格B10（10/97）1.15(00/94.55）1449.1(元/m2）比准价格C=18(10/105)1.072（00/4.8)=1344.38（元m2)（6）将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估算成果，
12、则有：估价对象价格（单价)=（1370.76+141+13448）/3=82（元/m）估价对象价格（总价）=18.210=208.3（万元）6、估价对象为一政府用办公楼:土地总面积10002;建筑总面积45002;建于19年月底,钢筋混凝土构造,需评估该办公楼9月日的价格。收集有关资料如下：（1)收集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示：实例交易价格交易状况交易日期房地产状况2200正常3月30日比估价对象劣3B2050正常12月30日比估价对象劣%C38比正常价格高3%5月3日比估价对象优5%从1月10月地价每月上升0.5%。(2)本地征用农地的费用等资料如下:在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安顿等费用,向政府交付土地使用权出让金等150元/2，土地开发费用、税金和利润等20元/m2,以上合计为都市边沿熟地的价格。 该都市土地分为8个级别,都市边沿土地为第8级,而估价对象处在第3级土地上。各级土地之间的价格差别如下表所示。级 别1245678地价是次级的倍数1.41.411.4.11.1地价是最差级的倍数10.47.5.383.842.741.1.41()建筑物的重置价格为1
