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1、2006年房地地产业宏观调调控背景盘点点 一、宏观经济环环境：国内外外需求增长强强劲，可持续续性较好自2001年以以来，随着居居民生活水平平提高，居民民消费结构升升级带动产业业结构升级，工工业化进程加加快和城镇化化率快速提高高，使中国经经济进入了以以住房、汽车车、电子通讯讯、 窗体底端能源和基础原材材料业较快发发展的新一轮轮增长周期。其其中，房地产产、钢铁、水水泥等行业投投资迅猛增长长，带动整个个固定资产投投资快速增长长。20044年1-2月份固固定资产投资资完成额增长长53%，经济济运行中出现现了新的不平平衡，能源、运运输供应紧张张，居民消费费品价格指数数(CPI)开始走高(66月同比上涨涨
2、5%)，中国国经济运行出出现偏热的迹迹象。进入2006年年以来，国内内消费需求旺旺盛。社会消消费品零售总总额增幅稳步步提高，在一一季度同比增增长12.88%的较高水水平上，上半半年进一步提提高到13.3%，剔除除价格因素，较较上年同期提提高0.4个百分分点。消费结结构升级活动动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4，通讯器材类增长25.5，汽车类增长27.7。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分
3、别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。另外，消费结构构升级有力地地带动了工业业化和城市化化步伐加快，创创造了广阔的的投资空间，拉拉动投资需求求持续旺盛。从从经济周期的的有关研究看看，20066年投资增长长保持较高水水平。国内外外需求增势强强劲，可持续续性较好。从从需求、特别别是投资需求求看，未来经经济增长有进进一步加快的的可能。二、房地产业制制度改革与政政策调整从20
4、03年下下半年开始，房房地产业在发发展过程中出出现了部分地地区房地产投投资过热、房房价上涨过高高的现象，尤尤其是在上海海、杭州等长长三角地区，房房价涨幅超过过10%，成为为此轮宏观经经济偏热的一一个象征。其其根源在于体体制、机制的的缺欠。一是是房地产市场场已经放开，但但相应的制度度没有建立和和完善，市场场机制不能有有效发挥作用用。二是大部部分土地以协协议方式转让让，不能反映映真实地价，土土地资源不能能合理使用。三三是资金使用用成本低。这这些因素导致致需求和投资资动力旺盛，市市场难以有效效调整。20004年4月，为遏制制房地产投资资过快增长势势头，国务院院连续出台一一系列政策对对房地产业进进行宏
5、观调控控。（一）19988年城镇居民民住房制度改改革全面推进进，有关住房房的分配、供供应、市场、金金融、物业管管理、中介、行行政管理和调调控等七个体体系的改革全全面启动，取取消了实行440余年的住住房福利分配配制度，代之之以货币化分分配；明确了了居民住房产产权的私有化化和住房获得得渠道的市场场化，调动了了居民购房积积极性，居民民住房需求开开始集中释放放。（二）国家对房房地产业发展展的政策支持持，从供求两两方面促进了了房地产业的的快速发展。从从“九五”初期开始，为为扩大国内需需求，中国政政府将住宅作作为居民新的的消费热点，给给予优惠房贷贷、减免税等等政策支持，鼓鼓励购房，刺刺激了住房消消费。同时
6、作作为经济增长长的支柱产业业，国家对房房地产业的持持续发展给予予包括放宽商商业住房信贷贷规模控制，实实行预售房制制度，整顿取取消部分行政政事业性收费费项目等政策策支持，促进进了房地产业业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。三、房地产市场场发展迅速，部部分地区房价价涨幅过大我国房地产业的的发展始于11998年的的住房分配制制度改革，此此后房地产市市场发展迅速速。从20002年年起，我我国的一些中中心城市房价价开始迅猛上上涨，并且房房价上涨开始始向中小城市市蔓延。一时时间，全国各各地房价涨声声四起。在这这种情况下，央央行出
7、台了中中国人民银行行关于进一步步加强房地产产信贷业务管管理的通知即即“121号文文件”，要求各商商业银行不得得对“四证”不齐的房地地产项目发放放任何形式的的贷款；同时时要求房地产产开发企业申申请银行贷款款时的自有资资金(指所有者权权益)应不低于开开发项目总投投资的30。121号文件件虽然在房地地产界引起强强烈反响，但但同时各地房房价仍继续上上涨。2004年央行行宣布加息，国国土资源部发发布关于继继续开展经营营性土地使用用权招标拍卖卖挂牌出让情情况执法监察察工作的通知知(即“71号令”)，继续从从信贷和土地地上加强对房房地产市场的的调控。但与与此对应的是是房地产价格格的继续上扬扬。20044年全
8、国35个大中城城市房价上涨涨9.7，其其中有8个城市的房房地产价格年年涨幅超过110。2005年1-8月份，全全国新建商品品住宅平均销销售价格为22996元/平方米，办办公楼平均销销售价格为66786元/平方米，商商业营业用房房平均销售价价格为52223元/平方米。2005年8月，商品房房销售价格分分类指数为1104.355，比7月份上升0.14点，20055年，面对不不断上涨的房房价，国务院院办公厅下发发关于切实实稳定住房价价格的通知(即“国八条”)，要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价；不久后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、
9、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见即“新国八条”。新老“国八条”出台后，购购房者一段时时间内持币待待购，各种投投机炒房活动动有所收敛，房房地产市场进进入观望期。然然而，市场经经过一段沉寂寂后，很多大大中城市的房房价很快进入入下一个上涨涨周期，房价价迅速回升。进入2006年年以来，房价价继续保持上上涨的势头。据据全国70个城市房房屋销售价格格指数显示，2006年3季度，房屋销售价格同比上涨5.5，环比上涨0.4。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.7，环比上涨0.5。坊间盛传房地产市场已经产生“政策免疫”，在这种背景下，新一轮的宏观调控势在必行。四、消
10、费结构升升级消费者的消费观观念发生变化化，将增加市市场需求。从从国家统计局局2000年公公布的城镇居居民家庭住房房现状调查的的数字分析，全全国平均使用用面积为 552平方米，与与人们期望的的住房水平，还还有较大的差差距。所以，中中国的房地产产市场发展空空间非常大。图1：全国城镇镇居民家庭住住房现状调查查数据来源：国研研网从住房消费结构构来看, 居民个人人购房需求快快速增长是房房地产市场较较快发展的基基础。20002年，个人人购买新旧住住房和建房支支出总额约88000亿元元，居民住房房支出已成为为支撑房地产产市场需求的的主体，成为为房地产业发发展的根本动动力。目前，个个人购房比重重已接近900%
11、，其中个个人购买住宅宅商品房的比比例达到944.2%。1992年、19933年个人购房房在整个房屋屋销售总面积积中占比分别别为34%和44%，而近近年来，个人人购房面积占占比直线上升升，从19998年的58%上升到到2002年的的80%以上，已已经成为推动动房地产需求求的决定性力力量。图2：个人购房房比例趋势五、城镇化规模模进程加快1998年以来来，我国城镇镇化进程明显显加快，城镇镇每年增加的的非农业人口口大都在8000万-10000万人。城镇镇人口比重增增幅较快。按按照发展规划划，到20005年城市化化水平将达到到40%以上。据据预测，到22020年，我我国城市化水水平将达到552%左右，每
12、每年将增加00.8%-11.0%。表3：城市化水水平预测城市化水平预测测（%）2005年2010年2015年2020年38.342.747.251.8大规模城镇化进进程的直接后后果就是城市市人口的增加加。据估计，22010年中中国城市人口口将超过5亿亿，人口城市市化率将达到到40%。城城市人口的急急剧增长带来来了巨大的住住房需求，而而更为重要的的是这一进程程还远远没有有结束，将推推动住宅需求求的长期持续续增长。我们们认为大规模模城镇化的政政策在未来110年都不会会改变，我国国将进入城镇镇化率40%到60%的的加速扩张阶阶段，成为影影响商品住宅宅需求的最重重要因素。图3：城市人口口增长趋势六、国
13、内资金充充裕，资本流流动性过剩，货货币总量偏大大，增长偏快快2006年月月末，广义货货币供应量（2）余额为为32.288万亿元，同同比增长188.43，增增长幅度比去去年同期高22.76个百百分点，狭义义货币供应量量（）余余额为11.23万亿元元，同比增长长13.944，增长幅幅度比去年同同期高2.669个百分点点。按照月月末余额额的增长速度度，如果全年年增长长10，则则年底余余额与的比例将达达到1.766:，比22005年明明显提高（11.62:）。表明相相对于经济增增长，货币供供给增长偏快快。引起货币供给增增长加快的主主要原因，是是近年来外汇汇储备持续较较快增长。22002-22005年，
14、我我国外汇储备备由28644亿美元迅速速增加到88818亿美元元，20066年月末达达到94111亿美元。按按照当前汇率率计算，增加加的外汇储备备导致人民币币资金投放约约4.9万亿亿元，相当于于同期人民币币贷款余额增增量的61，可以认为为，结汇已成成为人民币投投放的主渠道道。在严把信信贷资金闸门门的目标下，近近年来央行较较多地运用了了公开市场对对冲操作的手手段，并收到到明显成效。随随着时间推移移，因对冲操操作形成的大大量银行票据据，正在成为为货币投放的的新因素，被被对冲操作延延迟的货币供供给，开始加加快释放出来来。当前，各各方面投资热热情高涨，对对贷款的需求求比较旺盛；银行更加注注重资金利润润
15、率指标，放放贷积极性较较高，这些促促进贷款增长长很快。6月月末人民币各各项贷款余额额为21.553万亿元，同同比增长155.24，增增幅比去年同同期高1.999个百分点点；今年前个月人民币币贷款增加22.18万亿亿元，同比多多增72333亿元。总体体看，货币供供给增长偏快快的态势还在在发展。货币供给是支持持需求增长的的重要条件，当当前需求、特特别是投资需需求比较旺盛盛，过多的货货币对于稳定定投资、稳定定需求、稳定定经济增长是是非常不利的的。针对货币币供给方面的的问题，央行行已经出台了了相应的调控控措施，对其其效果还需要要密切观察。中国人民银行不不久前公布的的数字表明，我我国外汇储备备2006年
16、9月底已达98879亿美元元，距1万亿美元仅仅差121亿美元元。按照前99个月平均每每月增长18877亿美元的速速度，我国外外汇储备在110月底、11月初即可可增至1万亿美元。由于利率管制，我我国外汇储备备的快速增加加造成了被动动性的货币供供给增加。政政府为了维持持汇率的稳定定，持续性地地对外汇市场场进行对冲操操作，使得金金融体系流动动性进一步上上升，并为投投资热潮和资资产价格泡沫沫提供了宽松松的货币条件件。同时，我国居民民活期存款已已达8万亿元，活活期存款利率率仅为072，如果果扣除通货膨膨胀率和200的利息税税，这8万亿元活期期存款的实际际利率为负。与此形成鲜明对对照的是，我我国房地产投投资的年回报报率超过 115以上，远远高于西方国国家5-10的水水平，此外
