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1、房贷基础知识一、贷款种类 目前武汉市人人住房消费贷款主要有三种形式： 个人住房商业贷款、个人住房公积金 贷款和个人住房组合贷款。二、概念1、个人住房商业贷款，又称“按揭” ，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体 指具有 完全民事行为能力的自然人， 购买城镇自住住房时， 以其所购买的产权住房 （或银行认可的其他 担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。2、个人住房公积金贷款是政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本 市职工，在本市城镇购买、 建造、翻建、大修自住住房时， 以其所拥有的产权住房为抵押物， 作为偿还贷款 的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
2、3、个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款， 及借款人以所购本 市城镇自住住房 （或其他银行认可的担保方式） 作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金 贷款和个人住房商业性 贷款。三、贷款条件1、个人住房商业贷款1）贷款资格： 有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）； 有稳定的职业和收入； 信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； 有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时， 有贷款人认可并符合规定条件， 具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并
3、承担连带责任的 保证人； 有购买住房的合同或协议或有关批准文件； 所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值； 不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款； 贷款行规定的其他条件； 以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。2）贷款最高年限：本人年龄加贷款年限男 w 65 岁， 女 w 60 岁，最高年限 w 30 年；实际操作中，通常为男 w 60 岁，女 w 55 岁，最高年限 w 20 年3）贷款额度：w房价*80%,实际操作中通常 w 70%
4、2、个人住房公积金贷款1）申请个人住房公积金贷款的基本条件： 有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交 连续缴存住房公积金一年以上 贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人 借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力的债务。2）贷款年限：本人年龄加贷款年限男 w 60 岁，女 w 55 岁，最高年限 w 30 年3）贷款额度：取下列三个条件中最下限最高额度为 15 万元 夫妻双方缴存公积金， W 房价 *70% 夫妻一方缴存公积金， W 房价 *50% 计算公式：*12 个月 *35%* 贷款年限贷款额度 = 借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和3、个
5、人住房组合贷款须兼具以上两个条件，并且取其下限。个人住房贷款的利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。 贷款期限在一年以内含一年）的，按合同利率利息，遇法定得率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的， 利率实行一年一定。项目种类五五年以上年以下月利率年利率月利率公积金贷款年利率%4.05% 3.375%商业性贷款34.677% 3.9375%5.04% 4.20五、办理程序四、贷款利率1、个人住房商业贷款武汉市职工个人住房公积金2、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款的办理程序贷款指南，以后不再说明。六、个人所需提供资料：（以下仅就个人住房商业贷款而言）1、申请人及其配偶（如已婚）的户口本
6、和身份证，外省人士需提供暂住证和计划 生育证 明2、婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3、售房单位签订的符合政府统一规定的购房合同4、首付款证明正本及其已付款的收据5、收入证明（盖单位公章）6、单位营业执照副本和税务登记证复印件（如系单位购房）7、其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。七、相关费用（以工行为例）1、房屋财务保险费：借款金额 * 借款年限 * 万分之五（保险公司收）2、抵押费：每笔 85 元（房地局收）3、工本费：按揭贷款 20 元/笔；公积金及组合贷款 40 元/笔 随各银行具体要求的不同，应交纳的费用会有所不同。八、还款方式1 、 一次还本付息法银行
7、规定，贷款期限 w 1 年，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金 加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额 =贷款本金 X 1+年利率（ % （贷款期为一年）到期一次还本付息额 =贷款本金 X 1+月利率（ % X 贷款期（月） （贷款期不到一年） 其中：月利率 = 年利率十 12如以住房公积金贷款 1 万元，贷款期为 7 个月，则到期一次还本付息额为：10000 X 1+3.975 %oX 7 月 =10278 元如下:2、 等额本息还款法即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式月利率 X（ 1+ 月利率）还款期数每月等额还本
8、付息额 =贷款本金 X（1+月利率） 还款期数 1其中：还款期数 =贷款年限 X 12 如以商业性贷款 20 万元，期限为 15 年，则每月等额还本付息额 为：4.2 %X （1+4.2 %。） 180200000 X=1586 元（1+4.2 % ）180 1即借款人每月向银行还款1586 元，15 年后，20 万元的借款本息就全部还清。3、等额本金还款法基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金， 并同时还清当期未归还的本金所产 生的利息。惯例要求，一般采用按季还款的方式，其计算公式如下： 每季还款额 =贷款本金十贷款期季数 + （本金 - 已归还本金累计额） X 季利率如以贷款 20
9、万元，贷款期为 10 年，为例：每季等额归还本金： 200000 - （ 10X 4） =5000 元第一个季度利息： 200000 X（ 5.04%-4） =2520 元则第一个季度还款额为 5000+2520=7520 元；第二个季度利息： （200000-5000 X 1 ）X（ 5.04% - 4） =2457 元则第二个季度还款额为 5000+2720=7457 元第 40 个季度利息： （200000-5000 X 39）X（ 5.04% - 4） =63 元则第 40 个季度（最后一期）的还款额为 5000+63=5063 元 由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息
10、也就越来越少，每个季度的 还款额也 就逐渐减少。4、其它还款方式（实际操作中很少出现）1）宽限期还款法 宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是：根据 与开发商签订的“预售协议”银行允许客房在入住前只归还贷款额本期利息， 入往后再开始 归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。2）等比累进还款法 称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例， 而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的 一种还款方式。3）等额累进还款法 也称等额递增（减）累进法，其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将 在每个时间
11、段上约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度” ，以同样在每个时间段内每月以 相 同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。4）增本减息法 就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是 从小到大，使得每月归还的本息总额一样的一种变体还款方式。九、其它相关知识1、提前还贷如何办理目前，个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款已推出了允许借款人改变还款计划、 提前偿还 部分或全部贷款的业务。 然而因为提前偿还贷款、 特别是提前偿还部分贷款， 需要对原借款合同中 三方约定的借款期限、 贷款余额等内容重新修正与计算， 在操作上有一定的复 杂性，借款人需了解和 掌握下列的一些要求
12、与规定：1）借款人须在按月正常偿还贷款本息 6 个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全 部贷款；2 贷款机构为严格贷款管理， 对提前偿还部分贷款规定了最低限额， 一般需 1 万元以上、 以万 为单位的整数。3）借款人提前还贷一般需提前 15 天告知贷款机构， 并须持原借款合同、 银行还贷储蓄 卡、每 月还贷本金利息表、 本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请 （公积金贷款向住房 资金管理部门提 出申请，商业住房贷款则向贷款银行提出申请） ，并须经其审核同意；4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金 额存入银行 储蓄卡内。 贷款机构经确认后， 对属于是提前偿
13、还部分住房贷款的， 则将再按原 借款合同中确定的 计息还贷方式（一般为“等额本息还款法” 、“等额本金还款法”等） ，以“先息后本，每月等额减 少，缩短还款期限” 的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的 借款余额和最终偿还期限，重新打 印“每月还贷本金利息表” ，重新与借款人签订“借款变 更合同”。无论是提前偿还部分贷款、或是 提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定 的时间内到银行办理提前还贷划款。5）提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。 在借款人提前偿还全部贷款后， 贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。 而由于借款 人原在办理贷款时已
14、一次性付清了借款期内的所有保险费， 故原个人住房贷款房屋 保险合同此时已提 前终止。 按有关规定， 借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明， 到保险公司按月退还提前期 的保费。2、还款期内利率变化时还款额的计算 根据人民银行的规定， 贷款期间如遇国家调整利率， 贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的， 实行 合同利率， 不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始， 按相应期限档次利率 进行调整。 调 整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现， 再以调整后的利率重新计 算月还款额。例如：申请贷款 10 万元，贷款期为 10 年，现行利率为 5.04 %。月还款额为 1063 元。 在还
15、款 6 年 3 个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为5.31 % （5年以内）、5.58 %（ 5 年 以上），则当年余下的 9个月仍执行合同利率 5.04 %，从第 8年开始，按 10年期的利率 5.58 % 重新计算月还款额。3、 按揭贷款中的七个常见问题1 ）按揭办不下来，是开发商作梗2）办不了按揭，开发商骗我买房！3）开发商真麻烦：办理按揭时要求夫妻双方到场4）按揭办理不顺，一定是开发商的原因5 ） 办不了 20 年按揭，是年龄歧视6）按揭首付提高，是房子有问题7 ） 房屋有质量问题，按揭就不付4、等额本息还款法与等额本金还款法的比较 房地产按揭有两种主要还贷方法：一是等额本息还款，即 借款人每月以相等的金额偿还贷款本息， 每月还款额度相同； 另一种是等额本金还款， 即借款人每月等额偿还本金， 贷款 利息随 本金逐月递减， 首期支付较多， 以后逐月减少。 这两种还款方式主要有以下两点区别： 1 ）还款前 几年的利息和本金比例不一样。 “本息还贷法” 前几年还款总额中利息占的比例较 大，所以二者的比 例最高
