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1、沈阳名流印象项目价格定位报告前 言随着房地产市场的逐渐成熟，理性的价格在激烈的市场竞争中的地位日趋明显。在房地产市场销售的整个过程中，价格定位是贯穿始终的一个重要因素，同时也是项目整体发展的灵魂。一方面，它要服务于项目的总体销售目标；另一方面，它还要保证开发公司的利润并使产品迅速被市场接受。任何一个房地产开发项目，其价格定位的目标均存在多元化的特征，且不同的销售周期，价格的目标定位侧重点是有所变化的，因此对项目价格的整体定位有着相当高的要求。这不仅要求我们对整个项目价格的理解和判断，更要求我们对产品及市场情况的深度认知，影响产品价格的因素有很多，包括成本、竞争情况及市场需求情况，在实际定价过程
2、中更应该侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素，如竞争情况及市场需求情况来选定定价方法，因此项目整体的价格定位是房地产营销策划的关键环节，是重中之重，是项目发展的核心竞争力。价格就像是公司利润与客户利益之间的一座桥梁，价格高了意味着超额的利润，但或许就是产品失去市场竞争力的开始。而价格低了可能为企业带来薄利多销的诱人前景，但更可能让企业失去巨大的利润空间；如何达成两者之间的平衡，如何让我们的项目即叫好又叫座，这是我们价格定位报告解决的重点；本报告凭借凌峻公司15年专业房地产的经验，针对沈阳市整体的经济环境、房地产行业发展的趋势、产品的市场接受情况、客户需求情况及产品发展的空间等，提出相应的产
3、品价格定位，旨在研究名流印象产品未来销售的市场接受程度，为项目的发展提供有效的理论及数据支持；数据来源及调查结果说明： 楼盘基础数据深访，由凌峻地产沈阳公司市场部专人对浑南市场部分项目销售部相关人员进行深访、调研；报告研究内容l 研究项目潜在的竞争对手，为项目整体价格定位确定基本的参考系数；l 研究项目基本情况，结合自身产品特点，确定合理的、有竞争力的入市价格；【市场价格定位报告逻辑思路框架图】对手分析自身分析寻找切入点入市基准价格价格定位思考过滤 与 配对市场共性化定价模式市场差异化定价模式核心价格定位具体房屋价格总体价格定位第一部分：总体价格定位1.1.定位原则价格的高低是决定项目销售目标
4、及利润水平的标准，制定合理的销售价格必须是慎重研究，以“销售快速化、目标最大化”为整体销售的策略导向，同时结合浑南市场年中大量放量的实际情况，及周边项目的销售情况，确定以“平价入市、快速出货、匀速提价、提高利润”的整体价格定位原则；1.2.定位方法根据浑南房地产市场目前的发展情况、一方面针对同类产品的竞争，另一方面针对自身的产品特点。采取两大定价方法来解开价格定位，以保证准确的基准入市价格； 第一种方法：竞争导向定价法 第二种方法：加权平均定价法1.3.具体操作整体入市基准价格定位(均价)l 竞争导向定价法1、现阶段修正价格区间汇总 确定类比项目1月25日3月1日凌峻对浑南市场部分项目进行统计
5、调研，对以下几个重要项目进行深入研究，本表是调查中的几个重点楼盘； 修正价格区间修正价格区间是研究本项目定价的基本条件，以下部分楼盘开盘较早，且都分期或分组团进行推售，动态价格变化较快，此表以项目各阶段价格等因素做为对比数据，准确计算现在的修正价格区间； 对比项目产品价格情况楼盘名称产品类型目前均价区间（截至3月2日）修正均价区间坤泰（二期）高层/小高5100530051005300沿海（一期）高层4600480046004800金地（三期）高层/小高5800620058006200首创（一期）高层5200540052005400金水（三期）高层/小高5300550053005500名流印象（
6、10-12#号）高层/小高未售4700-66002、类比产品一次评估与加权 类比产品一次评估加权 - （平均分）权重列项系数坤泰沿海金地首创金水名流基础评估权重列项系数高层小高高层高层小高高层高层小高高层小高基础项20%位置情况64.543.54.55.54.5交通情况64.543.54.554.5公共配套8775.56.577项目项80%项目规模20151215121215产品类型20121012101212园区景观158.5810989项目包装1599121097物业服务158910988企业品牌158101211109总分10076.57383.576.576.576平均分107.657
7、.38.357.657.657.6 类比产品一次评估加权 - （加权分）权重列项系数坤泰沿海金地首创金水名流加权评估权重列项系数高层小高高层高层小高高层高层小高高层小高加权项未来放量0.30.10.10.10.10.050.2修正均价区间0.30.10.050.150.150.150.1整体品质0.40.10.10.250.150.20.2总分10.30.250.50.40.40.5说明：类比项目的加权分是确定入市基准价格的关键所在，考虑到以上部分项目都早已入市销售，因此加了未来放量规模、修正价格区间及整体品质等三个权重项，已确保基准价格的准确；3、确定修正加权系数及修正价格 修正加权系数A、
8、公式：修正系数（H） = 基础评估平均分 + 加权评估加权分H = 名流印象 = 7.6 + 0.5 = 8.1B、加权系数修正：坤泰 = H1 = 7.65 + 0.3 = 7.9沿海 = H2 = 7.3 + 0.25 = 7.55金地 = H3 = 8.35 + 0.5 = 8.85首创 = H4 = 7.65 + 0.4 = 8.05金水 = H5 = 7.65 + 0.4 = 8.05 确定修正价格A、修正价格公式名流印象修正加权系数类比楼盘加权系数*类比楼盘修正价格区间之和2修正价格（P） =B、修正过程7.958.125100+5300*P1 坤 泰 = = 52507.558.
9、124600+4800*P2 沿 海 = = 50208.858.126000+6200*P3 金 地 = = 55008.058.125200+5400*P4 首 创 = = 53008.058.125300+5500*P5 金 水 = = 54004、合理入市基准价格（参考均价）PX = 5290元/5250元/ + 5020元/ + 5500元/ + 5300元/ + 5400元/5 结论：PX价格为权重系数测算工具计算出来的10#12#楼合理入市的基准销售均价，以5290元/为基准，确定具体房屋价格；第二部分：具体房屋价格2.1.10#楼、11#楼、12#楼基本情况l 产品区位1321
10、07654981112D41地块l 具体指标10#、11#为小高层，12#为高层，共计四种户型，三个面积段，248套房子。以下为房屋具体情况（表格中户型编号为方便提报，虚拟使用，没有最终确定）注：户型排布东西楼号类型户型面积套数总计10#小高A142.4 1768套B97.08 17B97.08 17A142.4 1711#小高A142.4 1768套B97.08 17B97.08 17A142.4 1712#小高A123.27 28112套B99.28 28B99.28 28A123.27 28总计248套2.2.具体价格定位方案l 楼层调整系数 （垂直差） 用垂直系数W表示；建筑类型高层（
11、30顶）小高（18顶）楼层差30元/层30元/层说明：以9层、10层为基准标准层，进行楼层的层差系数调整；垂直差具体系数：以10#楼为例（其它房屋在后面具体定价中有详细说明）；层数23456789101112131415161718垂直系数-3-3-3-2-2-1-10011122232l 指标调整系数 （水平差） 用水平系数G表示；楼号房型面积把山朝向景观户型面积噪音水平差系0.10.250.250.150.150.110#A142.4-0.02+0.2-0.2+0.05-0.05-0.03-0.05B97.08+0.1-0.1-0.25+0+0.15-0.03-0.04B97.08+0.1-0.1-0.25+0+0.15-0.03-0.04A142.4-0.01+0.15-0.2+0.05-0.05-0.03-0.0611#A142.4-0.02+0.2-0.2+0.05-0.05-0.03-0.05B97.08+0.1-0.1-0.25+0+0.15-0.03-0.04B97.08+0.1-0.1-0.25+0+0.15-0.03-0.04A142.4-0.01+0.15-0.2+0.05-0.05-0.03-0.0612#A123.27-0.05+0.15-0.25+0.15-0.02-0.05-0.07B99.28+0.1-
