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1、 .房地产销售人员培训教材001- -日期： / 房地产培训教材房地产权益解释：土地所有制的形式：即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。土地所有权：是指土地所有者在法律规定的围，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。土地占有权：是指土地所有者对土地的实际控制权。土地使用权：是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地收益权：是指基于对土地使用权而取得的利息的
2、权利。土地处分权：是指依法对土地处置的权利，即在法律允许的围之决定土地的最终归属。取得建设用地的方式：主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式。有偿取得方式：（1）以土地使用权出让方式取得土地使用权。（2）以土地使用权转让方式取得土地使用权。（3）以土地使用权出租方式取得土地使用权。（4）以土地使用权入股方式取得土地使用权。无偿取得方式：就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。中华人民国土地管理法规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其它用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取
3、得土地使用权。土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。土地出让金：全称应为“城市国有土地使用权出让金”。指为了获得城市国有土地一定期限的使用权，由受让人（使用权人）所支付给土地所有者即：国家（城市政府）的代价，它实际上是一定期限一定量土地各年地租
4、现值之和，表现为几十年使用权的出售价格。它又可称作生地批租费。按区位等级和用途论价，商业用地分19个级别，住宅用地分7个级别；土业用地分五个级别。住宅用地按租费标准控制为50150元/，但实际成交价大多为70120/土地使用权出让形式：主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。土地使用权出让年限：1。居住用地70年；2工业用地、教育、科技、文化卫生、体育与综合或其它用地50年；3商业、旅游、娱乐用地40年；土地征购：指由代表国家或城市政府的法定土地专营部门向农村集体经济组织征购土地的行为。土地批租：指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，受让人为此支付土地使用权出让金的行为
5、。它又称土地使用权出让。土地使用权转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限，在履行原合同义务的前提下，将土地使权让渡给其它使用者的经济行为。土地使用权转让形式：包括出售、交换、赠予、抵押、出租、继承等几种形式。房地产开发企业相关知识：房产：是房屋与其权利的总称。地产：是土地与其权利的总称。房地产：是房产和地产的总称，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质与其权利构成的财产总体。也称不动产，是动产的对称。房地产的主要特点：有限性、垄断性、固定性、耐久性、级差性、整体性、异质性（单一性）、适应性、风险性、敏感性、基础性、综合性、先导性、超前性、保值增值性。房地
6、产转让：指由土地批租出让时的原受让者将其开发过的土地（地产）使用权或连其地上的建筑物（房产）、其它附属物的所有权一次性出售给新的土地受让者或房地产的购买者的行为。房地产抵押：指抵押人以其所拥有的房地产作为本人或第三债务偿还或履行合同的担保。房地产的基本类型：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其它专用房地产。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以与对经济活动进行控制和管理的行为。房地产相关企业的四大类型：开发经营管
7、理企业、中介组织企业、物业管理企业、房地产金融企业。开发经营管理企业：是指通过市场调查、可行性研究以与其它前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间，把资本转化成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。中介组织企业：是指在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节和阶段中，为当事人提供有偿的中间服务的经营活动的企业。物业管理企业：是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。房地产金融企业：是指各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构。房地产二次开发：指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房
8、屋。房地产一次开发：一次性连土地、房屋开发完成。工业物业开发：是指将资金投入到工业标准厂房、仓库与其它工业项目的开发经营活动商业物业开发：是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。房地产开发经营的大体流程：（1）建设工程项目设立和企业组建；（2）房地产建设工程项目规划与审批；（3）土地使用权的取得；（4）征地与拆迁；（5）工程建设与管理；（6）房地产的租售管理；（7）房地产的物业管理房地产经营成本的组成：（1）土地征用费用。主要包括征地费、青苗补偿费与其它地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。（2）拆迁安置
9、费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。（3）前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。（4）房屋建筑安装费用。（5）基础设施建设费。（6）公共设施建设费用。（7）管理费用。（8）筹资成本与利息的支出。（9）其它必要的支出。取得城市建设用地的步骤：（1）建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证；（2）经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，并确定拆迁房屋的地域围；（3）由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证围的被拆迁人，停止房屋与其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在的区、县房屋土地管理局
10、，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年，在拆迁的围停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。取得房屋拆迁许可证条件：（1）建设项目的批准文件；（2）规划管理部门核发的建设用地规划许可证；（3）区、县级以上人民政府批准的使用土地的证明文件（如国有土地使用权证）；（4）房屋拆迁计划和房屋拆迁方案；商品房销售：包括商品房现售和商品房预售。商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由
11、买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）低层建筑主体结构封顶、多层主体结构施工至2/3、小高层高层主体结构施工至1/2；（5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。申办商品房预售登记，应当提交的文件：（1）上面（1）（3）项规定的证明材料；（2）营业执照和资质等级证书；（3）工程施工合同；（4）预售商品房分层平面图；（5）商品房预售方案。商品房现售的条件：（1）营业执照和资质
12、等级证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通迅等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础。房地产市场：指房地产交换的场所，也是房地产交换关系或流通过程的总和。房地产市场的类型：. 按市场层次和交易权益的划分：市场层次子市场土地征购市场一级市场土地批租市场房地产转让市场房地产租赁市场房地产市场二级市场房地产抵押市场房地产信托市场房产租赁市场 房产买卖市场三级市场房产调换市 房产典当市场房产按揭市场房产拆迁市场房产租、售后服务市场.按市场组成要素划分：土地使用市场
13、房屋商品市场房地产劳务市场房地产信息服务市场房地产销售名词解释：土地：一般泛指地球表面上的一切陆地。城市土地：指城市建成区的地球表面陆地与水域。郊区土地：指城市土地以外的土地。地皮：指供建筑使用的土地。空地：指没有被利用或没有建筑物之地。建筑物：指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房屋：指能够遮风避雨并供人类生活、居住，从事生产、经营、文化、科研、军事等活动的有一定空间的建筑物。构筑物：指一般不能在其进行生活与生产的建筑物。物业：是港澳粤地区方言对房地产的称呼。开发商：是指从事房地产开发和经营的企业和组织。建筑商：是指从事房屋建设和设备安装的企业。按揭：由传入之信贷专业用语。指由购房
14、人以即将购得的房产或楼花作抵押，开发商提供担保而取得购房贷款的法律行为。楼花：指预售的房地产。售房五证：指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。三通一平：指路通、电通、水通与场地平整。它是土地开发所必须进行的最起码的基础设施开发容。七通一平：指道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、热力（供暖）通和场地平整。它是土地开发中较为完整的基础设施开发容。城市基础设施容：一般包括能源系统、给排水系统、道路交通系统、邮电通讯系统、环保系统、安全系统、土地平整工程。城市公共配套设施容：一般包括：行政用房、文教用房、商
15、业网点用房、车库（车棚）、其它。层高：指房屋的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离净高：指楼板与地面之间的净距离。进深：建筑外墙纵向轴线之间的距离。开间：建筑横向轴线之间的距离。建筑间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积。总地价：指一块土地的全部价格，又称土地总价格。单位地价：指一块土地的全部价格，它可反映地价水平高低。单位地价总地价土地面积楼面地价：指平均该土地上每单位房屋建筑面积的地价，又称单位建筑面积地价。楼面地价总地价该块土地上总建筑面积单位地价容积率 房地产面积计算相关解释：人均总占地面积=建筑红线总用地/本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积=小区总住宅用地/本小区规划居住总人数。总建筑面积（平方米）：指小区住宅、公共建筑、人防地下室面积总和使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米
