商业银行房地产贷款风险管理指引

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1、更多企业学院：中小企业管理全能版183 套讲座 +89700 份资料总经理、高层管理49 套讲座 +16388 份资料中层管理学院46 套讲座 +6020 份资料国学智慧、易经46 套讲座人力资源学院56 套讲座 +27123 份资料各阶段员工培训学院77 套讲座+ 324 份资料员工管理企业学院67 套讲座+ 8720 份资料工厂生产管理学院52 套讲座+ 13920 份资料财务管理学院53 套讲座+ 17945 份资料销售经理学院56 套讲座+ 14350 份资料销售人员培训学院72 套讲座+ 4879 份资料商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监督管理委员会第一章 总 则第一条 为提

2、高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关 银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、 消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个 人住房贷款、商业用房贷款等。本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土 地前期开发、整理的贷款。 土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一 级开发的机构。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售、 出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类 型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商

3、 业为用途的各类型房产的贷款。第二章 风 险 控 制第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷 款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险 控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。商业银行办理房地产业务， 要对房地产贷款市场风险、 法律风险、 操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上 述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的 受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和 行为规范，明确相应的权责和考核标准。第六条 商业银行应对

4、内部职能部门和分支机构房地产贷款进行 年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整 改情况。第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着 重于其企业资质、 业内声誉和业务操作程序等方面的考核， 择优选用， 并签订责任条款， 对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明 确的赔偿措施。第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房 地产行业市场风险予以关注。第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所 发放

5、贷款的情况进行详细记录， 并及时对相关信息进行整理分析， 保 证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨 询系统，以利于各商业银行之间、 商业银行与社会征信机构之间的信 息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。第三章 土地储备贷款的风险管理第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营 管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况 调查分析，包括该土地的性质、 权属关系、测绘情况、 土地契约限制、 在城

6、市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地 经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等 方面的政策和研究， 实时掌握土地价值状况， 避免由于土地价值虚增 或其他情况而导致的贷款风险。第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构 资金专户，加强对土地经营收益的监控。第四章 房地产开发贷款的风险管理第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证的项目不得发放任 何形式的贷款。第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开 发项目资本金比例不

7、低于 35 。第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制， 对该贷款项目进行尽职调查， 以确保该项目符合国 家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需 求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调 查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近 三年的经营管理和财务状况， 以往的开发经验和开发项目情况， 与关 联企业的业务往来等。 对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发 企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力 或有不良经营记录的， 贷款发放应严格限制。 对于依据

8、项目而成立的 房地产开发项目公司， 应根据其自身特点对其业务范围、 经营管理和 财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等 进行深入调查审核。第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确 保担保真实、合法、有效。第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风 险防范机制。 在房地产开发企业的自有资金得到落实后， 可根据项目 的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控， 防止贷款挪作他用。 同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的 项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等， 及时发现并制止违规使用贷款情况。第二十一条 商

9、业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使 用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产 开发企业销售款进行监控， 在收回贷款本息之前， 防止将销售款挪作 他用。第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况， 确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后， 该房屋 能够在合理期限内正式交付使用。第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等 潜在的法律风险。第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地 产开发项目的影响， 利用市场风险预警预报机制、 区域市场分类的指 标体系，建立针对市场风险程度和

10、风险类型的阶段监测方案， 并积极 采取措施化解因此产生的各种风险。第五章 个人住房贷款的风险管理第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定， 不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款 人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、 借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目 内容参见附件 1 ）。第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提 供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情 况）将经过贷款审核人员的调查确认， 并要求借款人据此签署书面声 明。

11、第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信 息以风险评估报告的形式记录存档。 上述相关信息包括个人信息的确 认、银行对申请人偿还能力、 偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估 情况（具体内容参见附件 2 ）。第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同 意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、 准确性及合法性进行复审。第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、 职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展 对收入水平的影响； 应通过借款人的收入水平、 财务情况和负债情况 判断其贷款偿付能力； 应通过了解借款人目前居住情况及

12、此次购房的 首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素， 并据此对贷 款申请做整体分析。第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查， 包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部 门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查， 审核贷款 申请的真实性及借款人的信用情况， 以了解其本人及家庭的资产、 负 债情况、信用记录等。商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或 在上述机构内持有超过 10 股份，或其个人收入的主要来源为上述 机构的经营收入者） 申请个人住房贷款进行审核时， 不能仅凭个人开 具的收入证

13、明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、 银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情 况和真实财务状况，全面分析其还款能力。第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款， 如借款人是自雇 人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表， 业务资料并进行审核。第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷 款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过 80 。第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人 住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50% 以下（含 50% ），月所 有债务支出与收入比控制在 55 以下（含 55% ）。房产支出

14、与收入比的计算公式为： （本次贷款的月还款额 +月物业 管理费） / 月均收入所有债务与收入比的计算公式为： （本次贷款的月还款额 +月物业 管理费+其他债务月均偿付额） / 月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入， 即单一申请为申请人本人可支配收入， 共同申请为主申请人和共同申 请人的可支配收入。 但对于单一申请的贷款， 如商业银行考虑将申请 人配偶的收入计算在内， 则应该先予以调查核实， 同时对于已将配偶 收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外 的工作和收入背景， 了解其在华购房的目的， 并在对各项

15、信息调查核 实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确 定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可 根据各行实际情况选择内部评估， 但要由具有房地产估价师执业资格 的专业人士出具意见书， 或委托独立的具有房地产价格评估资质的评 估机构进行评估； 对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的 楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办 人员须至少直接与借款人面谈一次， 从而基本了解借款人的基本情况 及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经 办人员的见证签署。商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定 发放抵押贷款的， 应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房 地产抵押登记。第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专 门的处理方法， 除将发放原因和理由记录存档外， 还应密切关注及监 控该笔贷款的还款记录。第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。 应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。第六章 风险监管措施第四十二条 银监会及其派出机