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1、房地产业发展现状调查汇报近期，国内城市房价跌幅过深、商品房成交量急剧萎缩，引起了政府、社会和市民的广泛关注。 为充分认识和应对当前房地 产业发展形势，采取有力措施规范和引导我市房地产业持续稳定 健康发展，市建委牵头组织发改、财政、国土、统计、规划、房 管、国税、地税、银行等部门和单位，对我市房地产业发展情况 进行了一次深入调研，现将有关情况报告如下。一、房地产业发展整体情况我市房地产业始于 #年的老城区改造，经历了 #- # 年的起步期、#- #年的开发热潮期、#- #年的深度 调整期、#- #年平稳发展期、#- #年高速发展期和 今年以来的适度调整期。从总体看，我市房地产业发展健康、态势良好
2、、贡献突出，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。（一）房地产业对地方经济拉动作用明显。一是房地产业对地方经济支持的比重逐年增加，# - #年,全市房地产业累计完成投资#.#亿元，新开工面积#.#万平方米，竣工面积 #.#万平方米，房地产开发投资占GDP比重#.#%，年均增长#.#%。二是房地产业开发土地收益、财税收入增幅明显。房地 产业税收在第三产业税收增幅当中增长幅度仅次于交通运输业 和租赁商务业。#年，全市房地产业共实现税收 #万元，占第三产业实现税收收入的 #.#%,占税收总收入的#.#%;占 地方财政收入的#%较#年增长#.#%;实现出让土地收益 #.#亿元，较#年增长#.#%，占地
3、方财政收入的 #.#%。特 别是乳山银滩等热点区域，房地产业已经成为经济发展的引擎， 对地方财政的贡献度平均达到 #%以上。三是房地产业直接拉动 了生产、流通、消费领域经济增长。据测算，每增加#亿元房地产投资，可引发#.#亿元的总产出增量和 #.#亿元的增加值增 量，并直接带动建筑、建材、冶金、化工等#多个行业的发展；住宅行业每吸纳#人就业，可以带动相关行业#人就业，目前 我市共有房地产开发企业 #家，从业人员约#万人，房地产业仍 然是我市地方财政收入中最具活力、最有潜力的行业。(二) 住房供应结构进一步优化。一是大力实施城中村改造和保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。按照市区旧村拆迁
4、改造计划(#-#)，将完成#户、#.#万平 方米的拆迁，新开工面积 #.#万平方米，改善市区“城中村” 近#万名群众的居住条件和生活环境，截止目前已累计拆迁 #户、#.#万平方米，新开工建设 #.#平方米，完成三 年计划的#.# %、#.# %。全市累计建成经济适用房和廉租房 #.#万平方米，为#户低收入家庭解决了住房问题。建立和推 行了廉租住房制度，为#户家庭发放了租房补贴。二是认真落实国家有关住房套型结构比例（#/#）等政策，新建商品房比例协调，基本能够满足不同层次的住房消费需求。#年以来，市区新增#平方米以下普通商品房供应 #.#万套、面积#.#万 平方米，占新增总量的#.#%。三是认真
5、执行国家土地、信贷、 税收等一系列调控政策，出台了有关贯彻意见及措施，编制实施了市住房建设规划（#- #）,有效遏制了房价上涨势头。 #年以来，市区预售住房平均价格开始震荡下行，到#月份，市区预售住房平均价格为 #元/平方米，同比下降了 #%比最 高月份（#年#月份）的#元/平方米下降了 #%（三）人居环境条件进一步改善。 认真执行住宅产业化、“四 节一环保”等政策，广泛应用新型环保、节能建筑材料，商品房 配套服务设施进一步优化，城市居民居住条件不断得到改善，截止#年底，全市实有住宅使用面积 #万平方米，城市居民人 均住宅使用面积#.#平方米，高于全省平均水平。市区先后投 资#亿多元，对#个旧
6、住宅小区进行综合整治，解决了一大批群 众反映强烈的热点难点问题，受益人口超过#万。建立了市住宅与房地产信息网和房地产企业资信评价动态管理系统，健全完善了房地产市场信息披露机制，组织企业参与行业交流合作，开展 了国家康居示范工程等系列评先选优活动，提升了我市房地产企业的整体竞争力。目前，我市具有三级以上资质的房地产开发企业#家，年营业额过亿元的达 #家,开发了一大批高水准的精品 楼盘，有#个项目荣获“泰山杯奖”，有 #个项目通过“国家康 居示范工程”审查，#个项目荣获建设部“广厦奖”，#个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，很好地引导了行业发展和市场消费。二、当前房地产业存在的主要问题及原因分
7、析（一）开发企业普遍存在资金短缺问题。房地产业是资金密集型的行业，对金融支持依赖性较强。今年上半年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩的货币 政策（部分金融机构在房地产开发贷款审批条件中要求开发商自 有资金比例由#%提高到#%,#年#-#月份，房地产业贷款发 放速度明显下降，分别比去年同期减少#.#%、#.#%、#.#%。再加上今年以来房屋销售形势严峻，资金回收慢，除少部分实力强的企业资金运作暂未出现问题外，大多数中小规模的房地产企 业出现资金短缺问题。 在这种大环境下，有些原有计划拿地的开 发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或
8、闲置不建的现象，市区在#年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地有#亩，其中既有规划设计等前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况；有些企业的项目正在建设，因得不到正常贷款被迫采取民间高息融资的方式筹集建设资金；有些企业因为销售市场低迷、资金回笼难，无法按期偿还原有银行贷款；还有一些旧村改造项目，在拆迁和回迁安置房建设上不同程度存在着找不到合作 伙伴和资金短缺问题，市区至今有#个村还没有找到合作开发伙伴，还有#个村虽有开发商，但是遇到了资金困难，回迁房建设 进度不快。（二）房地产交易量明显下降。今年以来，北京、上海、深 圳、广州、杭州等大城市房价率先进入下行通道，广大居民已
9、形成了房屋降价的预期， 持币观望氛围非常浓厚，导致房屋交易市场持续低迷。以中心城市为例，今年前三季度，共批准预售商品房#.#万平方米、#套，而去年同期是 #.#万平米、# 套，同比下降#.#%、#%;新建商品房销售面积 #.#万平米， 同比下降#.#% ；二手房交易面积 #.#万平方米，同比下降 #.#%;房地产交易额 #.#亿元，同比下降 #.#%。以往每年 的“金九银十”是销房旺季，今年却变成了销售的寒冬，#、#、#三个月预售住房成交量大幅度减少，月均交易量只有#套，仅相当于去年同期的#/#。市场的低迷也使商品房空置率增加，今 年前三季度住宅空置面积达到 #万平方米，增幅达#%（三）在建房
10、地产项目成本处于高位。我市在建的房地产项目，大都是在#-#年“房地产热”时拿地建设，和现在低迷的形势相比，其成本处于高位，面临着较大风险。一是直接建安成本高。#年下半年开始，国内钢材、水泥等建材价格以及 工人工资出现大幅度攀升， 钢材从#元/吨涨到高峰时#元/ 吨，水泥从#元/吨涨到高峰时#元/吨，工人工资也上涨了 #%另外，随着抗震、节能等国家建筑新标准的颁布执行，也 增加了房屋建安成本。 以多层住宅为例，上述因素能使建安成本 增加#%二是融资成本高。基于房地产开发企业高负债率的特 点，其用于购买土地和建设的资金中有很大比例来自于外部的借 款，尤其是商业银行的贷款，在前一段时间紧缩银根、加息
11、的情况下，房地产开发企业融资成本增加较大。三是土地成本高。在#年和#年，市区土地拍卖屡创新高，#年，市区房地产开发用地平均成交价格比 #年增长-#%; #年，市区房地产 开发用地平均成交价格比 #年增长#%今年上半年，市区房 地产开发用地平均成交价格 #.#万元/亩，比#年增长#%。 土地价格的节节攀升，使土地费用在房价中所占的比重由#年平均#%左右上升到接近#%以建大东南置业公司的机床厂项 目为例，该项目土地拍卖价为#万 /亩，按照容积率折算到建筑 楼面价为#元/平方米，再加上前期费用、建安成本、资金成 本和税费，项目开发建设成本超过#元/平方米。（四）房地产业土地和财税收入增幅回落明显。在
12、开发用地出让方面，市区今年出现流拍 #宗（村庄改造用地#宗、普通住宅 用地#宗、酒店用地#宗），退地#宗（大屋公司退地），一定程度 上减少了政府土地收益。在房地产税收方面，今年#-#月份，全市房地产企业入库税款 #.#亿元，同比增加#% #-#月份，全市 房地产企业入库税款 #.#亿元，同比增加#% #-#月份，全市 房地产企业入库税款#.#亿元，同比增加#%房地产税收增幅 明显回落。分析入库税收比去年同期增加的主要原因：一是房地产企业今年的销售收入中有很大部分金额是收取去年或者前年 度合同的尾款或者到账的按揭款；二是税务部门加强了税收征管力度、加大清理欠税力度。 从财政部门征收契税的情况来看
13、，今年#-#月份，市直契税额比去年同期增长 #%延续了去年以来契 税收入高速增长的势头，但是契税收入的高速增长主要集中在 #-#月份；#月份以后的#、#、#三个月，契税收入均低于去年同 期收入水平，这也进一步反映出 #月份以后房地产交易市场的冷 淡。（五）用户投诉现象较多。由于前几年房地产市场的持续升 温和快速膨胀，房地产行业也暴露出监管不到位、信息不对称、 企业不诚信、居民不满意等问题，引发较多的用户投诉。这些投 诉在银滩、张村等外销房较多的区域尤为突出，反映的问题主要有以下几方面：一是物业管理不到位、小区环境脏乱差、物业企业乱收费、侵占物业管理用房等问题；二是开发商不履行承诺、 虚假宣传、
14、合同约定事项不兑现、不能及时办理房证等问题；三 是小区配套不完善，房屋存在质量缺陷等问题。特别是近期，外地购房者要求退房的现象明显增加。三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议总体上看，我市房地产业经过多年的发展，投资持续稳定增长，经济贡献率不断提高， 成长和发展空间不断扩大， 基本面是 长期向好的。目前我市房地产价格基本不存在泡沫，销售仍然在健康、正常范围内。当前房价居高、市场低迷的现象只是暂时的、 短期的，从长远来看，我市的房地产价格仍然有上涨空间，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要因素。其次，城化进程加快拉动购房需求。#年末，市区总人口为#.#万人，年均增长#.#%，市区建成区面积达到 #平方公里，随着工业新 区的不断完善，市区人口和规模还将继续扩大。十七届三中全会出台的关于土地承包经营权流转的重大政策，将进一步加快农村人口向城市集中的步伐，这些城市新增人口将产生大量的住房需 求。第三，外地人来威投资购房趋势明显。的地理位置得天独厚，自然风光优美，未来随着机场扩建、城际铁路的建设，城市功能会更加完善，房地产市场对外地人的吸引力将不断增加。针对当前的情况，国家已经出台了多项政策，其他城市也相继出台了相关的“救市”意见，相信经过新一轮调整和转型，会更好地促进 房地产业持续健康发
