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1、 .wd.20132014第一学期财务案例分析课程期末考核作业题目：A公司的工程投资效果评价姓名： 班级：学号：作业评语：作业成绩：教师签名：一、 引言在信息时代市场需求变化的节奏很快，企业生产的产品寿命周期显著缩短，企业必须及时进展产品升级和新业务的开发，由于新产品或新业务开发将设计企业大量资本性支出，因此新产品或新业务开发一旦失败将给企业的可持续开展产生严重威胁。如何根据企业自身资金状况和经营特征选择适合企业开展的投资工程，是企业财务管理面临的最重要的课题之一。本案例选择的A公司是一家大型的制造企业，在酒店投资工程和房地产投资工程之间，企业决策层必须做出选择。二、 工程背景A公司是一家大型
2、的制造企业，目前的资金利用率计较低，存在一定的闲置资金，而且公司产品单一，有的产品销售顶峰期已过，如果一旦市场方面出现问题或是出现价格竞争将严重影响企业的开展，公司董事会觉得这样下去不是方法，必须开发新工程。在公司总经理办公室推动下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出两个投资工程：酒店投资和房地产开发。三、 工程的主要内容1、 酒店投资工程A公司每年因业务来往招待客人的费用高达几百万元，既然存在着一定的闲置基资金，为了长远开展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司宾华大酒店，注册资本5000万元。表1-1 滨华大酒店投资预算表 单位：万元工程金额
3、房产总支出30年直线法折旧，无残值2851.2购置设备10年直线法折旧，无残值900装修费10年平均摊销960筹办费5年平均摊销40合计4751.2表1-2 滨华大酒店利润预算表 单位：万元工程未来年份12345678营业收入70107010701070107010701070107010付现本钱4244.664244.664244.664244.664244.664244.664244.664244.66非付现本钱289.04289.04289.04289.04289.04289.04289.04289.04营业本钱合计4533.74533.74533.74533.74533.74533.7
4、4533.74533.7利润总额2476.32476.32476.32476.32476.32476.32476.32476.3所得税619.075619.075619.075619.075619.075619.075619.075619.075净利润1857.2251857.2251857.2251857.2251857.2251857.2251857.2251857.2252、 房地产投资工程由于A公司有一定的闲置资金，为了长远开展，改变单一的经营模式，公司拟组建一家全资子公司滨华房地产开发，注册资本8000万。地理位置：经济开发区6号大街与沿江大道交汇处500米左右。东邻之江，北邻省内最
5、大高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来开展前景不俗。快速路、沿江景江大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业，商业规划齐全可以满足各类生活娱乐购物需求。表1-3 滨华海景城现金流量预算表 单位：万元工程未来年份012345工程总收入0011068.7327866.7815176.48 24134.01工程总投资4640.527319.7611209,2911760.426110.37 1665.01转让房产有关税金00608.783032.672334.71 13668.06现金净流量-4640.52-7319.76-749.3413073.696731.4 8800.94四、工
6、程优劣评价一 酒店业 1、酒店业的现状及开展趋势酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会开展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。近几年，我国酒店业迅猛开展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2007年，我国酒店业开展迈上新台阶，全年零售额到达12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长奉献率为15.6%。中国酒店业的快速持续开展，显示出了在社会需求扩大和经济开展的大背景下，行业总
7、体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。目前中国酒店企业已经十分注重品牌的塑造和规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国酒店业正蓬勃开展。2、酒店投资风险分析 1)、经营管理者的风险 此方面的风险可能是最主要的也是最重要的，甚至是致命的。首先风险来源于委托代理风险，容易导致道德风险的产生，管理者为了谋取个人利益，从而导致酒店正常运转受到影响。其次，逆向选择风险，投资者会倾向压低薪酬而造成人才的大量流失，酒店在人才培养方面消耗大量资本却得不到应有的回收。最后，经营管理能力的风险。涉及到管理者市场预测，人才选拔等能力都会影响酒店的运转。 2、投资者风险 此方面的风险来源都
8、来自于投资者自身，首先是投资者是否给予经营管理者以公平竞争的时机。其次，投资者是否承当相应的义务。再次，投资者资金缺乏，支付能力差，拖延付款。再次，投资者要求代资垫资的风险。最后，投资者资信风险，投资者违约任意苛求等属于投资者的资信风险。3、竞争对手的风险 此方面的风险主要来源于同行业竞争，竞争对手的技术更新快慢，资金是否雄厚，信息网络的大小，竞争对手是否有恶意竞争的情况。同城酒店数量与竞争程度。 4、外界风险 首先是政治风险，酒店所处的政治背景，战争和内乱，政策的稳定性，经济风险中的合同风险，变更，争议，索赔，条款等内容。建设本钱风险包括融资、财务、利率与汇率波动、税收政策的风险、自然条件风
9、险。二房地产业1、房地产工程市场分析：工程所在城市位于中国东南沿海，中国东南交通重要枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大城市。全市总面积1.66万平方公里，经济兴旺，经济总量居全国省会城市第二位。工程所在区是国务院批准设立的国家级开发区,该开发区确立了建设“国际先进制造基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心的三大目标。2、目标市场定位：外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师及工作者；政府及事业单位中层以上管理干部；外来经商者等。3、房地产开发投资的特点：与一般建设工程相比，房地产开发具有其特殊之处。一般工程建设是先投资后再生产产品，而房地产开发工程投资的过程本
10、身就是房地产声频生产的过程。对于开发销售模式下的房地产开发工程而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,但其投资的大局部又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过工程建设过程中的预售或建成后的销售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。一般工业工程的建设期和经营期都是截然分开的,而房地产开发工程(开发销售模式)由于存在预售模式,使得建设期、经营期和销售期往往交织在一起。五、主要财务指标计算（一） 酒店工程投资回收期=3.31会计报酬率=100=39.09净现值NPV=-4751.2+1857.225(PA,10，8)1+10+3000(PF,10，8)(PF
11、,10，0.75) =-4751.2+9226.6+1303.2=5778.60内含报酬酬率NPV=-4751.2+1857.225(PF,IRR8)(1+IRR)+3000(PF,IRR，8)(1+IRR)=0当IRR=30NPV=-4751.2+1857.2252.9250.821+30000.12260.821=-4751.2+4459.99+301.96=10.75当IRR=32NPV=-4751.2+1857.2252.78600.821+30000.10850.821=-4751.2+4248.04+267.24=-235.92IRR=30+32-30=30+0.04352=38.
12、6现值指数2476.3(PA,10，7)+2476.3+3000(PA,10，8)=12054.6284+2554.694=14609.322414609.3224(PF,10，1)=9.961=2.097（二） 房地产工程投资回收期=3-1+=2.97年会计报酬率= =7.44净现值NPV=-4640.52-7319.76(PF，10，1)-749.34(PF，10，2)+13073.69(PF，10，3)+6731.40(PF，10，4)+8800.94(PF,10，5)=-4640.52-7319.760.9091-749.340.88264+13073.690.7513+6731.40
13、0.6830+8800.940.6209=7970.140内含报酬率当I=30时，=-4640.52-7319(PF,30，1)-749.34(PF,30，2)+13073.69(PF,30，3)+6731.40(PF,30，4)+8800.94(PF,30，5)=-36.3639当i=25时，=1359.0732=IRR=29.870现值指数=1.721工程|指标投资回收期会计报酬率净现值内含报酬率现值指数酒店3.3139.095778.638.63.31房地产2.977.447970.1429.871.72根据上述指标的比拟，选取房地产投资较为适宜。六、 防止房地产开发风险的对策措施：1、
14、开发的多元化把资金选择性地放到不同类型的房地产开发工程上， 投资建造不同收入层次购房者所需要的不同类型住宅、写字楼、商铺和娱乐场所等，减少未来收益的不确定性。 因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益上下相应不同，整体开发风险就会降低。2、风险转移具体有以下三种 根本的方法：通过正当 、合法的非保险手段 如合同条款的拟订 将风险转嫁给其他经济单位。 如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给专业性施工单位，再如实行工程股份化，将经营风险分散在全体股东身上等。通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承当。 但保险的使用的有限的， 并非所有风险都可以保险，在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。以自身财力直接承当风险损失补偿责任。 近年来，以组建专业自保公司作
