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1、房地产评评估报告告常见错错误类型型88例例（一）报报告书结结构方面面的错误误1、报告告书漏项项（如：缺少估估价时点点、法人人代表签签字、估估价原则则、评估估依据、报报告有效效期、缺缺附件等等）。2、报告告书用语语不规范范：如将将估价时时点写成成估价时时间，“坐落”写成“座落”等。或或者用抒抒情语言言。3、估价价时点设设定不正正确。如如：拆迁迁评估应应当设定定在拆迁迁许可证证颁布之之日，而而不是实实地查勘勘之日。对对原估价价结论有有异议的的评估，时时点应为为原报告告书时点点。期房房价值时时点是现现在。4、报告告有效期期除说明明一年外外，还要要说明从从何时计计算（即即：从报报告出具具之日起起计算）
2、，或或者有效效的时间间段。5、如果果考题中中出现“估价师师声明”的具体体内容，要要特别注注意是否否有2位位估价师师签字（抵抵押报告告及拆迁迁评估报报告），则则该地方方是否分分别注明明谁进行行了实地地查勘，谁谁没查勘勘。6、如果果考题中中出现“假设和和限制条条件”的具体体内容，要要注意不不能假设设估价对对象报经经规范批批准改变变了用途途，或者者假设有有合法产产权。7、估价价对象分分析时描描述不全全（应从从区位、权权益、实实物状况况3方面说说明）缺少房房地产权权益状况况描述（如如：没说说明土地地使用权权性质、土土地取得得时间、已已使用年年限，剩剩余年限限。房屋屋所有权权情况等等）；土地实实物描述述
3、不全面面（如：没说明明坐落、地地形、地地势、四四至环境境、土地地开发利利用状况况）；建筑物物实物描描述不全全面（没没说明分分栋建筑筑面积、规规划条件件等）；区位状状况描述述不具体体，如：位于一一栋建筑筑物中的的某一套套待估房房地产区区位状况况中未说说明楼层层朝向。租赁情情况交待待不清（如如：没说说明租金金标准、租租赁期限限）。8、缺市市场背景景分析。9、缺最最高最佳佳使用分分析。10选用用的估价价方法不不妥（应应根据估估价对象象类型、估估价方法法适用的的对象、收收集到的的资料来来确定。如如：一般般情况下下优先选选用市场场法（在在市场活活跃，成成交案例例较多情情况下）；有收益益的商业业房地产产应
4、当优优先选用用收益法法；在建建工程常常选用假假设开发发法、成成本法；单纯的的土地评评估选用用基准地地价修正正法、假假设开发发法；抵抵押目的的评估优优先成本本法，拆拆迁评估估首选市市场法，不不能用市市场法的的必须说说明理由由等。）。11、未未说明每每种估价价方法的的定义、步步骤。12、如如果是特特殊房地地产，要要说明是是否经过过了报批批，是否否可以做做抵押物物。13、抵抵押价值值的定义义不是公公开市场场价值。应应当是公公开市场场价值减减去估价价师知悉悉的优先先受偿额额后的剩剩余价值值。14、保保险评估估不能将将土地价价值记入入（投保保时，保保险金额额不能超超过建筑筑物的价价值）。15、划划拨方式
5、式取得的的土地使使用权抵抵押要扣扣除出让让金。16、拖拖欠工程程款的房房地产抵抵押价值值要扣除除拖欠工工程款（未未拖欠的的，要在在报告的的附件中中提供未未拖欠工工程款的的证明）。17、再再次抵押押的房地地产抵押押价值要要扣除已已担保债债权。18、投投资价值值评估，则则很多地地方与普普通市场场价值评评估不一一样（见见理论论方法第第70页）。评评估投资资价值时时，要扣扣除所得得税。19、拆拆迁评估估对估价价对象用用途与面面积的认认定要符符合有关关拆迁评评估规定定（理理论方法法第997页）。20、未未说明估估价结果果确定的的理由（各各种方法法得出的的结果差差别不大大时可用用简单算算术平均均。否则则，
6、用加加权平均均，且权权数不宜宜大于00.7小小于0.3。特特殊处理理要说明明原因）。21、拆拆迁评估估的结论论应当是是完整权权利状况况下的价价值，不不应当再再扣除抵抵押、租租赁、查查封等影影响。22、法法院委托托的司法法评估的的估价结结论应当当是完整整权利状状况下的的价值，不不应当再再扣除抵抵押、租租赁、查查封等影影响。单纯的的地价评评估要分分别表示示出单位位地价、总总地价、楼楼面地价价3种价格格。23、对对司法委委托拍卖卖评估的的，一般般只给出出市场价价值。不不给拍卖卖底价，拍拍卖底价价由法院院参考评评估结果果制定。（二）各各种评估估方法中中的错误误：比较法法24、可可比实例例选择不不当（如
7、如：地段段要相近近，用途途、交易易类型要要相同，实实例的面面积不能能过大过过小、规规模应当当在估价价对象规规模的11.5-2范围围内，装装修设备备应当相相当。权权利性质质要相同同，交易易日期与与估价时时点要接接近，不不能相隔隔过长。如如：超过过1年）；可比实实例数量量要3个以上上。25、可可比实例例的币种种未说明明，或未未化成同同一币种种。26、建建立价格格可比基基础时，汇汇率选择择错误（应按可比实例成交时的汇率）。27、非非正常交交易情况况的要进进行交易易情况修修正，修修正时要要注意，拍拍卖、招招标的并并不一定定比协议议价格高高，如有有部分费费用转嫁嫁的要进进行修正正。28、日日期修正正计算
8、错错误。29、区区域因素素修正时时，可比比实例应应当是原原成交日日期的状状况，估估计对象象是估价价时点的的状况。30、区区域（或或个别）因因素修正正时，将将修正方方向搞反反，分子子分母颠颠倒。31、区区域（或或个别）因因素修正正时，漏漏项。如如土地未未作年期期修正，比比较案例例与估价价对象的的土地等等级不同同，却未未做修正正。32、修修正系数数取值与与区域（或或个别）因因素描述述不一致致。如：在比较较情况说说明时判判断有差差异应予予修正，但但在实际际计算中中未修正正，或情情况说明明表中无无差异，而而计算时时却修正正了。33、修修正幅度度过大，单单项修正正超过220%。34、计计算结果果有错；比
9、如：只考虑虑了地上上部分的的价格，未未计算出出地下车车库的价价格，遗遗漏了部部分房地地产的价价值。35、不不同性质质的房地地产（如如：居住住、工业业等），其其因素修修正时选选取的侧侧重点和和权重应应不同（房房地产估估价理论论与方法法）PP1311。收益法法36、收收益是通通过租赁赁收入计计算，如如果通过过商业收收入计算算，则费费用计算算时要扣扣除商业业利润。37、出出租房地地产的租租赁收入入除租金金外，还还应包括括租赁保保证金或或者押金金的利息息收入。38、求求有效毛毛收入时时，除有有租约限限制的外外，都要要采用客客观收入入（不能能仅依据据估价对对象实际际收入或或某一个个案例的的收入情情况确定
10、定）。39、如如果有已已出租（已已签租赁赁合同）情情况，要要根据租租赁合同同的约定定，分租租赁期内内（采用用约定租租金）和和租赁期期外（采采用市场场租金）两两种情况况，按不不同的租租金标准准分别计计算。40、要要分析未未来收益益变化的的趋势，不不能只看看当前收收益情况况。41、采采用比较较法求客客观收入入时，几几个比较较实例应应与估价价对象有有可比性性。42、计计算潜在在毛收入入时套用用的天数数错误、面面积错误误（应扣扣减的未未扣减），按按使用面面积计租租的，要要按使用用面积系系数将建建筑面积积换算成成使用面面积后再再计算租租金。43、计计算有效效毛收入入时未考考虑（或或只有部部分考虑虑了，漏
11、漏掉另一一部分）空空置率（或或入住率率、出租租率），如如果空置置率为00或者入入住率为为1000%就不不合理，至至少要说说明原因因。44、无无形收益益不应单单独计算算，而应应当通过过选取较较低的报报酬率来来体现。45、计计算费用用时，出出租的房房地产，房房产税应应按租金金12%计算。46、计计算费用用时要根根据和约约上是否否转嫁了了部分费费用，来来决定是是否有漏漏项或者者多项，如如：漏管管理费用用（直接接经营型型房地产产漏扣商商业利润润），计计算费用用时多项项（如：不能将将折旧费费、土地地摊提费费、抵押押贷款还还本付息息额、改改扩建费费、所得得税等计计入）（房房地产估估价理论论与方法法）PP2
12、066。47、某某些计费费基数未未说明基基数数值值的来源源。48、计计算管理理费时，押押金的利利息不应应计算管管理费。没没说明当当地规定定的管理理费中是是否包括括水、电电、汽、热热等费用用。49、计计算保险险费时，应应按建筑筑物现值值为计算算基数，而而不是重重置价值值或年租租金收入入。50、资资本化率率的选取取未说明明求取方方法和来来源。51、报报酬率选选取不当当（应选选取一年年期定期期存款利利率或一一年期国国债利率率做无风风险报酬酬率。再再加上风风险补偿偿、管理理负担补补偿、缺缺乏流动动性补偿偿，减去去投资带带来的优优惠等，见见书2116页或或采用市市场提取取法计算算）。52、收收益年限限的
13、确定定未说明明来源（一一般是因因为前面面缺少权权利描述述造成的的）收益益年限确确定错误误，当建建筑物耐耐用年限限和土地地剩余年年限不一一致时，处处理方式式也不同同。（见见理论论方法213页）。53、计计算公式式错误或或计算过过程错误误。54、最最终综合合确定估估价结果果时没说说明理由由。55、评评估结论论没有大大写。或或无单价价。56、将将价格类类型说错错（比准准价格、收收益价格格、积算算价格）。57、抵抵押评估估时，未未说明未未来市场场变化风风险和短短期强制制处分等等因素对对抵押价价值的影影响。假设开开发法一般用于于待开发发的土地地、在建建工程、可可装修改改造（或或可改变变用途）的的旧房三三
14、种情况况下的评评估。房地产价价值开开发完成成后房地地产价值值-管理费费用-投资利利息-销售税税费-开发利利润-投资者者购买待待开发房房地产应应交税费费。58、不不同类型型的房地地产应报报据市场场情况分分别估算算未来楼楼价，一一般通过过市场法法、长期期趋势法法、收益益法。注注意一定定要是“未来”的情况况下的价价格，不不能简单单地将估估价对象象或者比比较案例例的往年年数据直直接算术术平均得得到，必必须分析析房地产产未来价价格变化化的趋势势。59、在在对未来来的楼价价计算中中，要注注意采用用总建筑筑面积计计算，而而不是采采用可销销售面积积计算。60、开开发期的的确定要要说明理理由如：根据类类似开发发
15、项目用用市场法法得出，或或按*市造价价管理站站的定额额规定查查得。61、续续建成本本和管理理费用是是采用类类似市场场法的方方法来求求取，并并考虑未未来建材材、设备备、人工工费等变变化可能能对其产产生的影影响。62、续续建成本本应包括括续建建建筑安装装工程费费、专业业费用、开开发过程程中的税税费、室室外道路路管网及及绿化等等工程费费等，不不仅仅是是建安工工程费。63、注注意计算算续建费费中的建建安工程程时，不不能满打打满算，必必须扣减减已完工工部分的的价格，即即要与实实际完工工进度相相符。64、投投资利润润和投资资利息只只有静态态计算方方法时才才使用。动动态方法法时只要要扣除在在建成本本、管理理费用、销销售税费费、买方方购买税税费4项内容容。65、不不能遗漏漏应扣除除项（如如：开发发利润、投投资利息息、销售售费用、投投资者购购买待开开发房地地产应负负担的税税费。评评估毛地地时还应应扣除拆拆迁安置置费）。66、利利息计算算时，销销售费用用和销售售税费不不能计算算。67、利利息计算算时，均均匀发生生的续建建费用等等计息在在期中，即即：要将将时间段段除以22。而待待开发房房地产价价值计息息起点是是估价时时点。68、销销售费用用和销售售税费只只能以开开发完成成后的房房地产价价值为基基数计算算，不能能以续建建成本等等为基数数计算。69、开开发利润润估算时时，要注注意计算算基数与与利润率
