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1、 0 02007年目 录第一篇 城市概况第二篇 市场调研一、淮南市宏观经济走势及其分析二、淮南市商业地产市场分析三、淮南市住宅地产市场分析第三篇 项目分析一、项目情况分析二、项目SWOT分析三、项目资金财务试算第四篇 商业篇一、本项目商业规划建议二、本项目商业攻略要旨三、本项目商业经营建议四、本项目商业招商建议第五篇 住宅篇一、本项目住宅规划建议二、本项目住宅客群分析三、本项目产品定位四、本项目价格定位五、本项目销售推广方案第一篇 城市概况淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县
2、，亳州市属利辛、蒙城县交界。全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。全市东西长78公里，南北宽51公里。下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。全市人口约240万。 图1：淮南市五区一县图第二篇 市场调研一、淮南市宏观经济走势及其分析（一）、淮南市各年经济情况分析2002年淮南市全年实现国内生产总值151亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%，其中第一产业增加值19亿元，比上年增长10.6%，第二产业增加值73亿元，比上年增长8.9%，第三产业增加值59亿元，比上年增长9.9%；人均国内生产总值为7241元，
3、比上年增长8.4%。图2：2002年淮南市国民经济发展图例2003年淮南市完成地区生产总值170.5亿元，按可比格价格计算，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值17.8亿元，下降9.7%；第二产业增加值87.0亿元，增长14.3%；第三产业增加值65.7亿元，增长11.0%。按户籍人口计算,淮南市人均地区生产总值为8082元(约合978美元)，比上年增加841元,增长9.0%。图3：2003年淮南市国民经济发展图例2004年淮南市完成地区生产总值 214.49亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%。其中，第一产业增加值26.48亿元，增长18.7%；第二产业增加值111.88亿元，增
4、长18.4%；第三产业增加值76.13亿元，增长12.6%。图4：2004年淮南市国民经济发展图例2005年淮南市完成地区生产总值263.6亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值29.49亿元，增长0.3%；第二产业增加值140.18亿元，增长25.2%；第三产业增加值93.93亿元，增长10.3%。图5：2005年淮南市国民经济发展图例图6：2002年-2005年淮南市国民经济发展对照图例综合评述：1、 从历年淮南市国民经济和社会发展情况统计公报数据信息统计分析中发现，淮南市经济总体发展势头良好，经济增长平稳；2、 “三产”中，工业产值占全市国民经济总量最重，其次是
5、第三产业，说明淮南市以工业立市，以煤炭经济为重心。第三产业发展加快，其经济总量也在快速增长，表明淮南经济正朝向多元化的趋势发展；3、 2006 年，淮南市经济实现较快发展，工业生产保持较快增长，全市规模以上工业企业实现工业增加值 128.6 亿元，同比增长 16.3%；4、 目前淮南经济正处于一个相对高速的发展阶段，随着开放型经济的进一步融入长三角经济圈，居民的生活水平和购买力会得到大幅度加强，有利于淮南房地产项目的开发和销售。（二）、淮南市零售总额与城市零售总额情况分析 单位：亿元图7：2002年-2005年淮南市全市零售总额与城市零售总额情况图例综合评述：从图7全市零售总额与城市零售总额比
6、较可以看出，淮南市消费力主要集中在淮南市市区，县、乡、镇消费仅占全市零售总额很少量部分。（三）、淮南市人均国内生产总值与居民收入情况分析 单位：元图8：2002年-2005年淮南市人均国内生产总值与居民收入情况图例综合评述：从图7数据看出，淮南市人均国内生产总值达到11232元人民币，按照现行汇率计算，约合1460美元。（四）、淮南市可支配收入与消费支出情况分析 单位：元图9：2002年-2005年淮南市可支配收入与消费支出情况图例综合评述：图9所显示相关数据表明，在国家提倡居民消费政策下，淮南市市民正在从以往“存钱”的观念向“消费”观念转变，这样可以大大提升淮南市城市整体消费力，也可以促进淮
7、南市商业长足的发展。二、淮南市商业地产市场状况分析（一）、淮南市商业房地产市场总论及其格局目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。1、龙湖路商圈 龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、购物中心、品牌专卖店、超市、中小型街铺为主要商业形态，包括服装、珠宝电器、化妆品、餐饮、休闲、娱乐、酒店宾馆等，经营档次较高。客户范围涉及全市以及外地，目前以商贸城步行街区为消费龙头，名店名厦林立，其中有新百购物中心、金色巴黎购物中心、华联商场、百货大楼等。商贸城步行街
8、区，整个街区分布着大量的品牌专卖店，是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平。但其整体街区运营比较混乱，缺乏专业业态规划，经营场所维护不力，高消费人群消费力逐渐流失，商业氛围亟待改善。2、老城商圈老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题，主要还是：小商品市场、集中式商业街，主题商场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，属于城市次级商圈，典型商业有淮南市钟楼商场（主题商场）、淮滨商场（主题商场）、金湾名街（集中式商业步行街+大超市）、金太阳广场（集中式商业步行街）。3、陈洞南路数码一条街
9、：靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。4、人民南路电器一条街：以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好，包括淮南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等）、空调大世界。5、香港街建材一条街：包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，经营以建材、家具用品为主。以上是我们对于本项目市场宏观环境和中观环境的研判，对于本项目商业规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。（二）、项目周边商场及购物中心分析1、淮南新百购物中心淮南新百购物中心由安徽福源珠宝有限责任公司和安徽金龙投资有限公司合股组建， 是跨省际大型连锁品牌，新百百货继创业合肥、安庆、湖北
10、黄石后，首次落户淮南。购物中心占地面积2200平方米，商业营业面积总量为29000平米。一期投资7000万元，预计总投资1.6亿元，是田家庵区今年重点招商引资项目之一，也是淮南市目前面积最大、环境最好、档次最高的现代化综合一站式购物中心。购物中心地处市中心商贸段，区位优越、人气鼎盛。购物中心的建成，对于提高田家庵区商贸品位，带动商贸繁荣和经济发展，改善广大群众的购物环境，丰富广大群众的物质文化生活必将起到积极的推动作用。其业态规划为：1层：化妆专柜、珠宝专柜、女鞋、手机店、药店2层：男装、男鞋3层：女装4层：童装、男女内衣、床上用品2、淮南华联商厦淮南华联商厦是淮南市（全国较大城市）设施先进、
11、集购物娱乐为一体的国有大型现代化综合性商厦。位于淮南市繁华的龙湖中路，周围居民区密集、交通便利。商厦总投资6800万元，下设10个商场，3个连锁店、1个加盟店、1个域外工贸公司。自96年12月28日开业以来，华联商厦坚持“顾客满意是华联人永恒的追求”的宗旨，努力以尊客爱店、文明守纪、求实创新、勇争一流的华联人精神，提高素质、树立形象。销售额增幅在全市乃至全省同行业中名列前茅，企业跨入淮南市10家纳税先进单位行列。其业态规划为：1层：超市、珠宝、鲜花、化妆专柜2层：休闲服装、床上用品、女装3层：精品男装、女装4层：家电、器械、手机5层：家电3、淮南金色巴黎购物中心金色巴黎购物中心位于田家庵区区龙
12、湖路，由安徽新潮投资发展（集团）有限公司开发建设。金色巴黎购物中民紧邻朝阳路入口喷泉广场，广场以浮雕和水池景观为主，而水池也凭借人工溪流柔美与浮雕的粗犷呼应，令游人驻足，以草坪和盆景营造的绿色空间，采用明快色调地砖铺就道路，造型别致的座椅指款牌，这一切使购物观光人士留连旺返，坐享浮浮人流。 购物中心打破街道、楼层之间的相互封闭的空间格局，中庭上下通透，多通道连接，内置多部自动扶手电梯、消防自动报警系统、自动喷淋系统、中央空调系统等，外墙天然花岗岩饰面。引入有效的商业经营管理模式，打造淮南市商业顶级品牌。金色巴黎购物中心位于田区龙湖路，由安徽新潮投资发展（集团）有限公司开发建设。内部配套： 大、
13、中、小学：幼儿园：商场：华联商厦、商贸文化广场、胜发大厦邮局： 银行：交行、农行、中行医院：其他： 购物中心打破街道、楼层之间的相互封闭的空间格局，中庭上下通透，多通道连接，内置多部自动扶手电梯、消防自动报警系统、自动喷淋系统、中央空调系统等，外墙天然花岗岩饰面。其业态规划为：1层：男女鞋专柜、珠宝2层：女装3层：男装4层：摄影（其余为空）4、淮南百货大楼淮南百货大楼隶属于淮南百货集团公司，是淮南市创立最早的一家综合性的大型商业企业，总经营面积近5000平方，处于全市最繁华的龙湖路中心商业圈。淮南百货大楼一楼为家电商场，设有批发部、工程部、售后服务部、配送部等多个部门。主要经营：空调、彩电、冰
14、箱、洗衣机、手机等八大类近万余种国内外知名商品。销售业绩位居同行前列。淮南百货大楼二至四楼主要经营：精品服装、针织用品、日用百货等。其业态规划为：1层：家电2层：男装3层：女装5、商贸城步行街区 综合评述：1、各商场、购物中心经营商品档次不高；2、业态规划较为分散，商业品牌组合混乱；3、街区与商场、购物中心在经营错位上有冲突，人流、消费均朝向街区商业。三、淮南市住宅地产市场分析（一）、淮南市城市规划1、城市总体规划根据淮南市城市总体规划（2005-2020年）规划之要求，淮南市城市建设将以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主二副三轴”的城镇空间发展结构。“一主”即东部城区、西部城区和南部新城区三大组团，构成中心城区；“二副”即潘集区驻地和凤台县城；“三轴”即淮潘镇发展轴、淮毛城镇发展轴、淮凤城镇发展轴。2、重点居住区规划根据淮南市城市总体规划（2005-2020年）规划之要求，规划建设一批如洞山新村、文明村、新社东村、河西村、九龙新村、新家园、居仁村、
