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1、二、技术部分附件一、项目实施方案（一）项目服务优势根据招标文件介绍，入围后我公司将承担XXX人民政府房屋征收评估工作。我公司已在XXX省范围内从事房地产评估工作达八年之久，拥有注册房地产估价师8人，注册土地估价师8人，承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经验。房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。根据评估房地产的规模及性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在：1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作。
2、2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具说服力。3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持。#（二）项目组织管理1、总负责人项目由我公司法定代表人XXX先生负责全面协调与处理。2、技术小组鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由我公司法定代表人XXX先生、公司技术部负责人XXXX等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。3、保证措施本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强
3、大的专业队伍。针对被评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务（1）更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；（2）鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟由本公司法定代表人XX先生、技术部负责人XXX、资深估价师XXX在整个项目过程中提供技术指导与支持#三）项目实施流程及措施为更好的开展该项目房地产评估工作，提高工作效率，保证工作进度，结合以往实际工作经验，我公司将按以下工作流程进行：#31*制定怙价计划收集養料-现场踏勘为针对此次项目的评估，我公司制定以下实
4、施计划，以保证评估过程顺利进行。（1）评估前期工作内容 明确评估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。 明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。2）拟定评估作业方案 确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方
5、式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。 确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。 明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：a、对房地产价格有普遍影响的资料；b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；c、相关房地产
6、交易、成本、收益实例资料；d、反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。 预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。 拟定作业步骤和作业进度在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。3）收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的
7、资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。4）实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。（2）估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就可
8、以开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容是：1）选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。2）确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查： 评估过程是否有误； 基础数据是否准确； 参数选择是否合理； 评估项目是否遗漏或重复； 是否符合评估原则； 公式选用是否恰当； 选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一
9、些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整或认定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。3）撰写评估报告撰写评估报告的要求： 全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。 公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。 概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科
10、学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。4）将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。（3）评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。1）听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。2）作出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有
11、则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。#四）质量监督管理手段根据相关规定，结合本公司的具体情况，制定本公司的质量控制制度如下：第一条本制度是为了确保公司的房地产评估工作执业质量符合房地产评估法规、准则和有关规范意见的要求而制定。公司所有执业人员应恪守执业道德，按照“独立、客观、公
12、正”的原则，以房地产的操作规范和有关规定为指导，严格执行本质量控制制度。第二条本制度适用于公司执业过程中的全部评估质量控制过程。质量控制过程包括：评估前期工作计划的合理及可行性，评估目的与评估方法的匹配、现场工作的质量检查、权证及其他证明材料的取证要求及取证范围、评估报告及工作底稿的逐级复核、重大项目及特定项目的专家评审制度，评估报告的签发等。第三条本公司的质量控制实行执行总经理负责制，执行（副）总经理负责制定前期工作计划、工作人员的确定、工作时间的安排、评估案例的重点审核。部门经理负责现场工作安排、市场调查取证、评估参数的确定、工作底稿复核。总经理和执行总经理为项目质量的最终考核人。第四条本
13、公司的评估报告、工作底稿实行二级复核制度。以部门经理、公司经理分别为各级复核人，逐级复核后签发。第五条公司成立房地产评估质量审核专家委员会，负责审核、复核公司重大项目和特定项目的质量审核和把关。专家委员会设主审、副审各一人，委员若干人，由学术造诣深、实践经验丰富的专家、学者、房地产评估师组成，公司定期聘任。第六条各级复核人和专家委员会应就复核意见作出必要的书面记录并著名。未经复核的报告不得对外签发，否则作为质量事故提交股东会讨论处理。第七条公司对重大项目和特定项目实行专家委员会指导把关制度。重大项目指对整体评估资产总额在5000万元以上的项目。特定项目是指法律诉讼、标的纠纷、破产清算等有难度的
14、评估项目。专家委员会有权对责权范围内的审核报告出具否定意见，否定后未经再次讨论通过的评估报告不得对外出具。当专家意见出现较大分歧时由公司总经理作出裁决。第八条二级复核人的职责范围：部门经理为第一级复核，称为全面复核。包括房地产的权证和权证资料是否确凿、工作底稿的复核签字、评估参数选择及计算正确与否评估目的与方法是否匹配、评估范围界定是否清楚、报告的文字是否有错、格式是否符合要求等。公司经理为二级复核，称为重点复核。重点复核报告中的重大事项处理是否恰当，取价依据是否可靠、适用，重大项目的评估结果是否准确，评估报告书的规范性完整性以及自我保护条款是否恰当等。第九条公司所制定的质量控制制度将不断完善
15、，对执行过程中发现的问题逐步加以解决，建立、健全各项质量控制制度，保证公司的评估工作始终按评估规范要求执行切实提高公司的评估质量和执业水准。第十条本制度的有关规定由本公司负责解释，公司所有执业人员应该严格遵守，年度末进行质量综合考核，并与岗位工资挂钩。#五）技术保证措施公司房地产评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。（一）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：1、监督评估过程；2、了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划；3、解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；4、对评估工作底稿进行第三次复核。（二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责：1、评估工作己按具体计划的要求进行；2、工作过程及其结果已适当记录；3、所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；4、预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；5、对评估工作底稿进行第二次复核。（三）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责1、对评估工作技术问题进行指导与审核；2、项目技术问题
