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1、关于开展住房贷款证券化 的思考一、住房贷款证券化实施的必要性住房贷款证券化是房地产证券化的一种是集合一系列用 途、质量、偿还期限相同或相近并可以产生大规模稳定的现 金流的住房抵押贷款对其进行组合包装后以其为标的资产发 行证券进行融资的过程它实质上是指商业银行等金融机构将 其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构该机 构以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为随着我国住房体制改革的深化金融业对房地产业的支持 作用日益巨大积极开展住房抵押贷款证券化业务具有多方面 现实的、积极的意义是十分必要的1、住房抵押贷款证券化可以极大地推动房地产业的发 展我国要
2、将住房产业培育成为国民经济新的增长点关键在于启动居民的住房消费而居民的收入与房价之间存在着较大的差距这又依赖于金融的大力支持目前我国已推出的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展但我们应当看到该项业务需要有巨额的资金作为后盾因此为了保证住房抵押贷款业务的持续发展必须为其提供长期、稳定的资金来源这就需要培育和发展住房低押贷款二级市场实现住房抵押贷款的证券化开辟长期住房融资的渠道根据有关部门的测算每1亿元的住房抵押 贷款证券化能带动5亿元以上的国内需求这对于培育住房产 业成为新的经济增长点促进国民经济的发展将起到十分重要的作用2、住房贷款证券化能有效地化解商业银行的风险在住房抵押贷款一级市场的过程中商业银
3、行面临着许多风险如信用风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险等信用风险是指银行在发放个人住房抵押贷款时面临着借入人由于各种因素不能按期或无力偿还债务或者即使借款人有实际支付能力但拒不偿还债务从而给银行带来损失的可能性流动性风险是指由于个人住房贷款周期长、回收慢而银行存款期限则较短（最长为5年）银行资产与负债期限的不匹 配使其容易陷入资金周转不畅的困境利率风险是指由于个人住房抵押贷款期限较长在此期间由于实际利率水平的变化而给贷款人造成损失的可能性通货膨胀风险则是指当通货膨胀率高于贷款利率时给商业银行带来损失的可能性由于证券具有可分割性和变现性的特点将住房抵押贷款证券化一方面可以把社会闲散资金集
4、中起来实现住房投资的大众化；另一方面可以使住房抵押贷款这部分银行资产以有价证券的形式在二级市场上流通和转让这样在一定程度上就将由商业银行承担的存在于住房抵押贷款中的各种风险分散和转移给大众投资者3、住房抵押贷款证券化有利于中央银行维护金融市场的稳定由于我国资本市场发育程度低下、银行证券资产匮乏等原因央行的货币政策 公开市场业务无法有效地通过证券的吞吐而实现强有力的宏观金融调控住房抵押贷款证券是仅次于国债的优良债券当住房抵押贷款证券化发展到一定程度后中央银行可以将住房抵押贷款证券作为公开市场操作的对象中央银行将能更有效地实施对持有多元化资产、能更灵活地调节资产负债构成的商业银行的监管从而有助于增
5、强金融市场运行系统的稳定性住房抵押贷款证券化具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能是一种信用高、收益稳定的投资品能为资本市场吸引众多投资者实现资本市场的扩容同时它作为一种金融创新开辟了一条新的融资渠道有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的不均衡局面促进资本市场的全面发展二、推行住房抵押贷款证券化的前提住房抵押贷款证券化的推行是有前提的这就是住房抵押贷款一级市场的充分发展首先从住房抵押贷款一级市场的供给方面来看资金供给是过剩的由于我国商业银行刚刚介入住房抵押贷款这一投资领域个人住房抵押贷款占国家银行贷款总额的比例仅约4%远低于国际水平因而商业银行在住房抵押贷款一级市场上发放贷款有充
6、分的资金来源保障因此供给方面影响住房抵押贷款一级市场发展的因素不在于资金来源而在于其他方面其一住房贷款按揭成数低我国规定最高的按揭成数仅为7成而香港、新加坡等国家甚至为1。成；其 二、还款期限短我国住房抵押贷款还款期限一般在5年以下最长仅为2 0年而美国和加拿大多为2 0 - 3 0年最长还款 期限可达3 5年；其三贷款利率偏高我国个人住房贷款年利率在4 %左右而国际上年利率水平在1 0 %以下低的仅为2%其次从住房抵押贷款一级市场上的需求方面来看目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷资金约束在相当程度上是由于最高贷款额度的限制造成的我国规定: 个人购房的首期付款不得低于所购住房全部价款的
7、30%也就是说贷款的最高限额仅为房价的 70 高昂的房价、巨额的首期付款与居民的收入水平过低、还本付息能力较弱形成鲜明的反差加上个人住房贷款条件严格、手续繁杂等因素极大地限制了居民对于住房抵押贷款的需求再次住房抵押贷款证券化固然会促进我国资本市场的发展但必须是以一个运行秩序良好、规范的资本市场为前提否则只会带来资本市场的紊乱因此住房抵押贷款的实行不能操之过急应抓住恰当的历史机遇作为切入点使其水到渠成当前首要的任务是发展与完善住房抵押贷款的一级市场和加快资本市场的法制化建设为住房抵押贷款创造有利的条件待住房抵押贷款一级市场的发育成熟后再实行住房抵押贷款证券化三、我国推行住房抵押贷款证券化的难点我
8、们面临的问题主要是住房抵押贷款的全国性需求上升高潮还未形成住房抵押贷款机构对实施证券化尚缺乏统一的认识住房抵押贷款证券化的法律配套建设还不完善住房抵押贷款证券化的信用基础较差、中介机构的服务质量有待提高等具体言之存在以下几点问题1、一级市场欠发达地区之间与机构之间的发展明显不平衡第一我国住房抵押贷款业务的发展时间已有10年但总体发展规模还比较小全国住房抵押贷款余额1998 年为 710亿元 1999 年 10 月为 1315 亿元在金融机构新增贷款规模中的比重很低第二上海市与深圳市等沿海城市发展速度明显快于其它省市第三我国个人住房抵押贷款业务主要集中在个别或少数大银行个贷业务发展的地区不平衡与
9、机构不平衡不符合证券化正式启动的要求在全国范围内推行证券化的时机尚未成熟2、政府部门与有关机构对住房抵押贷款证券化的认识还不完全统一我国的住房抵押贷款基本上是通过公积金管理部门与商业银行这两条渠道发放的由于公积金贷款的利率低于商业性贷款利率对公积金贷款的需求迅速增长公积金管理部门对证券化的态度是积极的、欢迎的对住房抵押贷款发放较多的建设银行等商业银行来说对证券化的态度也是积极的也在努力探索证券化的途径只是在具体操作方式的选择与操作思路上的认识有所不同但对住房抵押贷款发放量较少的银行而言目前的住房抵押贷款无论从收益还是从贷款质量上讲都是难以割舍的优质资产加上我国银行实行的是资金调度能力较强的总分
10、行制流动性问题尚不严重从而有些商业银行的态度还是明显不积极的3、法律配套建设不完善尽管我国已有为数不少的全国性法规比如公司法 、 证券法 、 担保法 、 中国人民银行法 、 个人住房贷款管理办法 、 住房公积金管理条例等以及不断增加的地方性法规但真正直接地针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架还未形成各参与主体的地位、权力与义务等关系尚不明确法律保障基础不充分4、金融基础设施体系不完善发展中国家一般从以下一些方面建立金融基础设施创建和改善市场体制与金融机构；通过金融中介筹集资金；重组投资基金、养老金基金、保险公司和其他金融机构投资者加强对他们的监管；制定和改进关于部门发展、私营企业作用及
11、对其监管的政策；改善民营金融机构并加强对其监管国际金融公司 （ IFC ） 的建议是当一个国家最基本的金融基础设施还没有建立起来时人们可以从允许民营金融机构发展的小处做起比如住房融资、风险投资与租赁目前我国面临的关键问题是金融基础设施比较薄弱金融中介服务水平不高具体表现在现代商业银行制度尚未完全确立市场金融体制不完善；专业化投资银行机制与金融担保机制欠缺风险管理水平不高；金融工具创新的激励乏力金融深化的层次不高；金融法律、金融会计等金融咨询服务质量不高资产评估机构过多过乱行为欠规范资信评级机构的信誉与独立性差；没有专业化的住房抵押贷款保险机构与担保机构；企业的金融信用意识偏淡个人的金融依赖水平
12、较低四、我国推行住房抵押贷款证券化的举措1、深化住房制度改革实行住房抵押贷款证券化对住房金融提出了更高的要求但该项改革的推行必须基于住房制度改革的深化为此应理顺土地使用权的划拨、出让条件和住房产权关系彻底实现住房市场化；同时制定一系列的措施防止各种侵权行为全面推动住房改革的进程为住房抵押证券化开辟道路2、 健全住房抵押贷款一级市场的相关制度根据国际经验国现状应加快完善住房抵押贷款一级市场的制度建设首先加快整体信用评级体制改革进程建立和完善住房抵押贷款的信用担保体系完善一级市场的风险控制机制；其次完善抵押贷款一级市场上的贷款方式可考虑事先在一级市场上推出固定利率的抵押贷款或对现行的可变利率抵押贷
13、款进行完善创造出现金流动（本金与利息）相对稳定的贷款品种为其上市做好准备3、规范证券市场的运行机制住房抵押贷款的资金巨大需要在一个成熟的证券市场上市而我国证券市场还不够成熟投机气氛浓厚炒作、违规现象时有发生；市场中的主要参与者 各类金融机构、中介机构发展落后；股票市场与债券市场发展不平衡为此必须尽快规范证券市场现有的运行机制；培育共同基金、合作基金、信托投资基金等机构投资主体；规范信托、证券等非银行金融中介机构和注册会计师事务所、律师事务所、评估机构等中介服务机构的行为加强对证券市场监管力度4、健全相关的法规制度支持政府要发挥应有的作用完善相关的制度安排抓紧资产证 券化的整体法律环境建设与相关规章制度的制定；通过立法 规范住房抵押贷款证券化的市场操作程序和住房抵押贷款证 券化市场上的交易行为；豉励以商业银行为主体各种中外金 融机构参与证券化资产的交易；尽量减轻从事住房抵押贷款 业务的机构的税收负担以减少资产证券化的融资成本；建立 专门的政府担保机构向符合规定条件的住房抵押贷款提供担 保或保险保证；加强对住房抵押贷款一、二级市场的宏观调 控、监管与协调等等
