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1、大连金海星光名门项目市场调研报告二零零六年一月目录前言区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原因说明1一、区域特征分析31.1 区域概述31.2区域市场在城市规划中的定位31.3 区域配套环境41.4 区域未来发展趋势7二、未来区域潜在竞争对手分析102.1 区域土地供应量分析102.2 区域土地存量的基本情况112.3 区域土地的开发单位和未来预期开发的产品形式简述142.4 本部分小结15三、借鉴（竞争）住宅项目的个案调研及分析173.1 大连市高档住宅项目的概况分析173.2 借鉴（竞争）住宅项目的开发及相关组合单位情况253.3 借鉴（竞争）住宅项目的建设、开盘、交工时间的说明283.
2、4借鉴（竞争）住宅项目的周边环境分析293.5借鉴（竞争）住宅项目的产品定位及形象定位293.6借鉴（竞争）住宅项目的规划设计分析303.7借鉴（竞争）住宅项目的面积户型比例分析313.8借鉴（竞争）住宅项目的销售及租赁价格水平分析353.9 借鉴（竞争）住宅项目的客户情况分析363.10借鉴（竞争）住宅项目的配套情况分析373.11借鉴（竞争）住宅项目的畅销滞销产品分析383.12借鉴（竞争）住宅项目的主力卖点及营销推广策略分析393.13借鉴（竞争）住宅项目的销售情况分析413.14借鉴（竞争）住宅项目的成败原因简析423.15本部分小结46四、借鉴（竞争）公寓项目的个案调研及分析504.
3、1大连市高档公寓项目的概况分析504.2借鉴（竞争）公寓项目的开发及相关组合单位情况534.3借鉴（竞争）公寓项目的建设、开盘、销售等时间的说明554.4借鉴（竞争）公寓项目的周边环境分析564.5借鉴（竞争）公寓项目的产品定位及形象定位584.6借鉴（竞争）公寓项目的规划设计分析594.7借鉴（竞争）公寓项目的面积户型比例分析614.8借鉴（竞争）公寓项目的销售及租赁价格水平分析634.9借鉴（竞争）公寓项目的客户情况分析654.10借鉴（竞争）公寓项目的配套情况分析674.11借鉴（竞争）住公寓项目的畅销滞销产品分析684.12借鉴（竞争）公寓项目的主力卖点及营销推广策略分析704.13借
4、鉴（竞争）公寓项目的销售情况分析724.14借鉴（竞争）公寓项目的成败原因简析744.15本部分小结75五、借鉴（竞争）商务项目的个案调研及分析775.1大连市商务项目概况分析775.2借鉴（竞争）商务项目的开发及相关组合单位情况845.3借鉴（竞争）商务项目的建设、开盘、销售周期等时间的说明855.4借鉴（竞争）商务项目的周边环境分析865.5借鉴（竞争）商务项目的产品定位及形象定位875.6借鉴（竞争）商务项目的规划设计分析885.7借鉴（竞争）商务项目的户型面积分析915.8借鉴（竞争）商务项目的租售价格水平分析935.9借鉴（竞争）商务项目的客户情况分析945.10借鉴（竞争）商务项目
5、的配套情况分析955.11借鉴（竞争）商务项目的畅销滞销产品分析965.12借鉴（竞争）商务项目的主力卖点及推广策略分析975.13借鉴（竞争）商务项目的租售情况分析995.14借鉴（竞争）商务项目的物业服务情况分析1015.15借鉴（竞争）商务项目的成败原因简析1025.16本部分小结103六、借鉴（竞争）商业项目的个案调研及分析1066.1大连市商业项目的概况分析1066.2借鉴（竞争）商业项目的开发及相关组合单位情况1126.3借鉴（竞争）商业项目的建设、开盘、销售等时间的说明1136.4借鉴（竞争）商业项目的周边环境分析1146.5借鉴（竞争）商业项目的产品定位及形象定位1166.6借
6、鉴（竞争）商业项目的规划设计及业态分布情况分析1166.7 借鉴（竞争）商业项目的面积户型比例分析1196.8借鉴（竞争）商业项目的销售及租赁价格水平分析1236.9借鉴（竞争）商业项目的客户情况分析1256.10借鉴（竞争）商业项目的配套情况分析1276.11借鉴（竞争）商业项目的滞销畅销产品分析1286.12借鉴（竞争）商业项目的主力卖点及营销推广策略分析1296.13借鉴（竞争）商业项目的销售情况分析1326.14借鉴（竞争）商业项目的成败原因简析1336.15本部分小结136七、借鉴（竞争）酒店项目的个案调研及分析1397.1大连市高档酒店项目的概况分析1397.2.借鉴（竞争）酒店项
7、目的开发及相关组合单位情况1437.3借鉴（竞争）酒店项目的营业、开盘等时间的说明1447.4借鉴（竞争）酒店项目的周边环境分析1447.5借鉴（竞争）酒店项目的产品定位及形象定位1457.6借鉴（竞争）酒店项目的规划设计分析1467.7 借鉴（竞争）酒店项目的接待能力分析1507.8借鉴（竞争）酒店项目的面积户型分析1517.9 借鉴（竞争）酒店项目的销售（仅限产权式酒店）及客房价格水平分析1527.10 借鉴（竞争）酒店项目的客户情况分析1547.11 借鉴（竞争）酒店项目的配套情况分析1557.12借鉴（竞争）酒店项目的滞销畅销产品分析（仅限产权式酒店）1567.13借鉴（竞争）酒店项目
8、的主力卖点及营销推广策略分析（仅限产权式酒店）1577.14 借鉴（竞争）酒店项目的销售情况分析（仅限产权式酒店）1597.15借鉴（竞争）酒店项目的客房服务情况分析1607.16借鉴（竞争）酒店项目的成败原因简析1617.17本部分小结162八、报告结论部分1668.1 各产品形式的简单总结回顾1668.2 建议的方案1698.3 产品开发中的一些建议171前言区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原因说明l 报告样本选取明细本报告在深入研究大连市房地产市场整体发展情况的基础上，为增强本项目的借鉴性，分别针对五种房地产产品形式各选取5个样本（共计25个），在报告中加以对比分析，选取原则为区域
9、相同、产品借鉴性较大、档次相似。样本项目明细见下表：住宅公寓商务商业酒店星海国宝和平现代城星海旺座和平广场大连星海高尔夫酒店世纪经典AMOS森茂大厦星海国宝公建星海假日壹品星海曼哈顿世贸大厦金银岛国航大厦酒店金玉星海振屹广场国际金融大厦星海新天地戴斯大酒店星海阳光百年汇虹源大厦胜利广场瑞士酒店l 样本选取理由序号样本项目选取理由住宅1星海国宝高档豪宅、区域一致2世纪经典高档豪宅、区域一致3壹品星海中高档住宅、区域一致4金玉星海高档豪宅、区域一致5星海阳光高档豪宅、区域一致公寓6和平现代城热销、区域一致7AMOS推广好，概念新8曼哈顿配套全，形象高档9振屹广场产权式推广10百年汇区域一致，可借鉴
10、商务11星海旺座区域一致12森茂大厦甲级写字间13世贸大厦甲级写字间14国际金融大厦甲级写字间15虹源大厦甲级写字间商业16和平广场综合商业、区域一致17星海国宝公建独立公建、区域一致18金银岛项目底商、区域一致19星海新天地新项目、区域一致20胜利广场产权式酒店21大连星海高尔夫酒店高档酒店、区域一致22星海假日区域一致23国航大厦酒店区域一致24戴斯大酒店产权式25瑞士酒店五星酒店档次高一、区域特征分析1.1区域概述星海湾区域位于大连西南部海滨，是大连对外开放的五个先导区之一，这一区域比邻大连市主干道中山路，沿海岸线与著名的浏览观光线路滨海路融为一体，而且会展中心坐落于此，区域距码头8公里
11、，距沈大高速公路12公里，极佳的地理位置使其交通极为便利。大连正致力于成为全国商品期货中心、中国北方保险中心、东北地区资金、国际结算、外汇交易、投融资与金融服务中心。在此基础上将大连建设成为立足大连、面向东北三省、辐射华北腹地及东北亚国际金融中心，全方位支持东北老工业基地振兴和“大大连”建设，为大连率先实现现代化和建设国际性中心城市服务。1.2 区域市场在城市规划中的定位“集展览、商务、金融、旅游、休闲、居住等功能为一体的国际化商务区”大连星海湾商务区位于滨海南端星海湾畔，始建于1994年，占地181万平方米。目前其规划中的几大功能区已初具规模。区域市场在城市规划中的定位为：集展览、商务、金融
12、、旅游、休闲、居住等功能为一体的国际化商务区。 大连贝壳博物馆 大连现代博物馆星海湾金融商务区是全市对外开放的先导区之一，也是全市4个重点建设的园区之一。从2001年至今，星海湾招商项目完成总投资额140亿元人民币，收缴土地出让金21.5亿元人民币，包括美国、英国、德国、新加坡、新西兰及中国台湾、香港在内的世界许多国家和地区的投资商络绎不绝。 管理中心创新性地采取了另外两种行之有效的办法：一是与银行联手招商，只要项目可行、投资商可靠，具有3050的建设资金就可以启动项目，不足部分的资金，由管理中心介绍给银行给予贷款扶持，以增强外商的投资信心；二是提前给外商提供项目的可行性分析报告，通过对建筑成
13、本的客观分析和对市场前景的合理预测，充分考虑外商投资的利润，坚定了外商开发项目的决心。2003年，市委、市政府提出打造星海湾金融商务区的理念，这意味着“星海湾不仅要成为大连的文化旅游中心、会议展览中心，更要成为大连的金融交易中心及商务办公中心，现代服务业高度集聚”。1.3区域配套环境星海湾区域是大连著名的旅游区，其景观优势不言自明，同时该区域是大连的会展业中心，会展中心一期、二期工程的投入使用更坚定了该行业的发展。同时在市政府的长远规划中可以预知未来区域的商务氛围将得到迅速提升。在星海湾区域良好的发展前景预期下，该区域配套也将逐步完善。1.3.1交通配套l 区域交通站点繁多16路、18路、22
14、路、23路、28路、202路、406路、502路、503路、531路、711路等交通线路的市内通达性较好。l 路况较好该段中山路路面平整，双向六车道贯穿整个星海湾区域，极大的缓解了区域内交通压力。l 西部快速路的开通利于区域发展起于周水子国际机场前环形广场，止于星海湾胜星桥，总长度 10.3公里。建成后大大节约了星海湾区域至大连西北部区域的时间成本。l 公交系统的深入性不够虽然交通线路发达，路面平整，但到达公交线路的时间通常在5分钟以上，没有达到绝对意义上的交通便利。 商业配套l 规模总量较大和平广场、星海国宝公建部分、星海新天地等项目总商业面积的供应规模已达数十万平。区域范围大量的潜在供应面积中，商业部分也占据一定比例。l 业态种类相对集中星海湾的旅游资源是区域商业发展的支柱之一，这种旅游资源不仅仅局限于节假日来连的外地游客，也包括众多把星海湾区域当作休闲之地的大连居民。在基于区域商业业态的现状以及总体规划，区域内高档餐饮、旅游、休闲娱乐业态相对集中。1.3.3商务配套l 目前区域整体商务氛围不足，无纯写字间项目 会展业、旅游业已经形成规模的星
