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1、西丽茶光村项目投资可行性研究报告目 录第一章市场可行性分析3一、城市整体市场环境分析31、城市宏观环境调研结论32、南山区经济特色6二、西丽片区市场调查与分析91、市场调查分析92、区域房地产市场调查与分析14三、城中村改造政策161、深圳市城中村改造政策162、城中村改造可获得的优惠政策173、城中村改造项目操作流程18四、项目分析231、项目概况232、SWOT分析及对应行动手段28四、项目初步定位301、容积率框算302、物业类型定位323、目标客户定位334、价格定位34五、市场可行性结论36第二章 项目财务可行性分析37一、项目投资估算及财务可行性分析的依据371、各方案描述372、
2、各方案的基础数据38二、项目投资与成本费用估算391、开发成本估算392、开发费用估算423、开发成本费用汇总43四、项目销售收入预测44五、静态财务分析451、年投资利润率462、投资净利润率46六、盈亏平衡分析471、总体盈亏平衡分析47七、评估结论49第三章、项目风险分析与规避50一、市场风险与规避501、市场风险502、规避与弱化51二、财务风险与规避511、收支平衡风险522、资金的风险52三、政策风险及规避52四、项目自身风险与规避53结论54第一章市场可行性分析一、城市整体市场环境分析1、城市宏观环境调研结论1.1、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位2005年
3、本地生产总值(GDP)4926.90亿元，比上年增长15.0%。“十五”期间，全市经济总量连续跨越3000亿元和4000亿元，经济增长速度年平均达到16.3%，比“十五”计划预期目标高4.3个百分点。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在未来几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。1.2、产业结构以二、三产业为主，高新技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展深圳的经济增长主要由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要
4、份额。产业结构的特征促成了深圳人口以年轻化、高学历人员为主，住宅产品需求旺盛。1.3、基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利2005年全市固定资产投资形势总体正常，基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利。全年完成全社会固定资产投资1176.13亿元，比上年增长7.6%。在全社会投资中，基本建设投资599.83亿元，增长19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显回升。1.4、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳2005年全市社会消费品零售总额达1437.67亿元，比上年增长15%。近四年来增长速度首次赶上了GDP增长。新型商业业态正逐步成长为本地商业发展和拓
5、展内地市场的主导力量，连锁商业零售额占本地零售总额的比重稳步提高，预计年内可突破50%。市场物价平稳。1.5、居民生活质量稳步提高城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7%，扣除物价因素，实际增长7.0%。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7%，实际增长8.0%。恩格尔系数为33.4%。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。1.6、消费和居住观念的转变为房地产发展提供了机会深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过1000万，人口结构呈现出年轻化、高学历等特点。城
6、市大量的流动人口和外来人口不仅为深圳带来了财富，也带来了有效地居住需求。“与其交房租不如供套属于自己的房产，”随着流动人员居住观念的转变，原来以租房为主的年轻白领，很大一部分目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。因此加快建设现代化区域中心城市的步伐。努力改善城市居住条件，为广大流动人员提供居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。随着居民生活水平及生活质量的提高，消费者对居住质量要求越来越高，居民二次或多次置业的比例越来越大，拥有两套或以上住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。2、南山区经济特色2.1、南山区经济发展全市六区居第一位2004年南山区生产总值820.3亿
7、元，约占全市GDP的1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均GDP南山79440元，居全市最高，领先福田、罗湖两区的幅度分别高达53%、108%。人均GDP高，必然带来人均收入、人均可支配收入高，消费能力自然更强。2.2、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主南山区高新技术、物流、旅游业等多项指标位于全市第一，也形成了以高新技术产业、物流业和旅游业等为主体的产业结构。高新技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力量。n 2004年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到1090亿元。2005年上半年，南山高新技术产品产值同比增长约40%，达到7
8、09.11亿元。n 旅游景点重多，锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区集效明显。2004年，旅游收入达到22亿元，累计接待游客1000多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。n 物流业居全市第一，2004年西部港区集装箱吞吐量达到706万标箱，比东部盐田港区多了近58万标箱。2005年上半年，南山四大港区货物吞吐量达到5760.5吨，集装箱吞吐量383.2万标箱，占全市集装箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。2.3、交通条件便利、齐备南山区现有交通条件比较便利，以深南大道、滨海大
9、道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以月亮湾大道、南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。根据深圳市南山区分区规划（20022010）可以看出，南山区规划的交通条件更为便利：n 建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通运输系统，形成与全市交通运输系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心；n 积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规
10、地面公共交通，；n 结合全市客运轨道交通规划，全区规划有3段（条）轨道线路经过,分别为1号线、2号线和11号线，连通罗湖火车站和龙岗等地。2.4、南山区教育资源丰富，人文环境较好南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等院校。在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素质教育的核心工程，把国家课程改革实验的历史重任交给了南山。南山已连续9年获高考成绩各区第一。目前南山区拥有南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中等学校。周边良好的教
11、育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购买决策的重要影响因素。2.5、南山区人员素质相对较高，外籍人员相对集中南山产业结构特点使得区域内人员普遍年龄轻，学历高。截至2004年底，南山区共吸引了2000多名博士、近3万专业技术人员安居创业。南山的蛇口、华侨城是深圳最主要的两个外籍人士的聚集地。外籍人员在住房上均有补贴,因此对价格的接受程度明显高于国内人群,出价基本接近国内租客的150%200%。2004年至今,南山区外资公司数量仍呈现增长趋势，外籍人员有增加趋势。另外，随着西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。二、
12、西丽片区市场调查与分析1、市场调查分析1.1、区域概况 西丽片区地处南山区北部，是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。 辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积2万多亩，森林覆盖率达75%以上。水资源丰富。是深圳最适合生活的片区之一。规划中的60万平方米的法国“未来乐园”，更将是未来深圳旅游业的重头戏。片区内不仅有塘朗山国家森林公园、河滨公园、体育公园三大公园，还有已经初具规模的万人大学城、留仙洞IT园，高新技术产业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关内惟一一
13、块价格洼地，区域发展前景值得期待。1.2、交通及配套调查分析 虽然地理位置稍偏，但片区的道路还是比较通达，依靠龙珠大道、北环大道连通福田、罗湖等区，通过沙河西路连通高新南区与前、后海片区。目前区域范围内的公共交通配置较通达，但是由于货柜车目前在该区域内行驶，对片区的居住环境造成了一定的不利影响。根据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”：“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。政府的规划在一步步逼近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大道的拓宽、茶光路的修建等，西丽的交通状况正在逐步改善，而连通香港元朗的西部通道将于2007年开通，连接深圳
14、西站塘坑站的地铁5号线将于2010年竣工通车，届时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。 1.3、片区各项配套设施现状1.3.1、人文生态景观与休闲场所具有较好的自然生态景观：包括野生动物园、塘朗山森林公园、羊台山、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心等。1.3.2、文化教育设施区域内的文化教育设施主要包括：西丽图书馆、新华书店、高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校、西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学等1.3.3、医疗保健设施西丽医院、西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院、留仙医院，麒麟山
15、疗养院。1.3.4、商业服务配套 随着多个政府微利房桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福）利房区落户，区域内居住氛围的浓郁，商业服务业配套设施进一步完善，目前西丽片区已有的商业配套包括：万众城百货、万得福超市、天天商场、华润万方超市、吉康电商场、龙辉商场、宝珠商场、西丽百货商场、美康百货、人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货等1.4、区域规划及大型城市建设工程1.4.1、区域规划要点南山区规划为一个区级服务中心（前后海）、七个次区级中心（海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城）和十一个居住片区。在十一个居住片区中的塘朗山片区、留仙洞片区、西丽片区分布于本区域内；项目所在地为留仙洞片区。 留仙洞片区简介：面积9.91平方公里，人口4.5万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。本片区的主要功能包括以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地。1.4.2、区域内规划的重大工程n 大学城：深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为10平方公里,计划用10年时间分两期建成。清华
