常州青龙生活区项目策划案

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1、前 言常州青龙生生活区项项目报告告已经四四易其稿稿，其核核心议题题是项目目一期开开发的定定位。鉴鉴于此，公公司在前前几次调调研基础础上重新新组织了了对常州州市场的的全面调调研和分分析。调调研的内内容和组组织安排排见附表表。建立在全面面细致的的市场调调研基础础上，经经过研展展、业务务、企划划和规划划等部门门的讨论论、整合合，得出出这篇策策划报告告，以期期为项目目一期开开发的市市场定位位作出建建议。报告主要分分为三个个部分：第一部部分是市市场调研研的总结结，反映映本次市市场调查查的成果果和房地地产市场场的现状状及走势势；第二二部分是是项目开开发定位位及投资资分析报报告，对对项目开开发的三三个可能能

2、方案分分别进行行可行性性论证和和投资效效益分析析，试图图用排除除法确定定项目的的市场定定位；第第三部分分是一期期开发具具体定位位建议，前前文解决决了“为什么么定位别别墅开发发”的问题题，本章章讨论“如何进进行别墅墅开发”，就项项目一期期开发运运作的主主要方面面给出了了定位建建议。谨以此作为为项目的的策划案案。目 录录第一部分 宏观观篇一、 常州概况1、 城市简介2、 区位、交通通二、 经济发展状状况1、 经济发展2、 常州的开放放经济3、 常州的工业业、私营营经济三、 城市总体规规划1、 城市结构2、 发展战略及及目标3、 城市主要分分区四、 市政工程建建设及拆拆迁改造造1、 公共设施2、 交

3、通3、 拆迁改造 五、 相关政策第二部分 市场篇篇一、 市场供给分分析1、 市场供应量量2、 市场需求分分析3、 2001年年常州房房地产交交易情况况分布图图4、 供求特征二、 房产总体市市场分析析1、 人均居住水水平2、 市场区域分分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去划总述6、 客源分析7、 市场总结与与预判三、 公寓市场分分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、 别墅市场分分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、 潜在竞争及及走势1、 市场待开发发地块2、 常州奥体花花园项目目分析3、 五星乡地块块分析4、 市

4、场未来走走势第三部分 项目开开发定位位及投资资分析报报告一、 项目立地分分析1、项目概概况2、项目目SWOOT分析析二、项目开开发定位位思路三、方案AA 纯纯多层社社区开发发方案评评价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作作及品牌牌打造分分析5、 潜在市场竞竞争分析析6、 方案经济效效益评价价7、 小结四、方案BB 纯别别墅社区区开发方方案评价价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作作及品牌牌打造分分析5、潜在市市场竞争争分析5、 方案经济效效益评价价五、方案CC 多层层别墅墅组合社社区开发发方案评评价六、 项目一期开开发

5、定位位第四部分 一期开开发具体体定位建建议一、社区总总体定位位二、产品建建议三、价格建建议四、客源定定位五、附加值值建议六、营销时时机建议议第五部分 结束语语附1：主要要别墅个个案详表表附2：推荐荐户型附3：项目目调研工工作进度度控制表表附4：青龙龙生活区区项目工工作组成成员第一部分 宏观篇篇一、 常州概况1、 城市简介l 常州简称龙龙城，是是苏南地地区经济济、政治治、文化化中心之之一。l 地理位置重重要，连连接上海海、南京京两大中中心城市市而居于于正中，与与苏州、无无锡齐名名，组成成著名的的“苏锡常常”城市带带。l 常州有25500多多年的文文字记载载，历来来是郡府府所在地地，有“三吴重重镇

6、”、“八邑名名都”之称，是是历史文文化名城城。20001年年9月被被国家旅旅游局授授予“中国优优秀旅游游城市”称号。l 常州现辖金金坛、溧溧阳两个个市和武武进、新新北、天天宁、钟钟楼、戚戚墅堰五五个区。全全市部面面积43375平平方公里里，其中中市区面面积达118644平方公公里。城城区面积积在江苏苏省内仅仅次于南南京市，常常州构筑筑沿海第第一集团团大城市市的雄心心凸显。l 现有人口3380万万，其中中市区人人口2008万（包包含20002年年成立的的武进区区、新北北区城镇镇人口），原原市区（老老城区）人人口约1100万万，常住住人口约约85万万人，暂暂住人口口约155万人。2、 区位、交通通

7、l 常州地处江江苏省南南部，沪沪宁线的的中部，属属长江三三角洲沿沿海经济济开发区区。l 常州有着十十分优越越的区位位条件和和便捷的的水陆交交通条件件。市区区北临长长江、南南濒太湖湖，沪宁宁铁路、沪沪宁高速速、3112国道道、京杭杭大运河河穿境而而过。长长江常州州港为国国家一类类开放口口岸，民民航常州州港有通通达国内内20多多个大中中城市的的航线。二、 经济发展状状况1、 经济发展l 常州是著名名的工业业城市，以以纺织、机机械、电电子作为为支柱产产业，江江苏新科科电子集集团、长长江客车车厂是其其优秀代代表。近近年来以以常州国国家高新新区为代代表的高高新技术术产业开开始崛起起，已吸吸引包括括世界5

8、500强强在内的的多家企企业入驻驻。l 常州处于苏苏南经济济圈，整整体经济济实力雄雄厚，被被列入中中国城市市综合实实力500强和城城市投资资环境440优。下下辖的武武进、溧溧阳、金金坛三区区市先后后进入“中国农农村经济济实力百百强县”。l 常州私营企企业比较较发达，外外贸出口口活跃。l 2001年年底，城城镇集体体以上在在岗职工工平均工工资1331088元，城城市居民民全年人人均可支支配收入入94006元。l 2001年年常州人人均GDDP达224000美元。l 常州主要经经济指标标（表格格）表112001年年数据GDP国内生产总总值6773亿元元人均GDPP2400美美元，正正步入中中等发达

9、达国家水水平职工平均工工资全年131108元元人均可支配配收入城市居民全全年人均均可支配配收入994066元。企业数目大中型企业业2277家，三三资企业业9433家l 2001年年，常州州基尼系系数为00.255。依据联联合国的的一般测测算标准准，基尼尼系数在在0.220.33时，社社会收入入分配比比较平均均。亦即即表明常常州社会会整体消消费能力力较强，存存在较多多的中等等收入人人群。2、 常州的开放放经济l 位于市区北北部的常常州高新新技术开开发区，是是92年年经国务务院批准准的国家家级开发发区，“苏锡常常”火炬开开发带的的重要组组成部分分。l 经过10年年的发展展，高新新区在国国民生产产总

10、值、工工业产品品销售收收入，利利用外资资额和出出口收入入均保持持了年增增30%的发展展速度。220011年，高高新区累累计合同同利用外外资近330亿美美元，累累计实际际利用外外资达110亿美美元。l 戴止20002年，高高新区累累计引进进外资项项目877个，一一批著名名跨国企企业的GGE、富富士驼、小小松、加加德土等等入驻新新区。l 在高新区基基础上成成立的常常州新北北区是常常州新的的政治、经经济和文文化中心心。3、 常州的工业业、私营营经济l 常州是著名名的工业业城市，全全市现有有各类工工业企业业1.22万多家家，工业业总产量量、技术术水平在在全国处处于前55名，有有20多多个名牌牌产品在在

11、全国处处于领先先地位。l 常州六大支支柱产业业：动力力机械、工工程机械械、汽车车摩托车车配件、输输变电设设备、电电子信息息及现代代视听设设备和新新型纺织织服装业业。l 常州又是著著名的“苏南模模式”发源地地之一。经经过产权权改造，880年代代领先全全国的集集体企业业改制成成责权更更明确的的私营企企业。l 个体经济快快速发展展，与乡乡镇企业业、外资资企业成成为常州州经济增增长的三三个支撑撑点。l 目前，全市市有私营营企业11.4万万户，从从业人员员18万万人。其其中新区区共有股股份合作作制企业业3888家，有有限责任任公司4450家家，私营营企业224411家，个个体工商商户27757户户。 常

12、州较为发发达的经经济和社社会水平平，为房房产市场场积蓄了了大量的的潜在客客源。三、 城市总体规规划1、 城市结构以主城区为为中心，向向东、北北两个方方向发展展带（向向东为戚戚墅堰区区和雕庄庄区分区区，向北北 新龙龙分区和和新港分分区）构构成的LL形布局局形态。2、 发展战略及及目标l “完善东东西，发发展南北北，重点点向北，开开发江边边”。l 五年之内发发展成为为“苏锡常常都市圈圈”的特大大城市。3、 城市主要分分区新区体育中中心位于城北干干道以北北、红菱菱路以东东、西为为规划的的新城市市中心（新新行政中中心、文文化博览览中心等等），占占地322.988公顷，规规划总建建筑面积积9万平平方米。

13、常州市新行行政中心心位置：位于于常州市市新区（高高新分区区的中心心位置），地地处城北北干道北北侧、常常澄路东东侧，规规划总用用地1333.991公顷顷。性质：是一一个集“行政办办公中心心”、“东方文文化博览览中心”、“体育中中心”和“区级商商贸中心心”于一体体的综合合功能区区。三井居住区区位于常州重重点发展展地区城城市北部部的高新新分区内内。共分分成三个个小区，即即三井一一村、二二村、三三村，总总用地556.44公顷，总总建筑面面积666.544万平方方米。青国巷历史史文化保保护区位于常州旧旧城中部部偏南地地段。常州市天宁宁寺舣舟亭亭历史文文化街区区位于常州市市东南部部，东起起朝阳桥桥，西迄迄

14、和平路路，全长长21000米。 中心分区位置：位于于市区中中部，东东至关河河水门桥桥、南至至京杭大大运河、西西至大湾湾浜河、北北至沪宁宁铁路、西西北部至至大湾浜浜。性质：以发发展中心心商务区区（CBBD）为为主，形形成全市市经济管管理、商商业、金金融、信信息服务务和文化化活动中中心。新港分区位置：位于于沿长江江高速公公路以北北、北至至长江，东东西分别别为江阴阴和武进进市界，含含圩塘镇镇和百丈丈乡大部部分。性质：沿江江经济带带的能源源、重化化工、原原材料产产业基地地，常州州市港口口工业区区。青龙分区位置：位于于常州市市区的东东北方向向，北与与江阴市市璜土镇镇交界，南南以竹林林路为界界，东为为关河和和大运河河，西南南为沪宁宁铁路。性质：以发发展生活活社区和和农业科科技园、蔬蔬菜基地地为主的的城市分分区。高新分区位置：位于于主城区区北部，东东至北塘塘河、新新开河、南南至沪宁宁铁路，西西至西环环二路，北北至沪宁宁高速。性质：以发发展高新新技术产产业为主主，逐步步形成常常州新的的行政、经经济、文文化、商商务中心心。 四、 市政工程建建设及拆拆迁改造造1、 公共设施（1） 火车站广场场改造工工程。（2） 兰园改造工工程，现现已投入入使用。（3）