某房地产公司成本控制要点经验总结

《某房地产公司成本控制要点经验总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产公司成本控制要点经验总结（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、築龍網成本控制要点经验分享2013-7-18#築龍網、立项环节成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原贝IJ是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在 CJ项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1 新征*征地费用少交或晚交，力争减免*项目部负责亲拆迁安置费用噸房产确权后办理拆迁安置费用噸项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走； 交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自 建部分；工程部负责交政府部分。来规划条件

2、来满足公司利益最大化，合理提 咼容积率，降低土地成本来项目部、设计部负责1 买断项目*买断内容*明确买断内容明细项目部负责崇付款总额卡为公司争取最大利益糸项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责来三通或七通一平的标准来明确验收标准明细来工程部、项目部负责宙手续风险宙与项目付款时间直接挂钩。宙项目部负责1 合作开发*合作方式*符合集团要求，有利于北京公 司；車项目部负责来分成比例崇双赢原则；歩项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责来交房标准妙不低于合同中交房标准来项目部负责宙付款总额 舟付款时间由伞选择有利于公司利益的方式宰项目部负责 舟项目部负责2013-7-18#築龍網、规划环节成

3、本控制要点规划环节的成本控制规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地 位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键, 可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是,周密规划，科学讨论，严格审批6设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1 .规划方 案(1)可行性规划设计*市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、 樂可行性研究设计任务书、可行性设计变更设计部负责，项目、审算、 销售部配合(2)方案评审*组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 条未通过的方案迸入可行性设计变更环

4、节，再重新评审。由项目、设计、工程、审 算、财务、销售等各部门 组成评审委员会，总经理 负责(3)设计成果*对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 崇设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合樺根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设 计(1)设计方案*根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销 售部协作崇方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会(2)报批*注意市政设计崇注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合3、扩初设 计(1)扩初设计要求*对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核设计部负责，知会各部门(2)成

5、本概算*根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方 案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责糸制订经营指导书审算部负责(3)扩初设计图*根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审招投标评审委员会聚设计调整设计部负责控制要点控制什么怎么控制谁来控制4、桩墓设计(1)地质勘察*搜集权威地质资料 崇自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助(2)设计方案评审*桩基设计2种以上形式崇由专家进行桩基形式和桩基结构评审(3)桩基施工图设计调整5、施工图设计1 施工图设计要求*根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及 配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图 设计要求崇建安施工图中结构造价、建筑造价和环境

6、设 施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控 部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其 他部门协助1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部1.报施图1.审图2施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助， 知会销售部1 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助控制要点控制什么*怎么控制谁来控制6、销售包装设计结合营销费用控制 崇施工招投标7、装修方案设计1.方案设计要求根据扩初设计图、经宮指导书和实体研究的结 果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型成本 方案*市场信息调研崇根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责樺制订装修设

7、计目标成本计划明细表 聚装饰综合价格拆分分析1 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制8、功能设计(1)小区建筑物功能 的经济评估市场调研销售部负责崇有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部 协助(2)市政配套方案*市政状况调研、争取政府有利条件项目部负责(3)环境方案设计*根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标 成本总额设计部负责，项目部协助崇招投标招投标评审委员会(4)智能化设计*市场现状分析，智能化必要性分析 崇智能化内容控制销售部负责樺招投标，寻找外部合作，争取双贏招投标小组组织，总经理负 责(5)销售承诺保持各部门与销

8、售部的信息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部 协助10、材料设备(1) 选犁(2) 方案确定时间在扩初图确定刖确定材料设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助(3)采购招投标招投标评审委员会其他费用物业管理完善费限额设计审算部2013-7-18#築龍網3s招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多 个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特 别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对

9、性。这个环 节成本控制的难点在于标书制订.重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、投标单位的 选择(1) 资质(2) 管理水平(3) 技术力量(4) 历史记录(5) 资金实力(6) 合作经历*建立承建商、工程监理、材料及设 备供货商名册及资料库。糸从公司认可名册中的承建商、供货 商、监理公司中选择投标单位。律主办部门推荐五家投标单位报招投 标工作组。工程部负责工程监理招投 标合同；设计部负责设计、环境、 装修招投标合同。审算部负责材料设备招投 标合同O销售部负责营销、包装招 投标合同。聚招投标工作小组审核、考察、评估、 筛选三家以上投标单位报招投标评审 委员会及主管领导招投标评审委员

10、会审核 主管领导批准。2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含： ()工期；(2) 工程薔价或取费标准；(3) 质量要求；(4) 付款方式；(5) 招标范围；(6) 结算方式；(7) 验收标准；主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理 招投标合同；2、设计部负责设计、环 境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备 招投标合同。4、销售部负责营销、包 装招投标合同。(8) 投标注意事项；(9) 废标条件(投标书必须加盖投 标单位法人印章)；(10) 接标时间；(11) 开标时间；(12) 定标方法；(13) 投标单位补充意见；(14) 标准合同条文；(15) 图纸、其他要求等。招

11、投标工作组审核招投标评审委员会审核； 主管领导批准；2013-7-18#築龍網控制要点控制什么怎么控制谁来控制3、评标和定标(1) 技术性评标和定标(2) 经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评 标2、审算部负责经济标书 的评标3、财务部负责审核广告 包装费综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、 评定O主管领导批准2013-7-18#築龍網4、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变 更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变 化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要

12、 对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程 序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制(1)变更评估*项目前期规划、定位要全面、准确， 尽量避免在施工中的重大设计调整。 崇加强施工前的审核工作。全面考虑工 程造价，对可能发生变更的地方有预见 性，并予以事先约定。辑各部门全面评估变更带来的各种变化,为审批提供参考依据。*审算部负责计算变更费用 (含可能引起的索赔)。糸甲方项目代表执行修改的 工期评估。输审算部成本管理员负责计 算变更后的成本现状。1、设计变更环节*根据变更原因彳务设计变更分成四类， 不同类别按相应的审核签认流

13、程进行。经办部门？(2)变更的审核签认卡设计变更通知单。发生变更项目的负责人樺变更必须有设计单位、设计部、工程 部、监理单位和施工单位共同签字后， 才能有效。经办部门(3)变更的审批*主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理2、施工现场签证(1)签证的必要性*现场签证的确认应严格按照合同中所 约定的条款执行。经办部门(设计部或工程 部)(2)签证的时限*现场签证确需发生，应坚持当时发生 当时签证的原则。控制要点控制什么怎么控制谁来控制(续)2、施工现 场签证(1)签证的工程量*认真核对签证的工程量准确。崇签证的内容、原因、工程量应清楚准 确、无涂改、编号准、全，并有监理工 程师的签字确认。经办部门(设计部或工程部)(2)签证的审批*施工洽商通知单发生变更项目的负责人卡必须遵循先洽后干”的原则。在确 认签证前，应按相应审批程序报审，通 过后方可正式签证。主管总经理(3)签证的反馈*对工程变更应定期进行分类汇总统计 分析，并根据统计资料对控制工程变更 提出改进意见。资料工程师3、审图(1) 扩初图会审(2) 施工图会审(3) 分项、分部图会审(4) 各专业技术图纸会审*图纸多层次会审会签及审批制度。 崇各专业互审互签制度。樺力争在开工前把图纸中的问题修改完O