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1、一、项目分析1项目概况1.1项目区位本项目位于成都市高新西区外侧，郫县友爱镇境内，距成都市区三环路约27公里，距郫县县城约6公里。距都江堰/青城山景区约20公里，处于市区与都江堰/青城山景区连线中间位置。属于成都上风上水之地。郫县成都的西部重镇，人口48万人，建县史达2300年，是古蜀国的都城，中国长江上游文明的发祥地，文胜古迹众多。目前项目地块北边界紧邻的郫花路，是通往地块的主要通道，道路条件一般。西边界紧邻友爱镇农科村，地块内部比较平整，且原生态植被覆盖率较高。南边界为一条农家土路，地块内原生树木茂盛。1.2项目交通状况由市区至项目目前有三条线路到达：1、城灌高速，约30分钟，收费5元；2
2、、由市区行至郫县，再由免费的213国道到达，但路况较差，通行时间较长，需要大约50分钟；3、由西区大道进入213国道，通行时间较长。未来还将形成两条线路：成青旅游快速通道将于07年7月通车；2、IT大道连接至友爱镇，预计两年内通车，将成为市区至本项目最便捷的道路。项目交通略图（见下）成青旅游快速通道成灌高速30分钟车程项目317国道50分钟车程郫县都江堰/青城山1.3项目简况今日田园总占地800亩，其中：住宅用地约500亩；文化设施、公园用地150亩，内分布少量农民住宅；租用农田150亩，内部有30亩左右天然水面。项目规划容积率0.6，总建筑面积约20万平米，地面建筑面积19万平米。一期别墅共
3、101栋、173套，其中独栋别墅60套、双拼别墅30套、联排别墅83套；总建筑面积56386.25，其中地上建筑面积（含车库）45066.91，地下建筑面积11319.34。2项目优劣势分析2.1优势分析2.1.1片区发展提速郫县在未来郊区楼市中处于后来居上的态势，高新西区将释放出高品质住宅需求，土地存量高居郊区前列，且价格低廉，交通条件优越。今后3-5年，郫县是成都周边建设用地年度计划最多的县，将通过盘活和整理土地陆续推出5000亩建设用地，这为以后的房地产开发提供了极大的机遇。郫县规划到2020年将会新增建设用地5131公顷（76965亩）。2.1.2房地产投资优势同为城西，2002年，温
4、江商品房均价仅900元/平方米左右，到2005年，新开楼盘均价约为2600元/平方米。目前，郫县商品房销售2005年均价为2100元/平方米，存在更多上升空间。2.2.3环境优势大城西富贵之地，上风上水之地；生态良好，苗圃之乡，花卉种植基地；空气质量优良；七河并流，水质优良。2.1.4交通优势五条快速通道（成灌高速、IT大道、西区大道、成青旅游大道、老成灌路）；303路公交车从金沙至项目现场；地铁2号线已经开工， 2011年通西门客运站，2015年到达郫县。2.1.5休闲旅游优势蜀文化发源地，古蜀文化遗存众多，望从祠、紫云亭以及中国农家乐发祥地-农科村都享有盛名。郫县正着力打造古蜀文化区，已经
5、成功举办“古蜀文化节”，开建成都望丛古蜀文化园等大型旅游设施。2.1.6项目规模优势成都别墅大盘收官之作。本项目地块净用地800亩，其中用来提高别墅环境、品位配套用地就占300亩，整体上看规模较大，且地块形状较为规则。在成都属于别墅大盘。2.1.7别墅产品优势国家政策对别墅类项目的限制，使得别墅成为稀缺产品，具有更大的投资价值，项目将成为成都别墅的终结之作。2.1.8项目特性优势突出项目的独特个性，是目前成都唯一的稻田、农耕、自然文化别墅。文化艺术的倡导将提升别墅的精神内涵。项目周边在一段较长时间内，会尽可能的保持自然、原生的状态，被城市化趋同性小。郫县境内目前仅有两个别墅项目，且无代表作。2
6、.1.9性价比优势与同区域竞争楼盘相比，具有较大的价格优势。2.1.10户型优势户型具有较大的创新性，空间组合好。2.2劣势分析2.2.1板块劣势虽然城西区域认知度高，但本项目所在地认知度低；与青城山、牧马山、龙泉等别墅板块或浣花、城南等板块相比，未形成板块效应，无法借力，依靠孤军奋战。2.2.2品牌劣势非中海、万科、置信这样的品牌开发商，不具有带动区域市场的能力，难于带动其它实力开发商的进入，提升片区价值；2.2.3产品劣势非市场领先或创新产品；产品类型混杂。2.2.4形象劣势目前郫县住宅市场处于中低档定位，而项目紧邻的农科村是成都农家乐发源地，留给人们的印象是格调不高。2.2.5配套劣势项
7、目周边是友爱镇配套的邮电局、储蓄所及街边商铺等基本生活配套，档次较低。2.1.6竞争激烈成都别墅市场在2006年下半年面临一次大放量，客户可选择面很大，市场竞争日趋激烈。在可预计的半年到一年以内，城西区域将崛起若干极具竞争力的别墅盘，如锦绣森邻、仁和春天大道、香瑞湖、中海国际社区林溪美墅等。这些项目发展商实力雄厚，地理位置优越，有些条件甚至好于本项目，它们将不可避免的与本项目展开直接竞争。结论：最有利的是环境优势、投资潜力、别墅产品的稀缺性等，最为不利的因素是区域认知度低、产品无创新、品牌弱小。因此，在推广上需要规避所有不利因素。二、市场分析1成都别墅市场宏观分析1.1历年成都别墅投资状况据有
8、关资料统计，2003年，成都市别墅新开工面积占商品房总新开工面积比重达到16%，而同期的别墅销售面积比重达到了15%，以后两年，两项指标还在逐年上升。近年来，成都市别墅的开发面积约占成都市房地产开发总量的38%左右，且每年以1.2%左右的速度递增。来自世家机构的统计数据显示，2004年，成都别墅投资金额为26亿8978万元，2005年，该数据已达37亿6569万元。历年成都别墅投资走势表（单位：万元） 别墅历年投资情况图（单位：万元）从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。20042005年，基于
9、成都房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。1.2成都别墅市场现状简析1.2.1成都别墅市场供应分析2006年，成都市的别墅供应量持续上升，目前，别墅在售项目近50个，市场供应量已达到7000余套。仅从独栋别墅看，就有61个项目，其中26个已经售完，14个为新房，在61个项目中，每平米价格在5000元以上的已接近20个，其中不乏远郊的项目。另外，成都别墅从价格到功能设计，也有了各自的市场细分，面积从140平方米到500平方米以上不等，价格从每平方米3000元攀高到20000元，休闲型、度假型、生活型等层出不穷。别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、
10、龙泉、温江、牧马山、都江堰青城山五大主流板块。1.2.2成都别墅市场区域分布别墅项目以郊区供应为主，其中热点供应版块是双流、都江堰青城山和温江三个片区，不论在数量还是面积上都位居前列；双流的别墅项目主要集中在华阳（新城南副中心）和牧马山两大片区。1.2.3成都别墅市场产品供应面积成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段： 1.2.4代表区域别墅价格区间分布都江堰青城山片区价格区间从3200元10000元以上，价差7000元以上；华阳（新城南副中心）片区价格区间从5000元12000元以上，价差7000元以上；牧马山片区价格区间从6700元11000元，价差不足5000元；温江片区
11、价格区间从5000元13000元，价差8000元。各别墅片区的价格逐渐集中在60008000元/之间，独栋别墅的价格稳定在万元/左右。1.3成都别墅未来趋势分析自2003年别墅禁地令发布以来，今年政府再次对别墅下“封杀令”，加上“90大限”的影响，别墅的储备用地将不得不调整从而使供应大为下降。2003年至今供应的别墅有很大一部分是03年以前拿的地，另外还有像牧马山这类政府特批的别墅开发片区也是别墅土地的来源之一。综合政府一系列调控政策判断，2006年下半年，会出现成都别墅最后一次大放量。2、成都别墅市场区域分析2.1牧马山森林别墅区牧马山依托牧马山良好的自然资源、机场、以及高端休闲度假设施形成
12、的高档近郊资源型别墅板块。 / 文档可自由编辑打印牧马山在售别墅简表：序号楼盘名称位置建筑类型开发商开盘时间占地面积总建筑面积（）总户数（户）容积率绿化率面积区间（）销售价格（元/）配套设施销售进度定位/倡导理念1牧马山易城双流牧马山独栋上海中城联盟投资管理有限公司2005-10-1524万平米7.28万2390.3267.5%265-3407500（均价）茶楼、图书馆、便利店、室内网球场、社区游泳池、儿童乐园二期“蓝湖域”20061022开始销售新亚洲主义原创风格2半山卫城双流牧马山错拼、独栋、联排别墅成都富邦投资有限责任公司200606254亩7.9万3520.4836.2%1653696
13、700起大型超市、咖啡店、健身房一期余二十多套高球生活，高层领地3中航云岭高尔夫别墅双流县区牧马山四川国际高尔夫球场独栋成都中航阳光地产有限公司2006-05-20300亩一期3万一期45户0.3658.5%31999012000（均价）会所、网球场、游泳池、高尔夫练习场二期正在推出生长在地中海文明中的唯美小城4萨尔茨堡双流县区牧马山云岭路独立、双拼温州华昌房地产开发有限公司200612200亩5万1470.4539.4%200-3607000（均价）商业街A座：7户、商业街B座：9户、4户会所未开盘5南洋国际庄园双流县区牧马山南侧花园镇独立、双拼成都中鹏房地产开发有限公司200611530亩
14、200434待定会员酒店、跑马场未开盘6维也纳森林别墅双流县牧马山四川国际高尔夫俱乐部旁独栋成都森宇实业集团有限公司2003年780余亩4420.2678%26560011000露天广场、恒温泳池、会所、商务中心、无公害蔬菜市场、自助银行、医疗中心尾盘区域别墅特点分析：作为成都唯一有山有水的区域，牧马山占据了极为良好的自然资源；目前该区域已形成以别墅为主的高端楼盘集中的片区，目标客户对区域的认同度较高；别墅风格多以欧式为主，强调异域风情的高品质生活；别墅产品定位已逐渐趋于高端，在户型面积上以200-300为主力产品，产品形态上以独幢、双拼等低密度别墅产品为主，具有较高的居住品质；在价格定位上，别墅均价在7000元/以上，主力产品总价在150万以上。总结：与田园所在区域相比更为成熟，自然资源更为优越，规模适中，产品定位上基本均高于田园以连排为主的产品定位，风格上趋于西式，客户层次略高于田园的目标客户。与之相比，田园的优势在于产品的中式风格及价格优势上。2.2都江堰青城山度假别墅区青城山凭借世界历史文化遗产的资源和得天独厚的山水环境资源，迅速掀起了“青城别墅热”。以青城山为核心的150平方公里景区内，中国青城、青城白鹭洲、青城山高尔夫山庄、天下青城、假日青城等旅游地产大盘在最近几年相继亮相青城山，这些楼盘少则占地上百
