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1、建筑面积、产证面积、可售面积区分图示建筑 面 积套内建筑面积套内使用面积房 产 证 面 积住宅可 售 面 积商铺套内墙体面积公共配套设施营利性阳台建筑面积非 营 利 性产产权归开发商公共建筑面积参 加 公 摊 公 共 建 筑 面 积幢内电梯井、 楼梯、垃圾 道、变电室、 设备间、公共 门厅和走道、 地下设备等产权不明套（单元）及 公用建筑空 间之间的分 隔墙以及外 墙（包括山 墙）墙体水平 投影面积的 一半无偿赠及 地方政府、公共事业单位以外其他单位无偿移交 地方政府、公共事业 单位不 可 售 面产权属业主共有积本幢值班警卫室、物业房公共配套设施（非营利）公共配套设施1不参加公摊公共建筑面积为
2、多幢服务 的警卫房、管 理用房、发电 配电设备房。无 产 证 面 积公共配套设施2地下人防工程及过道地上架空层次品1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分营利性划分初始产权划分可售面积不可售面积营利性开发商V非营利性产权归开发商V产权不明V无偿赠及地方政府、公共事业单位以外其他单位V无偿移交地方政府、公共事业单位V产权属业主共有V人防国有V商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设
3、部商品房销售面积计算及公用建 筑面积分摊规则的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积及应分摊的共有建筑面 积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积 即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑 面积）及应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积二建筑面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 之和（即公摊面积）为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价 销售的办法。此时，商品房销售面积二商品房套内建筑面积。知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面 积计算，其中包括房屋建筑面积
4、、共有建筑面积、使用面积等的 测算。(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各 层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共 同使用的建筑面积。(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空 间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地 坪土0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装 饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。(6) 房屋所在层次是指本权属单兀的房屋在幢楼房 中的第几层。地下层次以负数表示。
5、计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建 筑面积。(2) 多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。(3) 房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层 高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。(4) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一 层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以 上的，按其水平投影面积计算建筑面积。(5) 楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃 圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。(6) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外 围水平投影面积计算。(7) 房
6、屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上 的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。(8) 原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。(9) 挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计(10) 及房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊， 均按柱外围水平面积计算。(11) 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。(12) 层高在2.20米以上的地下层(地下室、半地下室、地下 车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、 防潮层及保护墙)外围水平面积计算。(13) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构
7、外围 水平面积计算。(14) 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙 的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时， 以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。(15) 属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚，货棚等 按柱外围水平面积计算。(16) 及房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上 盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。(17) 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台 下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平 投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。(18) 机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
8、(19) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的， 按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。(20) 房屋的伸缩缝，若及室内相通的，伸缩缝计算建筑面 积。计算一半建筑面积的范围第6页(1) 及房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围 护结构外围水平面积的一半计算。(2) 独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等， 按其上盖水平投影面积的一半计算。(3) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护 结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向 外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。(4) 无顶盖的室
9、外楼梯按各楼层外围水平投影面积 的一半计算。(5) 有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影 面积的一半计算。不计算建筑面积的范围(1) 层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒 脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他 材料幕墙。(3) 房屋之间无上盖的架空通廊。(4) 房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。(5) 顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑 台整体不计算建筑面积。(6) 房屋的平台、花台、晒台及及室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。(7) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物 的空间安置箱、罐的平台。(
10、8) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分； 临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有 围护结构，都不计算建筑面积。(9) 屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑 设施。(10) 利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。(11) 广场式室外楼梯。(12) 独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。(13) 及房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。辨别原则在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。 判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20米(含2.20米)以上的房屋及及室内相通的部位计算建筑面积。(1) 计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及
11、 部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。(2) 计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位(房屋底层的部位除外)。(3) 不计算建筑面积通常是小于2.20米的房屋及 部位；装饰性的建筑；及室内不相通的部位；沿街巷社会公用的 建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室 外楼梯算一半面积外）。特殊墙体及部位处理原则（1）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜 时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋建筑面积； 当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面 积。（2）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向 内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米
12、处的水 平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20米时，按 最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体 外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。知识点三：套内建筑面积的测算套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑 面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积套内使用面积，系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的 内墙组水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、 卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计 算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住 宅买卖中一般不采用使用面积来计
13、算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自 然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、 通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 计算住宅租金，都是按使用面积计算。套内墙体面积套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：(1) 共用墙，包括各套之间的分隔墙，套及公用建 筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水 平投影面积的一半计入内墙体面积。(2) 非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投 影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
14、套 内有多个阳台的，全部计算。一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台 和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑 面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。知识点四：公摊面积的测算共有建筑面积的构成商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、 公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管 理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、 自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程功能等）；为多幢房 屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面 积。（2）套（单元）及共有建筑空间之间的分隔墙以
15、及 外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。 也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积 之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服 务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面 积。共有建筑面积=全幢建筑面积一全幢各套套内建筑面积之和一单独具备使用功能的独立使用空间等共有建筑面积的分摊系数整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得 到建筑物的共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积一各套套内建筑面积之 和 共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分摊 系数知识点五：其他相关面积指标及系数实用面积是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。面积误差比面积误差比=（产权登记面积一合同给定面积）一合同约定面积X100%
